Павел Люлин, генеральный директор УК SVN, о том, как торговым центрам подготовиться к возможной временной заморозке работы.
По поводу закрытия торговых центров из-за эпидемии коронавируса у арендодателей и арендаторов диаметрально противоположное мнение. Арендаторам в сложившейся ситуации выгоднее, чтобы торговый центр закрылся. Поскольку, работая в прежнем режиме, они терпят убытки: зарплата персонала, налоги, аренда. В случае временного закрытия ТЦ из-за форс-мажора можно будет говорить об отказе от этих обязательств, данный сценарий выгоден и для малого бизнеса.
Что касается торговых центров, то они, безусловно, хотят продолжать работу даже в ограниченном режиме — с одним продуктовым магазином и аптекой. Это позволит им сохранить хоть какой-то трафик и не открывать потом торговый центр «заново», пытаясь привлечь посетителей, которые быстро уйдут в онлайн и в магазины у дома. Наличие даже минимального денежного потока аренды позволит ТЦ хотя бы частично компенсировать текущие расходы. Ведь даже в закрытом здании все равно необходимо поддерживать внутри температурный режим, инженерное оборудование в исправном состоянии, особенно противопожарные системы. Это требует средств.
Наша компания уже разработала «план Б» для обслуживаемых ТЦ на случай временной приостановки деятельности. Выглядит он так:
1. Переводим управляющую компанию на сокращенный режим работы. Это может быть отпуск для некоторых позиций, вынужденный простой (при этом выплачивается 75% оклада), сокращение ставки, перевод некоторых сотрудников (например, администраторов) на удаленную работу. Сокращенный формат работы актуален для персонала, отвечающего за клининг, ведь основную нагрузку для них создают посетители. В сокращенном режиме работы ТЦ клининг может убирать только санузлы, пути прохода к продуктовому магазину и входные группы.
2. Инженерно-технический персонал оставляем в минимальном количестве. Чтобы поддерживать инфраструктуру. Обычно остаются руководитель, диспетчер, линейный персонал (техники, хаус-мастера). Правда, существенно сократить число таких сотрудников не получится. Их работа плохо согласуется с удаленным и сокращенным форматом. Примерно 80% штата нужно оставлять на объекте, ведь здание продолжает «жить».
3. Меняем подход к эксплуатации здания. Прибегаем к консервации лифтов, эскалаторов, вентиляции, автоматических ворот «до лучших времен», все равно посетителей нет.
4. Снижаем потребление энергоресурсов: отключаем освещение во всех пустующих помещениях, вентиляцию в неиспользуемых зонах.
5. Сокращаем штат охранников. Достаточно только патрульной группы и одного сотрудника в комнате видеонаблюдения.
6. Следим за пожарной безопасностью. Несмотря на то что торговый центр почти полностью закрыт, здание продолжает жить, и никто не снимает с собственника и управляющего ответственность за возможный пожар. Все противопожарные меры сворачивать нельзя, как нельзя и сокращать инженера по пожарной безопасности или временно прекращать сотрудничество со специализированными подрядчиками в этой сфере. Также необходимо обслуживать электрооборудование.
7. Составляем план платежей. Хотя бы по частям, но платить надо: ФОТ, кредиты, энергоресурсы и т.д.
8. Запрашиваем у подрядчиков новые условия, на которых они готовы работать дальше. В первую очередь это изменение ранее выставленных смет за счет сокращения объемов работы.
9. Получаем с арендаторов эксплуатационные платежи в размере, необходимом для поддержания объекта, можно со скидкой. Правда, добиться этого будет сложно, но у торгового центра это единственный источник финансирования. Я придерживаюсь позиции, что в тяжелых ситуациях (а сейчас именно она) арендодатель и арендатор должны разделить это бремя между собой, поскольку ни одна из сторон не виновата.
10. Начинаем переговоры с банком об отсрочке или реструктуризации задолженности из-за сложившейся ситуации, так как это форс-мажор. Задача — добиться моратория на оплату процентов или самого тела кредита. Нужно помнить, что у торгового центра здесь сильная позиция, но все зависит от переговорной силы каждой из сторон.
11. Ставим на паузу все маркетинговые мероприятия и активности офлайн и онлайн. Остается только минимальное ведение соцсетей для арендаторов и посетителей, где будет обновляться информация о работе ТЦ.
Хочется надеяться, что вспышка вируса будет побеждена в скором времени и эти меры не пригодятся ни одному торговому центру.