Пражская недвижимость в эпоху тотального коллапса цивилизации
Я люблю Прагу и Чехию. Я уверен, что Прага – уникальный город, один из красивейших в мире. Я знаю, что Чехия – прекрасная страна, населенная симпатичными, трудолюбивыми, умными и интересными людьми. Я верю, что у Чехии светлое прекрасное будущее.
Но в нынешней ситуации я попробую отложить в сторону эмоции и проанализировать перспективы экономики Чехии, а конкретно рынка недвижимости и тесно связанного с ним рынка туризма и гостеприимства (частью которого является ресторанный бизнес) в кризисной ситуации, связанной с эпидемией коронавируса и мерами, которые принимает правительство.
Вне зависимости от того, хороши эти меры или плохи, они сильно влияют на рынок. И влияют в данный момент резко негативно.
Это не первый и не последний кризис в истории Чехии, Европы и всего человечества. Поэтому материала для анализа более чем достаточно.
Каковы основные негативные факторы?
1. Закрыты границы (эта и прочие меры правительства – временные, но как долго они продлятся – неизвестно). Следовательно:
– резко уменьшилось количество туристов,
– в страну не могут въехать потенциальные покупатели.
2. Закрыты рестораны, клубы, театры, концертные залы, казино, дискотеки, бары…
Следовательно, их владельцы несут убытки.
3. Население в значительной степени лишено возможности получать доходы. Следовательно, должны обвалиться цены на аренду и продажу жилья, а также коммерческой недвижимости.
Это плохая новость для всех, кто продает или сдает недвижимость сейчас.
Но это хорошая новость для всех покупателей недвижимости в Праге.
Любой кризис рано или поздно заканчивается. Заканчиваются и войны, и эпидемии, и любые другие катаклизмы.
В этих кризисах кто-то теряет, а кто-то зарабатывает, и много.
Кто теряет? Те, кто работал на пределе рентабельности. И те, кому срочно необходимо выйти в кэш.
Кто зарабатывает? Тот, у кого есть кэш, чтобы скупить нужные объекты относительно дешево.
Рассмотрим немного подробнее ресторанный бизнес.
В Праге примерно 15 тысяч разнообразных объектов общепита. На пражском рынке представлены все – мировые сети и франшизы, местные сети и франшизы, крупные и мелкие предприятия с чешским и заграничным капиталом, финансово мощная вьетнамская община, семейные бизнесы с многолетним опытом, стартапы юных энтузиастов-хипстеров…
Все они имеют очень разные концепты. И очень разные финансовые возможности.
Что произойдет, если все заведения общепита закрыть на какое-то (неопределенное) время? Самые слабые, неуспешные, финансово маломощные проекты неизбежно закроются. Не имея выручки, они вынуждены платить аренду, зарплату сотрудникам (чтобы не разбежались, в Чехии колоссальный дефицит рабочих рук), нести другие расходы. Никто не заплатит им компенсацию за упущенную выгоду (это ведь решение правительства в кризисной ситуации!).
Соответственно лучшие помещения из тех, где подобные проекты закрылись, получат те, кто располагает наличностью и может быстро и выгодно для себя провести сделку.
В результате к тому моменту, как кризис закончится (а этом момент неизбежен), ресторанный рынок Праги будет в значительной степени переделен между сильными игроками. Между сетями и франшизами, которые уже представлены на рынке, и теми, кто хочет выйти на рынок, располагает средствами, но не хочет платить высокие отступные и аренды, установившиеся на рынке в последние годы.
Поэтому же принципу пройдет передел рынка отелей, доходных домов и всей прочей коммерческой недвижимости.
Кризис – это болезненная, но полезная, очистительная рыночная процедура. Кризис убирает с рынка полумертвые предприятия и помогает выйти на рынок новым сильным проектам.
Поэтому кризис – лучшее время для покупки недвижимости.
Прага и Чехия – это здоровая экономика и неиссякаемый поток туристов. Поэтому тот, кто инвестирует в Прагу в период кризиса, может уверенно рассчитывать на резкий послекризисный рост цен на недвижимость, а значит и своих доходов.
Андрей Починков