Это «ФИШКИ НЕДВИЖКИ» (REALTY_TRICKS) - канал о хитростях и лайфхаках в недвижимости. Нестандартные способы приобрести жилье, сэкономить или заработать на этом.
Ранее мы начали обсуждать тему выбора объекта для инвестиций. Лейтмотивом моих рассуждений была простая мысль: сначала формулируется цель, а потом выбираются средства её достижения. «Однушка» в новостройке как универсальный инвестиционный рецепт для россиянина – плохой вариант со всех точек зрения!
Давайте сегодня ограничим наши изыскания простой и понятной целью – получение пассивного дохода через покупку недвижимости. Какие варианты наиболее целесообразны, на мой взгляд?
1. Двухкомнатная квартира вместо однокомнатной. Резоны просты. Однокомнатные квартиры зачастую ищут не самые благополучные наниматели. Если это семья с ребенком, то семья небогатая. Стабильность дохода такой семьи также бывает сомнительной. Если это студенты, то велика вероятность проживания бОльшего количества человек, чем было оговорено. А это влияет на скорость износа отделки, оборудования и мебели. Восстанавливать же всё вам придется за свой счёт. Отмечу, что и проблемы с соседями в этом случае практически неизбежны, так как студенты – народ беспокойный. Платежеспособность молодёжи тоже не на самом высоком уровне. Похожие проблемы и со сдачей жилья гостям из братских республик… Житейские проблемы нанимателей неизбежно превращаются в ваши проблемы. Конечно, сменить арендатора или подновить обои и мебель можно. И это почти бесплатно. Но вы теряете главное – время! А время, как ни банально, это ваши деньги. Неделя-другая на ремонт, пара недель на подбор нового жильца и его заселение. Вот вам и месяц простоя. Если такая смена жильцов происходит даже раз в год, вы лишаетесь почти 10% дохода. Мой товарищ вынужден был искать жильцов четырежды за один год, общий простой составил более трёх месяцев! А это уже четверть годового дохода в минус.
Именно поэтому я склоняюсь к покупке двухкомнатной квартиры «под сдачу». Малообеспеченные и не слишком благополучные граждане будут обходить ваше предложение стороной – оно для них слишком дорого. Ваш клиент – молодая или средних лет благополучная семья с постоянно работающими родителями. Такие люди часто имеют своё жильё, но снимают квартиру, обращая внимание на удобство, инфраструктуру и транспортную доступность – близко к их работе, паркам, метро. Да, такая квартира стоит дороже. Да, доходность аренды в процентах к затратам у вас всё равно будет невысокой. Но в абсолютных цифрах доход будет выше. И такой актив будет и сам дорожать с большей вероятностью, чем «однушка» на краю географии. И контингент нанимателей будет более надёжным, а значит, «текучка» арендаторов и другие проблемы почти исключены.
Если денег хватает только на однокомнатную, выбирайте ту, в которой можно организовать две спальни. Пусть маленькие, но отдельные. В квартире на иллюстрации можно сделать вторую маленькую, но изолированную спальню из прилегающей к окну части кухни-гостиной, построив по красной линии стенку и предусмотрев раздвижные двери.
2. Апартамент. Да-да, не спешите кидать в меня помидорами! Совет купить апартаменты "под сдачу" прекрасно иллюстрирует тезис о чётком целеполагании при выборе инвестиционного актива. Если вы продолжаете валить в одну кучу разные цели – от «сохранить деньги» до «сын вырастет и будет там жить», то апартаменты для вас не вариант. Да и в целом инвестиции в недвижимость – не ваше ;-) Мы обсуждали это раньше. Но если ваша чёткая цель – получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, то апарт - вариант неплохой. Во-первых, цена на апартаменты и, следовательно, порог входа в сделку ниже. Во-вторых, выигрыш в цене вы можете использовать для увеличения площади (не всегда целесообразно) или локации (всегда правильно!). Поскольку вам в апарте не жить, в принципе не имеет значения возможность или невозможность постоянной регистрации и стоимость коммунальных услуг (платит жилец). Единственное, налог на имущество будет выше. Но это компенсируется более высокой ставкой аренды (за счет местоположения). У апартаментов есть еще одно неявное преимущество с точки зрения расположения. Часто они строятся для продажи под жилье там, где жилье построить не получается в силу самых разных градостроительных, санитарных и прочих ограничений. И если в хороших для арендной недвижимости местах найти объект в формате «жилой дом» довольно непросто, то предложений по апартаментам гораздо больше. Для арендатора же, по большому счету, не играет роли: апартаменты снять или жилое помещение. Ему нужно временное жильё в удобном месте. Именно за место он платит.
3. Квартира с отдельным входом. Нет, я не маньяк, хотя, наверное, несколько поднадоел с этой темой... :-) Просто это прекрасные квартиры для инвестиций, и лично мне они очень нравятся. Если у квартиры два входа – отдельный и через подъезд, то вы можете ее зонировать соответствующим образом, часть использовать под собственное жильё и одновременно организовать мини-хостел или студию под сдачу посуточно с максимальным удобством. Вы живёте рядом, всё под контролем. И никаких проблем с соседями – ваши постояльцы по подъезду не ходят. Вы можете сдать часть помещения с выходом на улицу и под мелкий бизнес - маникюрный салон, парикмахерская, небольшой офис, пункт выдачи... Кстати, это может быть и апартамент с отдельным входом!
Резюмируя, напомню главное. Для сдачи в аренду или внаём «двушка» лучше, чем «однушка», апартамент лучше квартиры, жильё с отдельным входом – идеальный выбор! ;-)
Обязательно продолжим этот разговор на канале «ФИШКИ НЕДВИЖКИ»!