Покупать квартиру на вторичном рынке удобно. Без помощи специалиста вы сможете оценить инфраструктуру вокруг дома, вид из окна и прикинуть подходящий метраж. Но у «вторичных» квартир есть неочевидные признаки неликвидности: планировка, непрозрачная документальная история, даже поведение соседей, которые неопытному покупателю трудно оценить в комплексе. Часто мы осознаём их уже после покупки.
На Авито Недвижимости каждый день публикуются новые объявления о продаже квартир на вторичном рынке. Мы следим за тем, чтобы выбор новой квартиры проходил легко и быстро. Чтобы рассказать вам о том, как правильно выбирать квартиру на «вторичке», мы поговорили с создательницей канала NiceRent Юлией. Юля выкупает квартиры, делает ремонт, а потом сдаёт в краткосрочную аренду. За время работы сервиса Юлия выбирала самые ликвидные варианты из сотен предложений на вторичном рынке и в этой статье поделится своим опытом с вами.
Жизнь до бизнеса и первая квартира
До запуска бизнеса Юлия работала в крупном банке, а затем случилось два декрета подряд, и это поменяло её жизнь на целых шесть лет. Ещё работая в банковской отрасли, героиня интересовалась туристическим бизнесом. Изучение отелей, чтение книг про сервис и гостеприимство — всё это заряжало и вызывало желание поменять сферу деятельности.
После рождения двух детей супруги решили, что инвестиции в недвижимость — это достойная пенсия, ведь активным заработком в найме можно заниматься до 50–60 лет, но затем нужно думать о пассивных доходах.
Покупая первую квартиру в 2011 году Юлия обошлась без ипотеки. Она обменяла старую квартиру в Нижнем Новгороде на новую жилплощадь недалеко от метро.
Как определить ликвидную квартиру уже по объявлению?
Что такое ликвидная квартира? Это та, которую можно достаточно быстро продать при выставлении по рыночной цене. На самом деле ликвидных квартир в Москве можно найти очень много. Выбор Nice Rent — это небольшие квартиры рядом с метро. Критическое расстояние до метро — 800 метров, после этого барьера люди уже начинают сомневаться. В идеале, конечно, центр, но небольшая квартира рядом с подземкой всегда будет пользоваться спросом, тем более в Москве.
Ещё ликвидными считаются площади около дорогих частных школ, где относительно небольшая зона застройки. Также пользуется спросом любая дорогая недвижимость крупных габаритов. Если вы заинтересованы в этом сегменте, то смотрите на частные школы: там и аренда принесёт больше денег, и квартиры достаточно быстро продаются.
Не влюбляйтесь в квартиру, пока не узнаете о ней всё. Сверяйтесь с чек-листом ниже
Главный совет от Юлии — держать эмоции при себе, пока не пройдёте следующие чек-пойнты:
1. Цена за квадратный метр. Как бы вам ни нравилась квартира, что бы в ней ни было примечательного — ремонт, окна на набережную или милая соседка — это прежде всего ваши деньги. Если она продаётся по завышенной цене и вы не планируете жить в ней всю жизнь, то переплаченные квадраты — сплошной минус, ведь рано или поздно вы соберётесь эту квартиру продать.
2. Если квартира находится в долевой собственности, проверьте все документы вместе с юристом. Сложные сделки имеют право на жизнь, но лучше перестраховаться. Само по себе долевое владение не делает квартиру неликвидной, но стоит глубже изучить историю всех собственников и лишний раз подтвердить легальность сделки.
3. Опасайтесь объявлений для привлечения внимания от непорядочных риелторов — когда выставляют хороший вариант, но потом говорят, что он под залогом, и предлагают другие. В таких ситуациях лучше сразу заканчивать разговор. Такое поведение продавцов сложно назвать недобросовестным , но есть большая вероятность, что документы на право владения квартирой вы получите нескоро.
4. Тщательно выбирайте риелтора и приготовьтесь к долгому общению. Профессиональных и клиентоориентированных — мало. Многие не хотят устраивать показы и не передают предложения по торгу, если это неудобно самому риелтору — процесс затягивается.
5. Проверяйте юридическую чистоту и репутацию партнёров по сделке. Такие сервисы, как правило, есть во многих крупных банках.
6. Отдельное внимание обратите на квартиры, где был использован материнский капитал. По закону в такой жилплощади должна быть выделена доля на ребёнка или нескольких детей. Если продавец этого не сделал и не хочет делать, то в будущем уже взрослые дети смогут обжаловать сделку, а вы рискуете остаться без жилья.
На что смотреть в самой квартире?
Если говорить про покупку вторичной недвижимости, то следует начать с планировки. Обязательно сравните актуальную планировку и план БТИ. Есть СНиПы (строительные нормы и правила, которые нельзя нарушать): расширять санузлы за счёт жилых комнат, переносить кухню на территорию санузла и наоборот, переносить кухню на территорию жилой комнаты. Обратите внимание на углы в комнатах: с прямыми будет легче подбирать мебель, а непрямые после расстановки мебели «похитят» у вас кучу полезного пространства.
Не стоит обращать внимание на ту квартиру, которая находится в тамбуре с другими домовладельцами этажа: вход должен быть прямо из подъезда.
Выбирая квартиру на первом этаже, можно сэкономить без вреда для качества. Возможно, у вас не будет соседей, рядом будут расположены коммерческие помещения. Есть одно но: первый этаж должен располагаться достаточно высоко, чтобы всё-таки нельзя было заглянуть с улицы.
На какие районы Москвы сейчас стоит обратить внимание?
У героини сложилась особая любовь с Замоскворечьем. Это не какой-то глобальный расчёт, а личная симпатия. Кстати, первая квартира Юлии была именно в этом районе.
В целом какой-то район для покупки выделять не стоит. Сложности в сдаче будут там, где много новостроек экономкласса. В таких местах всегда избыток инвестиционных средств и много аренды из-за постоянных покупок и продаж.
Как не получить в соседи человека, который распевает репертуар Григория Лепса в час ночи?
О таких вещах лучше расспрашивать собственника, а не риелтора. Скорее всего, о недостатках соседей вам расскажут в мягкой форме, но есть способ выяснить всё самому.
Идеальный вариант — переночевать или задержаться до поздней ночи в рассматриваемой квартире. Например, Юлия сейчас продаёт квартиру в Нижнем Новгороде и предлагает такую опцию покупателю.
Ещё, если вы общительный человек, поговорите не с собственником, а с бабушками около подъезда или непосредственно с соседями, чтобы оценить ситуацию из первых уст.
Про деньги. Что делать, если вы хотите купить квартиру, а внутренняя валюта падает?
В такие моменты люди хотят вложить свободные деньги во что-то крупное: недвижимость или машину. Конечно, есть вероятность, что Центробанк будет оказывать поддержку и в конечном счёте стабилизирует рубль, но если это произойдёт, то повысится ставка рефинансирования, а это значит, повысятся ставки по кредитам и уменьшится спрос на жильё.
Раздавать советы сложновато, но дёргаться не надо: если была цель покупать — покупайте. Не было цели — сто раз подумайте и просчитайте, надо ли это делать в ситуации, когда все паникуют.
Про деньги. Советы для тех, кто не умеет, но очень хочет торговаться
Торг возможен, когда вы общаетесь непосредственно с продавцом. Если разговор идёт с риелтором, то это не имеет смысла: ваше предложение попросту не будут передавать, к тому же есть шанс потерять предложение. К тому же посредник никогда не знает эмоциональный фон владельца. Возможно, именно вчера собственнику приснился вещий сон и он понял, что хочет срочно продать площадь, поэтому готов на скидку. В связи с этим при первой же возможности переходите в атаку и ведите переговоры с владельцем.
Важно объяснять причину, по которой вы торгуетесь. Торг ради торга не принесёт плодов. Правильнее сказать: «Вот столько у меня денег. Так получилось, что я увидел вашу квартиру, она немного выше моего бюджета, готовы ли вы её продать за такую сумму?». Если квартира не нарасхват, есть большая вероятность взять её по меньшей цене.
Можно придумать дополнительные ценности для продавца. Например, Юлия понимает, что в каждой квартире будет проводиться долгий ремонт, придётся заказывать двери, окна, строительные материалы, и на всё это нужно время. Поэтому при торге она предлагает остаться людям ещё 2–3 месяца после продажи, оплачивая только коммуналку.
Все советы, которые мы собрали для вас проверены Юлией лично — они помогают ей выбирать подходящие квартиры уже несколько лет. На Авито Недвижимости сейчас доступны более 310 000 объявлений о продаже квартир от собственников. Переходите на сайт Авито и воспользуйтесь поиском по фильтрам, чтобы быстро и легко найти свою квартиру мечты >>>