Всем привет! В сегодняшней статье я расскажу общую практику российских банков при работе с просроченной задолженностью по ипотеке. Буду вести свой рассказ, исходя из интересов банка, но постараюсь дать несколько полезных советов и тем, кто попал в трудную жизненную ситуацию и рискует потерять залоговую квартиру. Обо всем по порядку.
Что может делать должник с ипотечной квартирой
Ипотечный кредит предполагает, что вы покупаете квартиру с использованием денег банка - кредитора. В свою очередь банк, страхуя себя от невозврата выданной суммы, накладывает обременение на объект недвижимости до тех пор, пока сумма долга не будет погашена. В ипотечной квартире можно:
- проживать заемщику, созаемщику и членам его семьи,
- оформлять регистрацию на постоянной или временной основе,
- делать ремонт, небольшие перепланировки, не требующие согласования;
- покупать мебель, обустраивать интерьер и др.
При этом за заемщиком остается обязанность своевременно погашать коммунальные платежи.
Заемщик не вправе:
- дарить, продавать, закладывать имущество без разрешения кредитора (спойлер - кредитор эту операцию не разрешит до закрытия долга).
- инициировать перепланировки, которые нельзя в будущем согласовать (удалять несущие стены, перемещать ванные и др).
В случае нарушений данных требований банк вправе подать в суд на должника и взыскать остаток долга досрочно.
В каких еще случаях банк может подать в суд?
Помимо нарушения вышеуказанных требований банк также может подать в суд за следующие нарушения:
1. Отсутствие активного договора страхования,
2. Несвоевременные платежи по ипотеке или их отсутствие в течение длительного времени.
Подавать в суд кредиторы из-за отсутствия действующей страховки не спешат. Это скорее исключение из правил, а не норма. Если вы забыли своевременно продлить страховку, то вам с высокой вероятностью позвонит менеджер банка и напомнит. Еще порой условиями договора предусмотрено процентной ставки по ипотеке, если вы вовремя не застраховались. Обращаются в суд чаще из - за наличия просрочки, отсутствие страховки может быть лишь дополнительным фактором, подтверждающим неблагонадежность должника.
Когда возникла просрочка
Конечно, если вы опоздали с оплатой на пару дней, никто не будет подавать исковое заявление в суд на вас. Более того, не удивляйтесь, но банки не заинтересованы вас выселить, а нацелены на погашение просроченной задолженности. Поэтому возможные мероприятия при возникновении просроченной задолженности будут следующие:
1. Сотрудники банка будут звонить должнику и выяснять причины задержки. Если вы пообещаете погасить долг в ближайшее время, на этом общение прекратится. Если вы не уложились в обещанные сроки - позвонят еще раз.
2. Спустя несколько платежей банк уведомит вас в письменном виде - по адресам, которые вы оставили в анкете и в кредитном договоре. Уведомление будет содержать информацию о размере просрочки и возможных перспективах.
3. Когда придет критическая точка для банка (у каждой организации она своя), банк оформит исковое заявление в суд и вы получите повестку.
Какие можно дать советы на данном этапе:
1. При возникновении трудностей с платежами постарайтесь как можно быстрее урегулировать их - обращайтесь в банк. Вам могут оформить реструктуризацию (частичную отсрочку платежа), изменить дату платежа и др. Если вы заранее знаете, что еще немного и не сможете платить по ипотеке, подумайте о рефинансировании до просрочки - возможно, увеличив срок, вы вытяните платежи.
2. Своевременно обновляйте контактные данные для банка - при смене телефона, адреса жительства не поленитесь дойти до банка. Иначе при начале судебных тяжб вы будете не уведомлены и не сможете отстоять свои интересы.
3. Если дело дошло до суда, не воспринимайте это событие как точку невозврата. Даже в этот момент стоит обратиться в банк и попробовать урегулировать вопрос в мирном порядке.
В следующей статье я расскажу, что делать с квартирой, если уже начались судебные тяжбы. Если понравилась статья - ставьте лайк, пишите комментарии.