На этот раз я хочу поговорить о распространенном в Интернете мифе об опасностях предварительного договора, неосмотрительно подписав который гражданин рискует потерять жилье и деньги.
Я специально поискал в Интернете информацию по предварительным договорам и каково же было мое удивление, когда я выяснил что большая часть околоюридических сайтов на голубом глазу доказывает, что предварительный договор обязателен к исполнению.
Как следствие, околоюридические сайты предупреждают своих читателей о крайней осторожности, с которой следует подписывать предварительный договор. Потому что, якобы, в случае отказа от его исполнения контрагент обратится в суд и суд обяжет исполнить договор.
Что на самом деле
Предварительный договор, на самом деле, ничего не предваряет. Предварительный договор фиксирует намерения или, если хотите, помыслы потенциальных контрагентов основного договора.
И сколько бы околоюристы не искали разницу между предварительным договором и договором о намерениях, никакой существенной разницы они так и не нашли и не найдут. Ибо речь действительно о помыслах, а ответственность за помыслы устанавливает только Библия.
Зачем он нужен
Лично я считаю, что предварительный договор по настоящему нужен либо мошенникам, либо черным риэлторам, либо лицам. доказывающим некое свое потенциальное право.
К примеру, предварительный договор аренды офиса может сгодиться, да и то не всегда, при регистрации ООО, а предварительный договор поставки может стать основанием (тоже далеко не всегда) для получения банковского кредита.
Что касается мошенников с недвижимостью и реэлторов - то предварительный договор для них может оказаться полезным для запугивания жертвы при нежелании допустить ее срыва с крючка.
Как известно, огромное количество сделок с недвижимостью совершается импульсивно, под влиянием неких сложных обстоятельств, например, скопившихся долгов.
Мошенники и риэлторы очень четко определяют срочную (вынужденную) продажу и, соответственно, занижают цену. Поддавшись импульсу, жертва соглашается на предложенные условия и чтобы жертва не передумала, ей подсовывают предварительный договор.
Дело в том, что импульсивные сделки, как правило, предполагают что продавцу потребуется время для подготовки документов, получения справок и т.д. За это время могут измениться обстоятельства, собственник может просто передумать или ему поступит более выгодное предложение.
С целью недопущения "ухода" жертвы в предварительный договор вписывается целая гамма условий и штрафных санкций за возможное уклонение от сделки.
Как быть
На извечные русские вопросы "Как быть" и "Что делать" могут ответить - "Да ничего не делать". Просто, вопреки наличию предварительного договора, не заключайте основной договор, если он совершенно не выгоден или не желателен.
Дело в том, что договор, любой договор - это свободное волеизъявление сторон. И если этой воли нет, то и договора нет.
А если обратятся в суд?
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" сторона, желающая заключения договора в соответствии с положениями предварительного договора вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. И суд будет вправе вынести решение о понуждении.
Однако суд не вправе обязать кого-либо проставить свою подпись в договоре, если этот кто-либо не хочет подписывать договор. Это означает, что решение просто не будет исполнено.
При этом следует быть готовым к тому, что недовольная сторона может обратиться в суд с иском о взыскании затрат, причиненных отказом от заключения договора.
Звучит страшно, на на самом деле, как правило, подобные суммы мизерны, ибо никаких особых трат просто не может быть. Именно поэтому в предварительные договоры, как правило, интегрируются элементы договора задатка.
А вот задаток, как и положено, потребуется вернуть в двойном размере.