Применение такого механизма является законным способом увеличения арендной платы более, чем на 10% в год. Но чтобы не уйти в минус и не ставить свой бизнес под тотальную зависимость от другого бизнеса, необходимо прописать минимальный порог суммы арендной платы в месяц, о котором указывалось ранее.
Вместе с тем данный инструмент позволит сократить арендатору издержки и убытки при форс-мажорах, снижении покупательского спроса.
Есть несколько механизмов установления арендной платы.
Самый известный механизм арендной платы – это ее фиксированный размер с ежегодной индексацией не более 10% от суммы в год. Этот механизм абсолютно прозрачен, понятен и основная ошибка, которая бывает в договорах при установлении данного условия – это НДС. Стороны забывают его указывать. Если арендодатель работает с НДС или, иначе говоря, находится на ОСНО (общая система налогообложения), то при не указании НДС считается, что он «сидит» внутри цены аренды, а значит плательщику арендной платы необходимо выделить НДС из суммы арендной платы и соответствующим образом его заплатить. Поэтому необходимо заранее прописать в договоре формулировку о размере арендной платы с указанием применения или не применения НДС.
Судебная практика сложилась преимущественно в пользу той позиции, что сумма НДС находится внутри суммы арендного платежа, если она не выделена отдельно. НДС тоже бывает разный, и не всегда он составляет 18%, поэтому на ставку НДС так же стоит обратить внимание. И, безусловно, подтвердить это документами.
Следующий механизм – это фиксированная часть арендной платы и процент от продаж. Этот механизм сегодня наиболее популярен, однако именно в нем больше всего допускают ошибок.
Процент от продаж обычно устанавливается в вилке от 0,2% до 7% от суммы реализации товара в месяц. Это не более, чем сложившаяся практика, процент может быть иным по согласованию сторон.
Формула расчета следующая: ∑ = F + (Об. Х 2%), где
∑ - сумма ежемесячной арендной платы;
F – фиксированный размер арендной платы, который не может быть меньше согласованного значения в месяц;
Об. – сумма реализованного товара в месяц;
2% - процент от реализованного товара в месяц;
Традиционная ошибка в формулировке данного условия возникает из-за непонимания, как именно прописать условие о переменной части арендной платы, установленной в виде процента от реализации, и способы контроля этой суммы. Именно из-за проблем с контролем и возникают недопонимания, возможности для спекуляции и неверном толковании условий договора.
Применение такого механизма является законным способом увеличения арендной платы более, чем на 10% в год.
Так, сеть ритейлов продуктов питания предложила арендодателю уменьшить размер арендной платы с 1 200 000 руб. до 780 000 руб., но поставить в зависимость от реализации вознаграждение для арендодателя, показав сумму ежемесячной выручки и предложив от нее 2%. Стороны прописали в своем договоре данное условие со следующей формулировкой:
«Сумма арендной платы устанавливается в следующем размере: в виде фиксированной части в размере 780 000 руб. в месяц и / или процента от ежемесячных продаж в размере 2% от реализации товара на основании показателей кассы по итогам каждого месяца».
В данной формулировке есть 2 ошибки (формулировка в отношении НДС опущена, чтобы рассмотреть иные ошибки). Первая – это союз «и / или». Спор возник на третий месяц аренды, когда сумма к уплате составила менее 780 000 руб. Арендатор сослался на показатель реализации менее 2%, и уплатил сумму арендной платы менее 780 000 руб.
Спустя 3 месяца переговоров и уплаты заниженной арендной ставки, стороны все же пришли к соглашению и поправили это положение, изменив союз «и / или» на «и», а также дополнив его формулировкой «но не менее 780 000 руб. в месяц».
Вторая ошибка – это аспект контроля. В рамках сделки все стороны должны однозначно толковать условия договора, в противном случае появляется возможность для выхода за рамки равноправия сторон сделки и манипуляции. Конечно, если у бизнеса сильные юристы, то он может себе это позволить. Но если у бизнеса юристов нет вообще, то этого стоит избежать.
У сторон сделки позже возникла другая ситуация, когда арендодатель понял невозможность контроля 2% «от реализации товара на основании показателей кассы», так как доступ к данным показателям он не имел. Стоит отметить, что у кассы есть несколько показателей. При формулировании данного условия стоит поставить под зависимость переменный показатель по отношению к показателям Z-отчетов ККТ с обязанностью предоставления арендатором копий таковых отчетов.
По старым правилам юридические лица и ИП, которые применяли ККТ, формировали Z-отчет, чтобы занести соответствующие данные в журналы и справки-отчеты кассира-операциониста.
С 1 января 2013 г. формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являлись обязательными к применению. Вместе с тем обязательными к применению продолжали оставаться формы документов, используемых в качестве первичных учетных документов, установленные уполномоченными органами в соответствии и на основании других федеральных законов (например, кассовые документы).
С учетом ручного управления, данные показатели можно было корректировать вручную, что не давало определенной уверенности в прозрачности переменной части арендной платы.
После вступления в силу Федерального закона от 22.05.2003 №54-ФЗ об онлайн-кассах, Z-отчет такой онлайн-кассы тоже содержит сведения о произведенных расчетах, указанных в кассовых чеках (или БСО) и кассовых чеках коррекции (или БСО коррекции). Согласно п.4 ст. 4.1 Федерального закона от 22.05.2003 №54-ФЗ новая ККТ обеспечивает хранение Z-отчетов без возможности корректировки в течение 30 календарных дней.
Именно в зависимость от показателей Z-отчетов и стоит поставить переменную часть арендной платы. При чем для прозрачности платежа такой отчет стоит своевременно получать, а за его отсутствие или просрочку его предоставления необходимо установить штраф. Z-отчеты онлайн-кассы, отправляемые в налоговый орган, можно распечатать и предоставить или запросить в качестве подтверждения.
В связи с данными изменениями в законодательство, не обязательно корректировать договоры, однако в случае необходимости стоит обратить внимание, что до введения онлайн-кассы учет велся один образом, а после введения онлайн-кассы – другим образом, а значит формулировка в договоре на каждый период времени будет несколько разная.
Например: «Стороны пришли к соглашению, что переменная часть арендной платы, установленная в процентном соотношении от суммы реализации товаров в размере 2% ежемесячно, подлежит исчислению исходя из показателей Z-отчетов ККТ. До 01.07.2018 г. арендатор обязан в течение трех рабочих дней после уплаты арендной платы предоставить арендодателю заверенную им копию в установленном порядке данные и справки-отчеты по Z-отчету ККТ за месяц аренды, подлежащий к уплате. С 01.07.2018 г. арендатор обязан в течение трех рабочих дней после уплаты арендной платы предоставить арендодателю заверенную им копию в установленном порядке Z-отчет онлайн-кассы (ККТ), сформированного в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 №54-ФЗ».
Согласно Письму Минфина России от 16.09.2016 N 03-01-15/54413 по вопросу применения Постановления Госкомстата РФ от 25.12.1998 №132 для целей использования ККТ, данное Постановление не является нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 № 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа", то оно не относится к законодательству Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники и, следовательно, не подлежит обязательному применению.
Данный инструмент позволит сократить арендатору издержки и убытки при форс-мажорах, снижении покупательского спроса.
Для арендатора данное нововведение имеет положительные стороны, так как недовольство арендодателей, которые получали сумму арендной платы не в том размере, на которую они рассчитывали, инициировали проверки и ставили под сомнение достоверность предоставленных сведений, запрашивали иные финансовые и отчетные документы арендатора с целью подтверждения сумм, а это уже вмешательство в финансовую деятельность организации, чего старается избежать каждый бизнес.
Если привязать переменную часть арендной платы к Z-отчетам онлайн-кассы, которые поступают в налоговую инспекцию, и строго прописать в договоре, что иные документы арендатора предоставлению не подлежат, это избавит стороны от конфликтных ситуаций, посвящение третьих лиц в финансовые документы арендатора, а также распространение таковой информации для конкурентов и недоброжелателей.
Такой аспект, как подделка сведений, их искажение, тем более финансовых и бухгалтерских документов, возможно всегда и не только в части арендных отношений. Но здесь уже подлежит применению Уголовный кодекс Российской Федерации, а также те штрафы и условия, которые стороны пропишут в разделе "ответственность" самого договора аренды.
Юридические советы и решения от группы K.O.R.D.