Приобретая квартиру, хочется жить в ней ровно столько, сколько захочется самому. Понятием «проверки чистоты» покупаемой квартиры давно никого не удивишь. Однако, глубина этого понятия далеко не так однозначна как кажется на первый взгляд и с течением времени появляются новые обстоятельства, которые нужно проверять.
На какие возможные проблемы обращают сейчас внимание риэлторы при оценке юридической безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке?
Аресты, обременения, ограничения
Информация, необходимость проверки которой, лежит на поверхности, да и реализация ее не составляет труда. Получить сведения из Росреестра о наложенных на квартиру обременениях, арестах, запретах и т.д. может каждый в отношении любого помещения.Достаточно знать точный адрес или кадастровый номер жилого помещения.
Доверенность на продажу. Проверь трижды
Гражданский кодекс предусматривает передачу свих имущественных прав, в том числе на распоряжение недвижимым имуществом третьим лицам. Подтверждением такой передачи служит доверенность, обязательно оформляемая у нотариуса.
В первую очередь необходимо удостоверится, что доверенность не была отозвана собственником. Однако этого будет недостаточно. Предположим, что к моменту подписания договора купли-продажи собственника уже нет в живых. Доверенность при этом, никто не отзывал, но и действительной она не является. Во избежание такой ситуации и исключения мошеннических схем, необходимо найти способ пообщаться с собственником и удостоверится. Что он действительно тот, за кого себя выдает.
Можно ли проверить наследство
Квартиры, перешедшие в порядке наследования, всегда таят в себе скрытую угрозу появления неизвестных наследников, тех, кто не знал и не мог знать о смерти наследодателя. Проверить же круг потенциальных наследников не представляется возможным.
Еще один сюжет, таящий опасность, это иждивенцы. Такая категория лиц имеет право на обязательную долю в наследственном имуществе. В случае невключения таких наследников в число собственников, возможно расторжение последующего договора купли-продажи.
Совсем недавно СМИ поведали о случае мошенничества, когда были подделаны свидетльство о смерти наследодателя и свидетельство о рождении наследника. В результате нотариус выдал свидетельство о наследстве и Росреестр его зарегистрировал. Квартира была продана, а через некоторое время в дверь позвонил якобы умерший "наследодатель". Теперь вопросом занимаются следственные органы.
Семейный кодекс никто не отменял
В соответствии с Семейным кодексом РФ все имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым, независимо от того, на кого из супругов оно оформлено. Исключением являются случаи, отраженные в брачном договоре между супругами.
Это означает, что для продажи квартиры требуется получить нотариально удостоверенное согласие, если же собственник не в браке, то он делает соответствующее заявление.
Проблема же состоит в том, что если штампа в паспорте нет, а собственник квартиры при этом скрывает свое семейное положение, то в дальнейшем можно стать участником судебного разбирательства.
Это же касается случаев, когда в результате развода, в судебном решении или мировом соглашении не описано точно, какое имущество, какому из супругов остается. Недовольный супруг в дальнейшем, даже через несколько лет, может оспаривать сделки с имуществом второй стороны.
Ущемление прав детей
Истории про несовершеннолетних, невключенных в число собственников при приватизации квартир известны всем. В таких ситуациях уже давно выработаны страховочные механизмы, главное до сделки выявить сей, несущий опасность факт. Так же не нужно забывать, что и выписка детей накануне приватизации может быть признана ущемлением их прав.
Гораздо сложнее обстоят дела с новшеством последних лет – материнским капиталом. К сожалению, случаев, когда несовершеннолетние не вводятся в число собственников квартиры при использовании при покупке материнского капитала много. Это такое же нарушение, как и в случае с приватизацией, и основание для расторжения последующей сделки. Справочку же из пенсионного фонда о получении материнского капитала запрашивать у собственников многие еще не привыкли, а многие и не знают.
С некоторых пор согласия органов опеки и попечительства при продаже квартир, в которых дети только зарегистрированы по месту жительства, получать не нужно. В этом кроется опасность. Если в результате сделки продажи квартиры, условия проживания несовершеннолетних значительно ухудшаются, то такая сделка может быть расторгнута. Всегда нужно знать, куда поедут из покупаемой квартиры детки.
И не забудьте о банкротах
Еще одно современное веяние – законодательство о банкротстве физических лиц. Опасность кроется в финансовом положении собственника. Хорошо, если выяснится, что в его отношении уже ведется процедура банкротства. В этом случае на квартиру будет наложен арест и ее просто невозможно будет приобрести.
Гораздо хуже, когда продавец уже в долгах, но еще не объявлен банкротом, и стремится продать недвижимость с целью ее сокрытия. Когда, впоследствие, он банкротом становится, то квартиру могут у нового собственника забрать и использовать для возврата долгов кредиторам. Такая ситуация реальна даже для добросовестного приобретателя.
Действие должно быть осознанным
Еще одна опасность для нового собственника квартиры – категория лиц, страдающих различными заболеваниями, в результате которых они не осознают значения своих поступков. Речь идет не только об алкоголиках, наркоманах или лицах с психическими расстройствами. Существует список заболеваний, при обострении которых так же возможны подобные состояния. И если состояние на учете в ПНД и НД проверить можно, то по всему списку не пройдешься.
Следует помнить, что совершенно необязательно такое лицо лишается дееспособности или ограничивается в ней, а в дальнейшем может подать иск к новому собственнику о признании договора недействительным ввиду совершения сделки в состоянии, когда он не понимал значения своих действий.
В заключение отметим, что далеко не всегда такие действия продавцов продуманы заранее и являются планируемым мошенничеством. Гораздо чаще встречаются ситуации, когда вполне добрый и порядочный продавец и сам не знает о том или ином нарушении, или проблеме и является законопослушным гражданином и добропорядочным участником сделки. Однако с течением времени обстоятельства могут измениться, человек под их влиянием тоже, а вот наличие юридических оснований для расторжения сделки купли-продажи никуда не пропадут…