Жители многоквартирных домов (МКД) редко задаются вопросом: кто является «главным» в их собственном доме? Чаще всего кивают на управляющую компанию – мол, они занимаются «вот всем этим». По инерции, все претензии по коммунальному обслуживанию отправляются именно туда, на худой конец- в управу района.
Но, если начать разбираться по существу, то выясниться совершенно иная картина. Что такое многоквартирный дом (МКД)? С одной стороны, это совокупность квартир и нежилых помещений, принадлежащих частным собственникам, с другой – нежилые помещения и инженерные системы, которые необходимы для функционирования всего дома в целом, как нераздельного целого. В качестве примера, можно привести лифты, лестничные клетки, помещения, где расположены распределительные щиты, трубы и т.п. Есть еще и земля под домом и придомовая территория. Кому все это принадлежит и кто должен этим управлять?
Ответ очевиден – все вышеперечисленное является (за некоторыми исключениями) частью общего имущества собственников. Соответственно, никто не вправе распоряжаться этим имуществом, кроме самих собственников.
Основной формой выражения воли собственников является общее собрание. Оно проводится в соответствии с требованиями, содержащимися в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Это отдельная тема, требующая более глубокого освещения.
На таком общем собрании собственников, в частности, можно выбрать управляющую компанию. Это может быть как традиционный для Москвы ГБУ «Жилищник», так и частная фирма. ОСС решает все вопросы, связанные с ремонтом (в том числе и капитальным), переустройством, перестройкой МКД; принимает решение о способе формирования и использовании фонда капитального ремонта, в том числе и путем создания специального счета; принятие решений о пользовании земельным участком под МКД (например, установка шлагбаумов или оформление его в общедолевую собственность); решения об эксплуатации элементов МКД третьими лицами (например, установка рекламных конструкций) и ряд других важных вопросов.
ОСС также решает, какая форма управления наиболее приемлема для собственников в период между собраниями. Хорошо, если жителей в доме несколько десятков, а если это дом в сотни квартир? Собирать людей по каждому малозначительному вопросу нецелесообразно, и поэтому, для оперативного управления создается постоянно действующий орган в одной из трех определенных законом форм: совет дома (СД), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищный (жилищно-строительный) кооператив (ЖСК). Разберем каждую из форм более подробно.
Совет дома – это коллегиальный орган управления общим имуществом МКД, выбираемый собственниками на ОСС. Обычный срок полномочий – два года, но ОСС вправе установить и иной срок по своему желанию. Совет дома стоит из членов СД и председателя СД, избираемых только из числа титульных собственников недвижимости в данном МКД. Число членов СД законом не оговаривается, но, согласно рекомендации п 4. Ст 161.1 ЖК РФ «количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир». Наиболее разумная норма для типового МКД в Москве- это один член СД от одного подъезда.
Председатель СД выбирается также прямым голосованием.
Все полномочия совету дома дает только общее собрание, оно же вправе досрочно их прекратить, если сочтет, что совет дома перестал действовать в интересах собственников.
Совет дома не образует собой какое-то отдельное юридическое лицо, соответственно, не вправе открывать расчетный счет (исключение специальный счет для средств капремонта).
По общему правилу, совет дома - это непрофессиональный орган управления, члены и председатель оплаты не получают. Хотя в ЖК РФ содержится норма о том, что собственники вправе устанавливать компенсацию членам СД, на практике, это упирается в отсутствие возможности сбора средств без наличия расчетного счета. Сбор же средств на компенсацию членам СД на счет управляющей компании может стать почвой для конфликта интересов членов СД и их деятельностью, которая направлена на контроль управляющей компании.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – в принципе, пусть создания ТСЖ аналогичен СД, но ТСЖ отличается тем, что оно создается в качестве юридического лица. ТСЖ создается в качестве некоммерческой организации, то есть, члены ТСЖ не вправе извлекать прибыль из ее деятельности, а ее функции направлены на эксплуатацию и поддержание в порядке общего имущества.
Членом ТСЖ может стать любой собственник в МКД. В случае, если собственник не стал членом созданного в МКД ТСЖ, то он не вправе участвовать в общем собрании ТСЖ и влиять на его решения. В тоже время, он обязан подчиняться всем решениям собрания ТСЖ. Таким образом, законодатель исходит из диспозиции, что участие в ТСЖ, в случае его создания, является правом, но не обязанностью собственника.
Правление и председатель ТСЖ избираются только из собственников помещений в данном МКД. Они могут работать как на платной, так и на бесплатной основе- на основании решения собрания ТСЖ. Поскольку, ТСЖ вправе открывать собственный расчетный счет и вести финансово-хозяйственную деятельность, то оно вправе нанимать любой необходимый персонал самостоятельно- бухгалтера, юриста, сотрудников коммунального хозяйства и т.п. Кроме того, общее собрание ТСЖ может установить повышенный тариф для оплаты коммунальных услуг, чем установленный властями данного субъекта федерации.
В отличие от совета дома, который фактически может только сменить управляющую компанию, у ТСЖ «опций» для управления домом больше- в частности, ТСЖ может управлять домом самостоятельно, напрямую нанимая необходимых сотрудников для обслуживания МКД.
Жилищный (жилищно-строительный) кооператив (ЖСК).
Так же, как и ТСЖ, является более «профессиональной» формой управления, чем совет дома. ЖСК относится к более архаичной системе управления, чем ТСЖ и их создания было связано с существовавший в период СССР формой финансирования жилищного строительства. В настоящее время, ЖСК (ЖК) являются, в основном преемниками тех старых «советских» кооперативов. Собственники во вновь построенных домах крайне редко выбирают данную организационно-правовую форму. Можно упомянуть, в качестве исключения, что в последнее время в ЖСК оформлены «обманутые дольщики» некоторых объектов строительства, где инвестор стал банкротом.
Отличия ЖСК от ТСЖ заключаются в несколько ином правовом регулировании. В частности, ЖСК попадают сразу под несколько законов, а не только ЖК РФ. Многое относится к компетенции уставов ЖСК, которые не всегда являются юридически безупречными.
В целом, можно резюмировать следующее. Для создания условий, при которых бы реализовывались интересы собственников помещений МКД, следует выбрать одну из существующих форм управления общим имуществом, делегировать туда обличенных доверием соседей и сформировать постоянно действующий орган – СД, ТСЖ или ЖСК.
В качестве первого шага, мы рекомендуем создавать совет дома, как наиболее простой орган управления. По мере его деятельности, собственники поймут, подходит ли им такая форма, кристаллизуется актив.
