Довольно часто люди формально относятся к проверке правоустанавливающих документов, когда покупают квартиру. Проверяют Свидетельство о собственности, Выписку из ЕГРН, а текст самого правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, договор дарения, Справка ЖСК и т.д.) оставляют без внимания, считая, что если право зарегистрировано, то можно быть спокойным. Это не так. Правоустанавливающий договор может содержать в себе такие ошибки, которые делают его оспоримым в суде, или не действительным вовсе.
Сначала обращу внимание на то, что существуют ошибки юридические (правовые) и орфографические. Не все они приводят к судебным последствиям. Орфографические ошибки чаще всего не имеют никаких последствий, за исключением ошибок в личных данных. А вот юридические ошибки, то есть те, которые искажают данные и суть договора, могут привести к признанию договора не действительным, даже если он был ранее зарегистрирован в госорганах. Кстати, натолкнула меня на написание данной статьи только что проведённая экспертиза действующих документов по одной из квартир Петербурга, где были выявлены серьёзнейшие ошибки.
В данной статье я рассмотрю договор купли-продажи, который чаще всего встречается на рынке недвижимости. Начну с того, что в любом договоре есть существенные условия и не существенные. Очевидно, что прежде всего необходимо сконцентрироваться на существенных условиях. Какие же это условия?
1. Стороны договора. Это продавец и покупатель. Здесь необходимо обратить внимание на точное соответствие всех личных данных, указанных в договоре с паспортными данными продавца. Если в договоре указаны данные старого паспорта, то необходимо убедиться, что на последней странице паспорта, указаны сведения о ранее выданных паспортах. Если одной из сторон является (являлся) несовершеннолетний ребёнок, нужно проверить Свидетельство о рождении.
2. Предмет договора. Это то, что вы собираетесь покупать – квартиру. Должен быть указан точный адрес и данные, которые уточняют некоторые параметры квартиры (количество комнат, этаж, этажность, площадь).
3. Основание права. Это то, на каком основании бывший продавец владел квартирой, предыдущий правоустанавливающий договор. Это очень важный пункт, так как он касается истории квартиры. Из него можно узнать срок владения квартирой предыдущим владельцем, покупал он ее, приватизировал, получал в дар или в наследство. Если среди предыдущих владельцев были несовершеннолетние, то непременно должна быть ссылка на постановление органов опеки.
4. Цена договора. Она тоже может сказать о многом. Если это старый договор, то чаще всего мы можем увидеть очень низкую цену, основанную на инвентаризационной оценке ПИБа (БТИ). В некоторых старых договорах цену указывали в валюте. Это не страшно, так как тогда это было повсеместным явлением. А вот если договор свежий, менее 5 лет, то заниженная цена в договоре должна вызвать подозрение. Бывший владелец квартиры может оказаться банкротом, а это чревато признанием недействительности сделки.
5. Условия взаиморасчётов. Из этого пункта важно понять, когда происходили взаиморасчёты, до сделки или после. Если после регистрации перехода прав, то должны быть подтверждающие расписки, или платёжные документы. Практика показывает, что на этот пункт вообще мало кто обращает внимание, в том числе и банки. Конечно, если сроки владения превышают сроки исковой давности, то этим можно пренебречь. А вот если квартира в собственности менее 3 лет, то, на мой взгляд, проверить эти данные необходимо.
6. Условия передачи квартиры. Это прописано в ГК РФ ст. 556. Договор может являться передаточным актом, если квартира передаётся в день подписания договора, но если квартира передаётся после регистрации перехода прав, должен быть отдельный передаточный акт. Многие его не сохраняют, а зря. Ведь отсутствие такого акта может также стать предметом спора, ведь ответственность по квартире переходит именно с даты подписания передаточного акта.
Остальные условия можно отнести к несущественным. Однако, они тоже являются носителями важной информации. Например, были ли там прописаны несовершеннолетние или престарелые граждане, указаны ли были в договоре пункты о не использовании средств материнского капитала, отсутствия банкротства, отсутствия заболеваний, способных приводить к непониманию происходящего, что договор заключён не в следствие тяжёлых обстоятельств, прописана ли ответственность сторон.
Внимательно изучив правоустанавливающий договор, можно понять в каком направлении действовать для более глубокой проверки юридической чистоты сделки. Не полагайтесь на то, что банки внимательно проверят все документы по квартире, они тоже пропускают некоторые вещи. В любом случае, при наступлении негативного сценария, вы окажетесь в одиночестве со своими проблемами. Именно поэтому, советую самим вчитаться в важные пункты договора.
Всем удачных покупок, ставьте лайки, подписывайтесь на канал!