С наступлением весны возобновляется интерес к покупке загородной недвижимости. Я хочу рассказать об опыте покупки земельного участка.
Года три назад мы с мужем захотели переехать жить из мегаполиса в пригород. Определились с дальностью от города не более 25 км. и направлением. Сначала мы хотели купить уже готовый дом, в течении шести месяцев мы просмотрели несколько десятков домов, искали дом в средней и чуть выше ценовой категории, которому не более трех лет. Нас ничего не устроило. Причин несколько:
Переезжая в собственный дом хочется, чтобы он был сделан под тебя от планировки до материалов. Но главная проблема была в инженерных коммуникациях. Вот несколько примеров на что надо обратить внимание при покупке загородной недвижимости:
- Водопровод. До начала просмотров домов мы и предположить не могли, что в Ленинградской области есть районы, где с питьевой водой огромные проблемы. Например в районе Ладоги лежит гранитный щит и пробурить его не представляется возможным ни за какие деньги. Поэтому воду либо привозить, либо тянуть из Ладоги, либо ставить очистные сооружения. В некоторых районах под землей нет даже технической воды.
- Вентиляция (особенно в домах из СИП панелей и щитовых домах). Эти дома не дышат из-за особенностей материалов и технологий. Поэтому если нет вентиляции, то через некоторое время дом начнет потеть, появится плесень. Мы поднимали фасадные панели и просили показать что происходит под внутренней отделкой таких домов, практически везде была плесень. В нашем регионе эта зараза появляется через полгода после постройки дома.
- Канализация. Правильно канализация — это сложная инженерная система, а не просто септик. Отклонение наклона сливной трубы на пару градусов и уже ничто никуда не сливается. Если дом на сваях, то надо еще трубы утеплять. Попросив у продавцов проектную и строительную документацию мы везде получали отказ, или что-то нарисованное на коленке.
- Отопление. Это хорошо если есть газ. Если нет, то надо четко понимать, что за тепло придется платить. В современном мире очень много энергосберегающих технологий, большинство домов на продажу ими не оборудовано.
По опыту могу сказать, что дома на продажу строят по принципу дешево и сердито, и Вы никогда не узнаете, что у дома внутри пока не начнете в нем жить. Поэтому решили строиться сами.
Заходя на любой сайт по недвижимости мы сталкиваемся с огромным количеством предложений. Советую определится сразу, чтобы не тратить свое время, со статусом земли, его можно узнать на сайте РОСРЕЕСТРА. Земельный Кодекс очень запутан и разобраться в нем не профессионалу сложно, но понять где вы хотите жить и за что платить, очень просто.
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства. На участках ИЖС обычно нет ограничений по строительству загородных домов и возведению других построек (в том числе забора), кроме расстояний до соседних участков и домов в целях пожарной безопасности. Местные власти обязаны зимой чистить дороги и т.п. Поэтому участки ИЖС дороже.
Участки под дачное строительство, раньше назывались ДНП, сейчас СНТ и ОНТ. Чаще всего владельцами данных участков выступают дачные кооперативы. Всегда есть возможность переоформить землю в собственность и выйти из товарищества, но это процесс не быстрый. При этом платить за дороги, вывоз мусора и т.п. все равно придется. Часто тарифы на электричество, воду там выше.
Участки ЛПХ (личное подсобное хозяйство), если участок ЛПХ в зоне населенного пункта, то на нем можно строить дом, если вне населенного пункта, то жилой дом строить нельзя.
Выбирая участок в коттеджем поселке обязательно поинтересуйтесь статусом земли и если она не является ИЖС или ДНП, то от такой покупке лучше отказаться. На своем примере могу сказать, что из пяти коттеджных поселков, в которых мы смотрели участки, земли были сельхозназначения в процессе перевода их в другой статус, пока ничего не перевели, а люди уже дома построили.
Теперь о процессе выбора и покупки. Здесь начинается самое интересное.
На рынке загородной недвижимости (в нашем регионе) всего несколько игроков, ближний пригород поделен между ними, но иногда появляется новый игрок. У него и цены лучше и условия продажи более выгодные, только вот надо ухо в остро держать.
В выбранном районе появилась огромная желтая растяжка «Участки, газ, вода, электричество» цена на 20% дешевле чем по округе. Звоним, договариваемся о встрече, просим принести правоустанавливающие документы на землю, договора на газ и электричество. Ответ покорил до глубины души: «Все документы в процессе оформления, мы можем Вам показать реестры, что они приняты. Вы оплатите предоплату и мы закрепим за Вами участок» В этом месте до сих пор нет столбов под электричество, а газа не будет в ближайшие лет сто.
Следующий продавец земельных участков, нас в офис позвал. Офис в престижном районе, новенький, краской пахнет, все стены увешаны грамотами и дипломами. Клиент должен впасть в полное и безоговорочное доверие. У меня это вызвало обратный эффект, начало все раздражать от стен до «сладкого» менеджера. На поставленные вопросы он отвечал уклончиво, на просьбу показать документы были показаны не читаемые копии, владельцем земли оказался человек лет восьмидесяти живущий в богом забытом уголке Ленинградской области. Если что со сделкой не так, то и взять с него нечего.
Решили мы не экономить и купить у «проверенных» игроков, которые на рынке давно и много продают.
Приезжаем смотреть участок, все отлично горка, вид на город, столбы электрические стоят, дороги сделаны, земля ИЖС, даже название улиц есть — покупай и строй. Муж решил до конца улицы пройтись, каково было удивление, когда он увидел электрические провода лежащие на земле. Выяснилось, что энергосбытовая компания еще не дала разрешение и не подключила электричество, а провода и столбы для красоты и эффективности продаж.
В нашем регионе мощности есть, на ИЖС их дают, а вот знакомые купили пять лет назад недорогой участок в ДНП, там электричества нет до сих пор. Экономия на участке вылилась в траты на дизельный генератор.
Участок мы купили через год на землях ИЖС с электричеством и нормальными документами, за год многое узнали.
В начале поймите на каком расстоянии от города и в каком направлении Вы хотите жить и помните про пробки на дорогах. Вам по ним домой и на работу добираться.
1. При покупке дома не стесняйтесь просить все документы на стены, коммуникации с инженерными планами, и гарантиями от строительной компании. Если их нет, лучше не брать. Помните вы покупаете кота в мешке. Под любым домом есть земля.
2. При покупке земельного участка узнайте его статус, заранее определитесь с каким статусом вы хотите приобрести землю.
3. Не верьте продавцам на слово, все проверяйте, особенно правоустанавливающие документы на землю.
4. Узнайте на какой глубине питьевая вода, скважину будете бурить за свой счет, чем глубже тем дороже.
5. Фраза продавца «Здесь будет газ», говорит только о том, что когда-нибудь он здесь будет. В лучшем случае, подведен газ будет до границ населенного пункта, дальше за Ваш счет. (У нас это от 300000 р.)
6. Электричество продается напрямую от энергосбытовой компании или через посредника.
7. Какой грунт на участке, от этого может зависеть какой фундамент будет у Вашего будущего дома.
И еще много других нюансов все в одном месте не опишешь.