Недавно при просмотре одного из сообщений мне попалась на глаза фото храма - часовни построенного на месте трагедии - теракта на улице Гурьянова в Москве. Напомню, что взрыв произошел в 9 этажном доме постройки 70-х годов. При этом погибло более 100 человек и более 800 было ранено. И это для обычной 9-этажки. А теперь представим себе, что нечто подобное случилось в 25-30 этажном человейнике, которыми планируется застроить Москву по программе реновации. Ясно что последствия будут значительно более серьезными. При этом плотная застройка не исключает ситуации, когда разрушение одного многоэтажного дома может вызвать обрушение соседних вследствие действия эффекта домино.
При этом даже не нужно делать "закладок", подобной той, которая имела место на улице Гурьянова. Большие размеры зданий и чрезвычайно высокая плотность застройки позволяет с высоким эффектом использовать для этого пилотируемый или беспилотный летательный аппарат, вплоть до угнанного самолета по типу известного события в США 11 сентября 2001 года. И если в кварталах старой застройки с не очень высокими домами и достаточно большими свободными пространствами междомовыми пространствами подобный акт достаточно маловероятен, просто в силу невысокой результативности - число жертв может оказаться сравнительно невелико и вряд ли вызовет сильный резонанс, что, как правило, является одной из целей трактов. То насаждаемые комплексы многоэтажных домов являются куда более предпочтительной целью для ударов с воздуха.
Однако даже не надо говорить о террористах. Достаточно обычного пожара. Как известно эвакуация с верхних этажей даже обычной девятиэтажки в случае сильного загорания на верхних этажах является отнюдь не простой проблемой. Что же говорить о 25-30 этажных домах, особенное если учесть, что лифтами в этом случае воспользоваться будет скорее всего невозможно из-за риска превращения их в ловушки в случае отключения электричества или выхода из строя подъемных устройств. Также с верхних этажей маловероятна эвакуация при помощи пожарных лестниц, поскольку длина серийно выпускаемых автолесниц согласно ГОСТ Р 52284-2004 не превышает 55-60 м, что позволяет проводить эвакуацию максимум с 18-20 этажа. Основную же массу автолесниц составляют машины с длиной лестницы порядка 30 м, то есть достающих не вше 10 этажа (www.wiki-fire.org). То есть эвакуация с верхних этажей 20-ти и более этажного здания скорее всего будет проводится по не слишком широким лестницам, весьма вероятно при отключенном электричестве.
Жизнь показывает, что данная задача является далеко не простой даже в случае нежилых офисных и производственных зданий, где основную массу эвакуируемых составляют здоровые мужчины и женщины, где к тому же должен (по крайней мере в теории) осуществляться соответствующий инструктаж сотрудников и проводиться тренировки по покиданию здания в случае аварийной ситуации. Что же говорить об обычном МКД, где заметную часть жильцов составляют дети, пожилые люди и инвалиды и другие категории для которых эвакуация связана с дополнительными трудностями. Не знаю как у Вас, уважаемый читатель, но лично у меня складывается картина весьма далекая от оптимистичной.
Правда в настоящее время много говорят о различных средствах самоспасения, таких как аварийно-спусковые канатные устройства, рукава для спуска и т.д., которыми могут быть оборудованы отдельные здания и помещения, вплоть до квартир. Однако, с моей точки зрения слишком большие надежды на эти системы в жилых домах возлагать не стоит. Все таки одно дело осуществлять аварийное спасение заранее подготовленных людей или под руководством опытных инструкторов, а другое действовать самостоятельно обычным людям в нервозной обстановке, где многие инструкции, если они не отработаны до автоматизма могут быть просто забыты. Хотя, конечно, в ряде случаев, они могут оказаться, безусловно, полезны.
И, самое главное, полноценное оборудование дома при постройке средствами спасения и эвакуации, существенно увеличит его стоимость. Точные цифры, мне к сожалению, найти не удалось, однако согласно данным некоторых источников, такое увеличение может составлять, не менее 18-20%. Тем самым девелопер может оказаться перед выбором: или улучшить безопасность будущих обитателей здания. Но при этом возникнет необходимость увеличения стоимости жилья, что отрицательно повлияет на продажи (возможность добровольного снижения прибыльности бизнеса за счет повышения себестоимости здания при сохранении исходного уровня цен мы, разумеется, рассматривать не будем — не так уж много представителей коммерческих компартий пойдут на это ) или же или же снизить себестоимость за счет снижения объема мероприятий по обеспечению безопасности, особенно необязательных. Тем более что в последнем случае практически вся ответственность за последствия после сдачи дома ложится на управляющие компании и самих жителей. Какой выбор скорее всего будет сделан - пояснять думаю не надо.
Но это далеко не все. Наверное нет необходимости пояснять, что современный многоквартирный дом может быть пригоден для нормальной жизни только в том случае, если его жители обеспечены коммунальными услугами - такими как водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение и т.д., вплоть до вывоза ТКО. При этом количество той же воды или электроэнергии, поставляемое в 25-30 этажную громадину окажется намного больше, чем в нескольких 9-10 этажных домов построенных на этой площади. Поэтому использовать уже имеющеюся инфраструктуру для бесперебойного и безаварийного снабжения без ее глубокой модернизации удастся далеко не всегда. Тем самым выигрыш от возможности использования уже имеющихся сетей может оказаться попросту мнимым.
Немаловажно и то что требования к внутридомовым сетям, например того же водоснабжения и отопления окажутся куда боле высокими чем в старых домах просто ввиду того, что они должны обеспечить эффективную подачу воды на верхние этажи. Значит в стояки пойдет вода под более высоким давлением. Даже не суть важно, каким образом будет обеспечиваться необходимое давление: повышенным давлением в магистральных сетях установкой специальных насосов в самом доме - важно что нагрузка на трубопроводы в стояках и арматуру будет соответствующей, особенно на нижних этажах. Соответственно, значительно более жесткими будут требования к трубам и их соединениям, используемым при изготовлении сетей. Достаточно часто встречающаяся практика экономии путем использования труб неизвестного происхождения и сомнительного качества, купленных у непонятных поставщиков может привести к значительному повышению аварийности в сетях.
При этом, если речь идет о многоквартирном доме, то возникает еще одна проблема: проблема доступа в находящуюся в собственности квартиру при возникновении аварийной ситуации. например на отопительных и водопроводных сетях особенно в случае отсутствия жильцов. Ведь права требовать в обязательном порядке, чтобы собственник оставлял ключи кому то еще законодательство не предусматривает. А ведь прорыв водопровода, допустим на 25 этаже может привести не только к затоплению помещений находящихся непосредственно под квартирой, где произошла авария. Причем чем выше дом тем больше может оказаться потенциальная площадь затопления на нижних этажах.
Надо сказать, что в офисных зданиях эта проблема не столь животрепещущая, поскольку управляющий может и должен обеспечить периодический обход и осмотр состояния сетей и обеспечить беспрепятственный доступ ремонтной бригады. Не критичной эта проблема является и в доходных домах, поскольку владелец может предусмотреть в договоре аренды. обязательство квартиросъемщика обеспечить беспрепятственный доступ в определенное время для осмотра и обслуживания конструктивных элементов и коммуникаций, а также в аварийных ситуациях. При этом может быть также предусмотрено наличие запасного комплекта ключей от помещений, например, у управляющего, чтобы обеспечить доступ в случае возникновения чрезвычайной ситуации в помещении в отсутствие квартиросъемщика.
Но что делать если дом представляет собой конгломерат квартир формально находящихся в собственности их владельцев. Ведь, если исходить из буквы закона, то пределы компетенции объединений собственников, таких как ТСЖ и ТСН, также как и решения ОСС в основном относятся к тому, что именуют общедомовым имуществом. Что же касается отдельных квартир, то пределы влияния на собственников достаточно ограничены.
Современная ситуация с короновирусом указала еще одну опасность. Как известно многие в квартирах расположенных одна над другой вентиляция осуществляется посредством общего вентиляционного короба или иной вентиляционной системы. При этом не исключается проникновение воздуха из объема одной квартиры в объем другой. (В этом могут убедиться многие, вспомнив, вспомним. например, что нередки случаи когда в одной из квартир появляется запах пищи, готовящейся в другой). Таким образом велика вероятность распространения инфекции передающейся воздушно-капельным путем внутри одного подъезда, а то и всего дома. И если в малоэтажных домах количество инфицированных будет относительно невелико, то последствия для много этажного "человейника" могут оказаться серьезнее.
Список недостатков подобных домов можно продолжить.
Для полноты картины следует отметить что по мнению ряда специалистов жизнь на этажах выше 9 -10 ведет к ухудшению состояния здоровья людей как из -за физических , так и вследствие психологических факторов.
С моей точки зрения не выдерживает критики и то мнение, что массовое строительство многоэтажных зданий в местах старой застройки позволяет удешевить строительство за счет использования существующих коммуникаций. В условиях существующего износа сетей увеличение нагрузки, связанное, со значительным ростом потребления ресурсов, вызванным увеличением населения на единицу плотности, может привести к росту аварийности. Поэтому следует признать недопустимым простое присоединение домов к существующим коммуникациям без их реконструкции. Учитывая же что работы придется производить в условиях городской застройки, что ограничивает возможности применения техники. представляется весьма вероятным, ч т о реконструкция существующих коммуникаций может оказаться не дешевле строительства новых.
Не мудрено, что за рубежом в жилом секторе большинства городов основной упор делается на дома со сравнительно невысокой этажностью. Причем это правило распространяется и на новостройки. Например в новых районах Мюнхена средняя высота домов составляет всего 6-8 этажей (http://expert-home.net/na-kakom-etazhe-luchshe-zhit-v-mnogoetazhnom-dome/). Исключение составляют места (в первую очередь в юго-восточной Азии), где отсутствие свободных земель по приемлемым ценам заставляет мирится с необходимостью идти в высоту . (Об отдельных высотных зданиях - типа Бурдж Халифа в Дубае, строительство которых было продиктовано в первую очередь вопросами престижа, а не целесообразности мы, разумеется не говорим.). Однако для той же Москвы, где существует достаточно много свободных земель в т.н. Новой Москве это является не столь актуальным.
Так почему же сейчас у нас такой большой упор сделан именно на строительство многоэтажек в 20 и более этажей. Наиболее популярными являются объяснение, которое можно условно назвать «экономическим». Суть его в том, что многоэтажное строительство позволяет получить некое количество жилой площади намного быстрее и с более низкими затратами, чем в случае строительства домов средней и малой этажности.
Тем самым для девелопера появляется возможность ускорить строительство и, в случае, строительства в местах с готовой инфраструктурой «сократить» дополнительные издержки на различного рода подготовительные работы если дом сажается на место старой застройки с уже готовой инфраструктурой. Тем самым повышается оборачиваемость средств, а, соответственно, и прибыль компаний девелоперов.
Что же потом будет со «счастливчиками» поселившимися в этих зданиях - девелоперов скорее всего не интересует - подписано (договор купли-продажи) и с плеч долой. Не мудрено, что в СМИ можно найти немало примеров, когда люди,купившие квартиру в новостройках, сталкиваются с серьезными проблемами, обусловленными недостаточно развитой транспортной инфраструктурой, отсутствием достаточного количества места для размещения автостоянок, устройства дворовых мест для отдыха и занятий спортом, недостатком мест в образовательных и лечебных учреждений, не рассчитанных на столь резкий прирост местного населения и так далее и тому подобное. Я уже не говорю о ситуациях когда поставка коммунальных услуг в новые дома осуществляется через сети подключенные по временной схеме,не рассчитанной на обеспечение надежной подачи коммунального ресурса течение длительного времени (а ведь известно, что нет ничего более постоянного, чем временные вещи).
Но почему же представители местных, региональных и федеральных властей (причем обеих ветвей),которые так красиво вещают с различных трибун о защите интересов населения и социальном государстве с таким олимпийским спокойствием смотрят на то, как городское население сгоняют в подобные «человейники».
Обычно в качестве причин поддержки подобной политики чаще всего называют две.
Во-первых, быстрый рост вводимых площадей позволяет красиво отчитаться о выполнении тех или иных программ направленных на обеспечение жильем. (Какого качество это жилье и что думают о нем те кому предстоит заселяться сплошь и рядом отходит на второй план.) Тем самым повышается рейтинг чиновника в глазах вышестоящего начальства. А при существующей в России системе управления это куда более важно, чем мнение каких то там жителей на подведомственных территориях.
В качестве второй причины называют обычную коррупцию: должностные лица связаны со строительными и риэлтерскими компаниями и получают определенную выгоду за поддержку выгодных бизнесу решений. в том числе путем принятия соответствующих законов и подзаконных актов.
Однако лично мне представляется, что здесь может иметь место и политика более глубокого прицела. Возьмем еще раз в руки Жилищный кодекс. Как известно управление МКД, согласно его положениям, состоит из двух ступеней: управляющей организации и общего собрания собственников.
( О Совете дома говорить пока не будем в силу того, что он (в отличие, например, от правления ТСЖ) не имеет статуса юридического лица, не может выносить решений обязательных для жителей дома и, что немаловажно, его председатель и члены по законодательству не несут ответственности (ни административной, ни тем более уголовной) за некачественное выполнение обязанностей , формально возложенных на него законодательством. Простой пример: если председатель совета дома подписал акт узаконивший результаты проведенного некачественно или не в полном запланированном объеме ремонта, то привлечь к его к ответственности можно только в случае если будет доказано, что прием некачественной услуги был проведен сознательно в результате сговора. А это доказать непросто: подобные соглашения обычно заключаются в устной форме без свидетелей. Конечно, если на пост председателя и членов Совета избраны высоконравственные люди. ставящие своей целью защиту интересов собственников и пользующиеся у них авторитетом, то Совет может что- то сделать. Но так ли уж просто избрать подобный совет в конгломерате, многие из жителей которых часто даже не знают друг друга. Особенно если учесть, что недобросовестные УК во многих случая постараются протащить в Совет удобных им людей, чтобы превратить данный орган в ширму за которой будет развернута деятельность по «сравнительно честному" отъему средств у жителей. И если в ТСЖ и ТСН хоть какой то гарантией от подобного развития событий является реальная ответственность за свою деятельность, которая предусмотрена для Председателя и членов правления, то для членов Совета дома имеет место полнейшая безнаказанность с точки зрения законодательства.)
Однако вернемся к общему собранию собственников, которое по уверениям официальных и примкнувших к официальной точке зрения знатоков от юриспруденции является высшим органом власти в МКД. Не знаю как для Вас, уважаемый читатель, но с моей точки зрения подобный механизм должен предусматривать не только принятие или непринятие тех или иных заранее подготовленных решений, но в первую очередь полноценное обсуждение тех или иных вопросов. Это необходимо в в первую очередь потому, что считать возможным добровольное принятие важных решений, особенно касающихся финансов или иных вопросов жизни дома, учитывая различия социального и финансового и семейного положения участников, их возраста, жизненного опыта и т.д. и т.п. не носящего в той или иной степени характер компромисса может только абсолютно оторванный от реальной жизни обитатель башни из слоновой кости. (Я не говорю о случаях когда все, что ждут от собрания - это одобрения или отклонения заранее спущенных сверху или выработанных в окончательной редакции каким-то иным способом решений. Хотя то, что основное внимание при разработке методов ведения собраний обращается не на способы во влечения в эффективное обсуждение собственников, а на на то, чтобы каких-то способом провести голосование и получить результат, который можно было бы выдать за юридически чистый, наводит на определенные размышления.)
В разное время психологами и социологами были проведены исследования посвященные методике проведения эффективных дискуссий и совещаний. В результате было выяснено, что плодотворную дискуссию с выработкой более-менее грамотного решения можно провести только в сравнительно небольшом коллективе. Различные исследователи называют разные цифры, но как правило они не превышают 10-15 человек.
Интересно отметить, что данная цифра хорошо коррелирует, например, с работами Дж. Миллера который в 1956 году провел эксперименты показывающие, что человек способен одновременно помнить 7 ± 2 элементов. ( https://news.rambler.ru/internet/37800418/?utm_content=news_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylink). То есть если количество замечаний и мнений слишком велико, то в восприятии совещающихся часть нюансов будут утрачены из-за информационной перегрузки. В результате дискуссия может зайти в тупик или будут приняты решения не отражающие реальных интересов участников.
В свое время мне случилось знакомится с оценкой проведенной группой жилищных активистов. Суть ее в том, что готовность к активному обсуждению вопросов и выработку проектов решений обычно проявляют от 15 до 20% жителей МКД. Остальные просто оценивают эти решения голосуя за или против. Если эта оценка справедлива, то приняв число максимальное число активных участник дискуссии допустим 15 человек мы получаем, что общее количество собственников в доме, где решения ОСС будут иметь реальную силу авторитета составляет не более 50-80.
Это подтверждает и мой личный опыт. Так получилось, что за свою жизнь мне довелось жить в разных домах. Согласно моим наблюдениям в доме с количеством квартир не превышающим 80-100 люди в целом достаточно активны и голосуют (в том числе заочно) вполне осознано. При количестве более 100 активность резко падает и когда количество квартир превышает 400-500 практически сходит на ноль: люди просто не в силах оценить все поправки и замечания. В результате сплошь и рядом проходят первоначальные решения, которые по непонятной причине часто оказываются более выгодными УК и РСО, чем самим собственникам. (Справедливости ради надо сказать, что в домах где организованы действующие ТСЖ и ЖСК положение, как правило, намного лучше. Но этот случай, что называется особая статья. особенно если учесть, что образование и обеспечение функционирования реального ТСЖ или ТСН в уже заселенном доме-конгломерате под силу разве что героям-подвижникам.)
В результате получается, что собирая собственников помещений в дома-"человейники» по принципу «всякой твари по паре» мы приходим к тому, что самоуправление в том виде, в котором оно предписано Жилищным Кодексом практически сводится к нулю и управление МКД вольно или невольно превращается в подобие щедринского города Глупова где градоначальники (в смысле УК и МСУ) командуют, а обывателям только и остается, что под страхом наказания исполнять мудрые предписания начальства. При этом надо учесть, что наше законодательство дает чиновникам достаточно способов влияния на «неудобные» УК, от различных придирок в ходе проверок и кончая лишением их лицензии по формальным причинам. То-есть велика вероятность того. что для УК «хотелки» чиновников из органов управления и аффилированных с ними РСО окажутся более весомыми чем интересы и пожелания собственников заключивших с ними договор. Жить-то хочет каждый..
Еще раз подчеркиваю, что я не могу утверждать, что сверхзадача современной градостроительной политики состоит именно в этом, но впечатление создается именно такое.
P.S.
В настоящее время в СМИ и Интернете можно найти множество статей расхваливающих многоквартирные дома и доказывающих, что условия жизни в них очень и очень ничего. Однако по какой-то причине основная часть авторов этих статей - это представители архитектурных и градостроительных ведомств, и связанных с ними научных и учебных учреждений, а также сотрудники строительных и риэлтерских компаний. Статей же написанных медиками. психологами. социологами и прочими специалист ми идущими не от соответствия неким стандартам, а от человека как биологического и социального существа куда меньше и выводы, которые они делают, сплошь и рядом далеко не столь однозначно положительны. Лично меня это настораживает.
А что думают по этому поводу читатели?