Много нюансов надо знать покупателю при выборе квартиры.
И каждый из них важен! Да, это так! И вот, наконец-то, вам приглянулась квартирка, которую вы давно искали. И район устраивает, и сама квартира почти в идеальном состоянии. Вы решаетесь на сделку.
Вам надо знать об этой квартире буквально все! Как она досталась продавцу – приобрел на свои «кровные», или получил в наследство? А возможно приобрел в ипотеку, да еще с использованием материнского капитала?
Итак, историю квартиры надо выяснить в первую очередь! Если продавец не скрывает, что она приобреталась когда-то с использованием материнского капитала, вам надо быть настороже.
Известно, что материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе и на улучшение жилищных условий. Вариантов улучшить свои жилищные условия несколько: это приобретение квартиры или дома, строительство дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита.
При этом надо помнить, что квартира или дом должны находиться в пригодном для проживания состоянии и располагаться на территории России.
Если квартиру приобретают в ипотеку, то сертификат с материнским капиталом используется одновременно, а если на свои «кровные», то для использования материнского капитала нужно подождать до 3-летия ребёнка.
Однако, до достижения ребенком 3-х лет, тоже можно получить средства материнского капитала, если они направляются на:
- уплату первоначального взноса или (и) погашение основного долга и процентов по жилищному кредиту или займу;
- оплату обучения по программам дошкольного образования (посещение детского сада);
- получение компенсации за приобретенные товары и услуги для социальной адаптации ребенка- инвалида;
Поскольку сертификат именной и, как правило, оформляется на мать, но средства по нему принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением материнского капитала, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети. Так должно быть в идеале, а если дети не получили свои доли в квартире?
Какие последствия возможны от сделки с квартирой, купленной на материнский капитал, без выделения долей? Это взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет. Так как денежные средства носят целевой характер, гражданин должен ими распорядиться установленным образом. Одним из основных условий использования материнского капитала является выделение долей несовершеннолетним детям.
Если продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана судом недействительной. Из этого следует, что покупатель останется и без квартиры и без денег.
Признание сделки (купли-прожажи квартиры) недействительной могут инициировать как сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста поймут, что их право собственности было нарушено, а также Пенсионный фонд РФ, прокуратура или органы опеки. В особо серьезных нарушениях прав несовершеннолетних, продавца могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.
Поэтому, при приобретении жилья с привлеченнием материнского капитала, целесообразно сразу соблюсти все правила покупки жилого помещения и предварительно выделить доли детям. В последствии, при продаже этой квартиры продавец обязан получить разрешение органов опеки на продажу, чем убережет себя и покупателя от возможных неприятностей.
Таким образом, продажа квартиры, купленной когда-то с привлечением материнского капитала, — процесс, который требует продуманного поведения как продавца, так и покупателя.
Продавцу не следует скрывать этот факт, а покупателю нужно убедиться, что квартира продавцом приобреталась с использованием материнского капитала и что он был потрачен именно на эту квартиру, а детям выделили в ней доли.
Как можно узнать, что при покупке квартиры использовали материнский капитал?
Зачастую продавцы недвижимости не говорят о том, что квартира куплена с использованием материнского капитала, иногда намерено скрывают этот факт, чтобы не усложнять сделку, а иногда просто потому, что не понимают важность вопроса. Поэтому первое, что нужно сделать покупателю - уточнить, был ли использован материнский капитал при покупке спорной квартиры.
Необходимо обязать продавца предоставить справку из Пенсионного фонда РФ о размере средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет вас, что материнский капитал не привлекался. Если в справке будет указано, что материнский капитал выделялся, необходимо выяснить, на продаваемую ли квартиру он был потрачен и выделены ли детям доли в другой квартире, приобретаемой продавцом вместо старой.
Если квартира куплена на материнский капитал и доли детям были выделены, необходимо выяснить погашена ли продавцом ипотека или кредит, снято ли обременение. Если продавцом были соблюдены все эти требования закона, то для продажи квартиры он должны получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей не нарушены.
При этом важно понимать, что продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей. Поэтому опека будет рассматривать совершаемую сделку с этой точки зрения.
Лучший вариант, когда взамен продаваемой квартиры приобретается другая квартира, в которой детям также выделят доли. Органы опеки, защищая права детей, обяжут продавца в нотариальном порядке наделить детей долями во вновь приобретаемой недвижимости.
Будьте внимательны и осторожны. Удачи вам!
Подписывайтесь на мой канал «Мелочи жизни», если не хотите пропустить интересные жизненные истории и полезные юридические статьи.