Каждому из нас хотя бы раз в жизни приходилось покупать или продавать недвижимость. Многие наверное знают о том, что при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, нужно заплатить налог на доходы физических лиц.
Налоговый кодекс предоставляет физическим лицам в случаях, когда имущество находилось в собственности физического лица менее трех лет, налоговую базу по НДФЛ при его продаже сформировать двумя способами:
Первый способ - уменьшить доходы на имущественный налоговый вычет;
Второй способ – уменьшить доходы на расходы, связанные с получением дохода.
Если речь идет о продаже дорогостоящего имущества, например квартиры, первый вариант в большинстве случаев очевидно не выгоден – имущественный вычет при продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышает 1 000 000 рублей. Выгоднее избрать второй вариант – учесть сумму расходов, связанных с приобретением имущества. При этом включив в эти расходы как можно больше их видов.
Конкретный перечень расходов, на которые можно уменьшить доходы при продаже недвижимости, законодательством не установлен. Налоговый кодекс РФ говорит лишь о том, что расходы должны быть связаны с получением дохода. По мнению Минфина России, помимо собственно суммы, за которую недвижимость была приобретена, учесть также можно документально подтвержденные расходы по оказанию риелторских услуг, связанных с продажей квартиры (письмо от 16.02.11 № 03-04-05/9-84), а также затраты на ремонт, если недвижимость была приобретена без отделки (письмо от 04.06.09 № 03-04-05-01/434). К расходам на приобретение также относятся проценты по кредитам, привлеченным для покупки имущества. При этом из договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения именно той недвижимости, которая впоследствии была продана (письмо от 21.04.08 № 03-04-05-01/125).
В то же время отсутствие закрытого перечня расходов позволяет физическому лицу учесть и другие расходы. Главное, чтобы они были документально подтверждены и относились к реализуемому имуществу. Например, это услуги оценщика, который оценивал квартиру перед продажей, или дизайнера, разрабатывавшего проект ремонта приобретенной квартиры.
Замечу, что все эти расходы могут быть оплачены как за счет собственных средств физического лица, так и за счет займов, кредитов (письмо Минфина России от 21.04.08 № 03-04-05-01/125), безвозмездно полученных средств (письмо УФНС России по г. Москве от 27.02.10 № 20-12/4/020463@) или даже государственной помощи. Так, при продаже квартиры налогоплательщик может учесть расходы, произведенные за счет средств, полученных по Государственному жилищному сертификату (письмо Минфина России от 15.04.09 № 03-04-05-01/214). Кроме того, расходы можно оплатить и неденежными средствами (письма Минфина России от 22.08.08 № 03-04-05-01/313, от 21.04.08 № 03-04-05-01/121).
Собираясь продавать квартиру или жилой дом подумайте, может лучше подождать три года и не платить налоги, если же время не ждет, тогда воспользуйтесь законными способами, установленными Налоговым кодексом, для уменьшения сумм налога на доходы физических лиц к уплате в бюджет.
И не забудьте, что декларацию по форме 3-НДФЛ нужно предоставить до 30 апреля 2020 года о доходах, полученных в 2019 году. Оплатить НДФЛ, исчисленный в декларации, необходимо до 15 июля 2020 года. Напомню, что за непредставление налоговой декларации в установленный срок налоговики привлекут к налоговой ответственности по статье 119 Налогового кодекса и выпишут штраф в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате на основании этой декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
И не путайте, декларацию на возврат налога на доходы физических лиц в связи с приобретением недвижимости можно подать в любое время!
Спасибо за внимание!