Государство принимает меры по защите прав арендаторов и арендодателей в условиях пандемии. Эффективны ли они и не порождают ли они дополнительные споры? Подробности в колонке сопредседателя коллегии "Регионсервис" Андрея Переладова.
01 апреля 2020 года Президентом РФ подписан Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон).
Закон содержит положения, регулирующие вопросы предоставления отсрочки по арендной плате и снижения ее размера в отношении объектов недвижимости в ситуации введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
С текстом закона можно ознакомиться по ссылке.
Смогут ли указанные нормы Закона обеспечить баланс интересов арендодателей и арендаторов на рынке недвижимости в условиях финансового и эпидемиологического кризиса 2020 г., а также установить понятные правила взаимодействия между сторонами?
Первое, на что необходимо обратить внимание, указанный Закон не вносит изменения в Гражданский Кодекс РФ, не приостанавливает действие его норм в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 статьи 3 ГК РФ. Это принципиально важно с точки зрения определения места Закона в иерархии нормативных актов и общего понимания значимости его норм.
Второе, часть 1 статьи 19 Закона устанавливает правило, согласно которому арендатор по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, имеет право обратиться к арендодателю с заявлением о предоставлении ему отсрочки.
Часть 1 статьи 19 Закона не устанавливает срок, в течение которого арендатор имеет право обратиться с таким заявлением. С учетом системного толкования норм статей 3 и 4 ГК РФ, статьи 21 Закона о введении его норм в действие можно предположить, что право арендатора на подачу указанного заявления может быть реализовано не ранее вступления Закона в силу, то есть, с 1 апреля 2020 г.
Третье. Принятие Закона не является единственной предпосылкой для реализации права арендатора на предоставление отсрочки. Как следует из указанной нормы, требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ, соответственно, до утверждения, опубликования и вступления в силу соответствующего акта Правительства право арендатора на реальное предоставление отсрочки декларативно.
Сам порядок направления арендатором указанного заявления должен быть реализован в рамках установленных сторонами договора условий и с соблюдением положений статьи 165.1 ГК РФ (нормы о юридически значимых сообщениях).
Продолжение на сайте «PLATFORMA.MEDIA»