Пандемия коронавируса стала настоящим вызовом для офлайн-бизнеса. Особенно сильно ситуация повлияла на компании из сферы услуг, а также на предпринимателей, чей бизнес невозможно перевести в онлайн. Раздел с форс-мажорными обстоятельствами есть в каждом договоре, однако мало кто подробно читал эти пункты.
Что же делать, если клиентов нет, а собственник помещения требует оплату арендных платежей в том же объеме?
Во-первых, успокоиться, а во-вторых, внимательно прочитать эту статью.
Является ли коронавирус форс-мажором?
Вспышка эпидемии коронавируса и принятые ограничительные меры носят чрезвычайный и непредотвратимый характер. Для признания события форс-мажором необходимо доказать его влияние на исполнение ваших обязательств. Материал о форс-мажоре мы публиковали на нашем канале ранее.
Как подтвердить наступление форс-мажора?
- Сертификатами и заключениями Торгово-промышленной палаты.
- Актами органов власти (Правительства, Роспотребнадзора), в том числе, Указ Мэра Москвы от 14.03.2020 № 20-УМ.
Можно ли не платить аренду?
Нельзя. Прямых запретов на посещение общественных мест и на их работу в настоящее время нет. Акты органов власти носят рекомендательный характер. А значит нет причинно-следственной связи между эпидемией и невозможностью исполнять обязательства по договору.
Можно ли не платить аренду, если режим карантина официально введен?
Можно, так как в этом случае наступает обстоятельство непреодолимой силы. НО! форс-мажор позволит лишь не применять санкции за несвоевременную уплату арендных платежей в отношении предпринимателя, само же начисление арендных платежей приостановлено не будет.
Можно ли снизить аренду?
Можно обратиться к арендодателю с требованием о снижении арендной платы. Основанием станут факты распространения коронавируса и введенные властями ограничительные меры (выступят в качестве существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора).
Можно ли расторгнуть договор аренды?
Прекратить договор аренды можно ссылаясь на:
- существенное изменение обстоятельств;
- невозможность исполнения обязательств;
- наступление обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает;
- издание акта органом государственной власти.
Порядок действий
- Составить письменное уведомление арендодателя о наступлении обстоятельств, препятствующих пользованию помещением, с запросом об арендных каникулах или снижении аренды.
- В случае согласия арендодателя - заключить дополнительное соглашение.
- В случае его отказа - обратиться в суд с требованием изменения договора аренды или его расторжения.
Составляем письмо арендодателю
На какие положения закона ссылаться?
- Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).
- Невозможность исполнения обязательств в силу наступления обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ).
- Невозможность исполнения обязательств в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ).
Как отправлять?
- Обязательно направляйте оригинал письма на юридический адрес арендодателя с уведомлением и описью.
- Вручайте письмо лично с проставлением отметки о получении арендодателем письма.
- Дублируйте письмо на электронную почту арендодателя, указанную в реквизитах договора аренды.
Что можно требовать?
- Снижение арендной платы на срок эпидемии.
- Арендные каникулы на несколько месяцев.
- Отсрочку уплаты арендных платежей.
- Освобождение от уплаты штрафов и неустоек за просрочку уплаты арендных платежей.
- Оплату исключительно текущих расходов (коммунальные платежи, уборка помещения и пр.).
- Уплату арендной платы в % от оборота и др.
Важно!
- Приводите доказательства неспособности исполнять свои обязательства (снижение выручки, отказы клиентов из-за карантина и др.).
- Фиксируйте введенные ограничительные меры на территории вашего города (области).
- Указывайте срок ответа на письмо.
- После направления письма постарайтесь провести переговоры с арендодателем и урегулировать сложившуюся ситуацию.