Порой жизненная ситуация меняется, и квартиру, приобретенную в ипотеку, необходимо продать. Причины бывают разные: смена работы, изменение финансового статуса, семейные обстоятельства, желание сменить район проживания или улучшить жилищные условия.
Варианты продажи ипотечной квартиры
В одном случае, заемщик продолжительное время вносит деньги по ипотечным платежам. Потом наступает момент, когда он решает приобрести квартиру побольше, а имеющуюся ипотечную выставить на продажу. Часть денег, вырученных от продажи, необходимо задействовать для закрытия старого кредита, а другую часть применить для уплаты первого взноса при покупке новой квартиры.
Следующий вариант, где заемщик становится неплатежеспособным и вынужден продать квартиру. Покупатель должен подписать соглашение с банком о переводе ипотечного долга. Согласно этому договору, покупатель берет на себя обязательства полностью выплатить ипотечную задолженность банку и после этого получить жилье в собственность. Если покупатель не в состоянии внести полностью все полагающуюся сумму одномоментно, то он может оформить ипотечный кредит. Банк проводит анализ платежеспособности заемщика для обеспечения гарантированного погашения ипотеки.
Порядок отчуждения имущества у банка
Если у заемщика возникли проблемы с уплатой взносов, то банк вынужден проявлять интерес к подбору покупателя. Чем быстрее будет реализована квартира, тем меньше вероятность несвоевременных выплат. Банк обладает правом рекомендовать партнера для проведения процедуры купли-продажи.
Процедура отчуждения прописана в федеральном законе «Об ипотеке». Факт передачи имущества в залог не отнимает у собственника право управлять им. Возможно отчуждение заложенной недвижимости в виде продажи, обмена или дарения. Если оформляется закладная, то правомерность отчуждения имущества должна быть в ней обязательно оговорена. Прежде чем приступить к поиску покупателя, заемщик берет у кредитора согласие на отчуждение имущества. Если происходит обмен недвижимости, то залогодатель перепоручает обязательства, заменив при этом предмет залога. Когда осуществляется купля-продажа, то залогодатель частично возмещает ипотечный кредит досрочно, используя полученные деньги. В случае желания нового покупателя обрести квартиру в кредит, то на него переводится долг от прежнего залогодателя. В договоре залоговым обеспечением является та же квартира.
Что надо учесть покупателю ипотечной квартиры
Перед каким-либо действием с квартирой, купленной по ипотеке, обязательно следует получить согласие банка. Имеется два варианта приобретения ипотечной квартиры. Принципиальное отличие между ними - в снятии залога. В одном случае залог снимается до регистрации права собственности, в другом – после. Когда банк в первую очередь соглашается на замену собственника, и только затем убирает обременение, то временно залогодателем оформляется покупатель