Третий мой рассказ на тему квартир будет про выбор, и недооценённые параметры, которые существенно потратили моё время или нервы.
До этого я определился, что мне нужна собственная квартира.
Посчитал, что взять её в ипотеку выгодно.
Поиск вариантов
На втором шаге я выделил лимит в 5,5 млн
Закладывал, что лет через 5-7 продам
Искал внутри МКАД с нормальной транспортной доступностью
Ориентировался на возможность заселиться до конца 2018
Фильтруя варианты, я смотрел на:
- Экологию
Так отпали варианты с крематорием в районе, активными мусоросжигательными заводами, недалеко от свалок, в т.ч. законсервированных. Очень не верится, что при наших чиновниках в таких зонах станет безопасно жить. - Магазины и планировку района
По вторичке сразу понятно, сможете ли закупать продукты, и какие будут проблемы с транспортом, дорогой от транспорта, куда церковь влепят вместо сквера, а где ТЦ бабахнут вместо старого завода. В новостройках первое время не будет ничего, поэтому смотрим, что есть в доступности.
Отдельно обращу внимание на устройство района. Транспорта может быть много, но не для вас. В 2018 был неплохой вариант в 15 минутах от профсоюзной и академической, но это навсегда пешие 15 минут, дом воткнут в плотную застройку, транспорт мимо не ходит, а размеры местных широкополосных улиц пешую доступность делают некомфортной. - Благополучие и заселённость района
Бизнес-класс вас не спасёт от реновации за окном или панелек с наркоманами и алкашами мимо которых страшно ходить по ночам. Как не поможет чувствовать себя комфортнее пробка на пару часов или набитые до отказа вагоны метро внизу серой и сиреневой.
Изучал и вторичку, но после нескольких десятков вариантов забросил это дело. Зачастую не нравилась планировка, ремонт, качество здания. Если проявить упорство, то за пару месяцев можно найти хороший вариант, но через отличного риелтора и в Москве хотя бы за 10 млн. Иначе, кот в мешке может совсем вас разочаровать:
У одной подруги выяснилось, что соседнюю квартиру сдают посуточно под вечеринки и почасовые свидания. 💘
У второй сосед алкаш, а это частые посещения полиции, крики, разборки, и спустя 4 месяца ей сильно поцарапали входную дверь. Бабулька снизу жаловалась на топот в т.ч. участковому, а подруга жила в тот момент одна и дома только ночевала. 👻
За мой бюджет я бы очень долго искал что-то вменяемое. Поэтому если есть возможность не спешить с заездом и силы заняться ремонтом, рекомендую не тратить время на поиск идеальной вторички, а инвестировать время в купленную собственность.
В итоге после всех сравнений остался один вариант. Мы с женой прогулялись по району, порадовались другому воздуху, посмотрели на достраивающиеся дома. Согласились, что от метро недалеко, в районе есть и всё что надо, и приступили к покупке.
Что новички в покупке квартиры недооценивают
Рассказы друзей натолкнули на мысль, что все мы недооценили примерно одинаковые факторы, сделавшие покупку менее выгодной.
Риелторы дорогие бездельники
Для многих в нашей стране продать = впарить. Самые страшные ребята сидят в сетевых конторах, где ответственность за результат рассеивается в никуда. Лучше не иметь дело с риелтором.
Наш застрой передал все квартиры в НДВ. Мы самостоятельно всё выбрали и осмотрели, но варианта не платить риелтору за это не было. За 135 тысяч:
- Помогли с подбором ипотеки и страховкой
- Нам пришлось 7 раз кататься в разные офисы
- Мы самостоятельно делали доверенности и заверяли копии
- Год ждали кадастра и собственности
Почти все застройщики обманывают
Как говорят – хорошо, что дом сдали. Но «что сдали». Изучите чаты/группы/форумы других объектов. Косяки есть всегда, но главное, как их устраняют и итоговое впечатление.
Вот чем мне создал проблемы наш застрой:
- Неправильно оформил адреса
- 3 корпуса с общим паркингом и коммуникациями оформил как 3 дома
- Поставил свою вечно лгущую УК.
- Не сделал двор без машин
- Не делал полгода домофоны
- Сдал несколько подъездов без электричества
- Полгода не заводил операторов, а потом монопольно завёл МГТС
- Менял более 10 раз проект, в результате у нас подземный паркинг на уровне 1 этажа соседних домов, в т.ч. старых, а в нашем подъезде первый этаж дополнительно поднят на 1,5 метра от земли
УК от застройщика работает не для вас
При выборе смотрите отзывы об УК в вашем доме. У новостроек она нередко та же, что и в предыдущих проектах этого застройщика. Если будет возможность, сделайте ТСЖ. Так вы без проблем сможете менять УК.
В 9/10 случаев УК застройщику нужна, чтобы не устранять проблемы по гарантии. У такой УК всё будет схвачено с управой и жилищной инспекцией, а собрание собственников они подделают. Может будет видимость работы, но качество работы персонала даст о себе знать, когда пройдёт гарантия и выйдет из строя коммуникационное оборудование, если не раньше. Обычно, к этому моменту УК либо банкротится, либо принудительно предлагает жителям оплатить ремонт.
Нашему ЖК попались патологические лжецы, которые помимо подделки ОСС не вносят показания счётчиков в государственную систему, обсчитывают, ограничиваются минимальной деятельностью, и то после тонны заявок по поводу грязи и мусора в подъездах. При общения становится ясно, что они про всё знают, но специально ничего не делают, пока ты на них госорганы не натравишь. Это долго и муторно. Оно вам надо?
Абсурдные проектировочные решения
Для вторички посмотрите, не задумала ли что управа, изучите сообщества района, сайт управы.
Новостройки додумываются по ходу. Не верьте рекламе, изучите как идёт стройка. Можно посмотреть с соседних домов или с помощью квадрокоптера.
Вот на что советую обратить внимание:
- Перепады ландшафта
- лестницы перед входом
- горки - Изменение проекта входов
- не сквозные
- над землёй
- без козырьков
- нет пандусов - Дорога и тротуар
- нет пандусов
- нет соединения с районом
- не учтён проект соседних домов
- расположение мусорок неудобно
- выход из подъезда потребует обходить весь дом - Придомовая территория
- дешевое оборудование
- странные решения
- дешевые материалы
- нет озеленения
- плитка волнами - Парковки
- нет разметки
- нет знаков
- большие зоны тротуара доступные для заезда
- нет или затруднён доступ грузовому транспорту
- нет малых архитектурных форм для контроля аккуратности парковки - В проекте нет помещений для хранения колясок, велосипедов, самокатов и т.п. Не предусмотрены кладовки. На машиноместах нет возможности установить шкафы.
- Блокировка территории, перекрытие проходов заборами коммерческих помещений.
Чёртов муравейник
Огромные многоэтажки убивают город. Пока есть спрос, ими продолжат портить город. Слишком плотная застройка создаёт транспортные коллапсы и плохо развивает инфраструктуру для жизни.
У нас построили домов на 20 тысяч человек. Школа, садик и больница открыты только в проекте, но даже после воплощения в реальность подозреваем, что они не справятся с потоком. Парковок с подземными примерно на 2000 машин, а у некоторых по 2-3 машины в семье. Регулярно выезды забиты пробками, даже скорая проехать не может. И это ещё заехало менее 30% собственников.
В нашем доме 2000 собственников. Провести собрание, чтобы сменить УК или закрыть двор от машин, то ещё испытание.
Инфраструктура после заселения
Изучите как вы будете добираться до квартиры, где будете покупать продукты.
- Уже год за окном круглосуточная шумная стройка, которая закрывает выход с территории и снабжает квартиру и фасад пылью.
- Застройщик не предусмотрел ни одной дороги на территорию ЖК до полного окончания строительства.
- Основная пешая тропа от транспорта к ЖК идёт по газону уже год.
- Первые 9 месяцев требовалось 10 минут обходить стройку, чтобы выйти с территории.
- Первый продуктовый на территории появился через 5 месяцев.
Шумоизоляция соседей
Все говорят, что лучше даже оплатить изоляцию пола соседями, но ещё надо лично проконтролировать её монтаж рабочими у себя и соседа сверху.
Строители моего соседа сверху на словах уложили, а по факту его топот я слышу сильнее, чем барабаны соседа за стеной, пока тот не сделал шумоизоляцию. 🤬
Двор и машины
Ищите дома, у которых в утвержденном ГЖИ проекте заложено ограничение доступа машин на территорию.
В парковку превратится вся доступная придомовая площадь, если нет системы обучения автомобильной культуре и финансовой ответственности за обслуживание авто. Ворота, шлагбаум, болларды, что угодно.
Заключение
После первичного отбора у меня остался один вариант, поэтому пришлось смириться и получать опыт. В следующий раз я не буду так спешить и учту все комментарии выше. Это сэкономит минимум пару месяцев жизни и кучу нервов.
Желаю и вам успешной покупки.
А в следующих статьях постараюсь кратко разложить ремонт по полочкам.