1. Продажа по доверенности.
Законом предусмотрено, что участником сделки может быть представитель по доверенности. Это - абсолютно законно и оправдано, в случаях, когда человек, например, находится в другом городе или стране, или болен, в связи с чем, не имеет возможности присутствовать на сделке по объективным причинам. Но, такая сделка - всегда риск!
Риски:
- Поддельная доверенность – продавец может знать о том, что доверенность поддельная, тогда, это будут мошеннические действия, либо вообще не иметь к этому никакого отношения, либо заблуждаться в своих намерениях (например, человек в возрасте), но это может стать основанием для признания сделки недействительной, т.е. квартиру придется вернуть хозяину, а деньги назад вы не получите.
- продавец может отозвать доверенность - риск в том, что это может случиться в любое время, даже в день сделки, при этом, причины могут быть разными – продавец поссорился с доверенным лицом, передумал продавать, либо изначально замыслил недоброе – результат – один, сделка в последствии, может быть, признана недействительной.
- Доверенность выдается не на один день, а на какой-то срок, например - один год или более, за это время, многое может измениться - доверитель может заболеть и стать недееспособным, или умереть. Если это случиться, сделка, может быть, легко оспорена наследниками.
2. Собственники (продавцы) – несовершеннолетние лица.
- Обязательное участие в сделке представителя государства – органа опеки и попечительства.
В случае, если собственником недвижимого имущество являются дети, нужно знать, что для продажи такого объекта, потребуется обязательное разрешение органа опеки и попечительства. Данное разрешение, выдается только под условием последующего приобретения на имя несовершеннолетнего конкретного объекта, соответствующего определенным параметрам (площади, качеству жилья и т.д.).
Важно понимать, что ухудшать положение несовершеннолетнего – нельзя. Несоблюдение решения органа опеки и попечительства – влечет к признанию сделки недействительной.
То есть, если вы купили квартиру, собственником которой являлся несовершеннолетний, а его родители или законные представители не исполнили решение органа опеки и попечительства и не купили, взамен проданной, другую квартиру на имя ребенка, то орган опеки и попечительства либо прокурор, вправе оспорить вашу сделку.
- нотариальная форма сделки.
Для сделок с несовершеннолетними гражданами законом установлена только нотариальная форма сделки.
- средства материнского (семейного) капитала.
Средства материнского капитала могли быть использованы продавцом ранее, при приобретении продаваемой квартиры.
Проверить этот факт нужно обязательно! Это можно увидеть в правоустанавливающих документах продавца (если квартира была приобретена по договору купли-продажи), если эти средства были использованы как часть оплаты по договору. Однако, средства материнского капитала могут быть направлены и на погашение ипотеки (о чем в договоре не будет сказано). Это можно проверить, если попросить продавца предоставить справку из пенсионного фонда об остатке средств на счете.
Если вы не проверите этот факт и приобретете квартиру, права детей будут нарушены и сделка, впоследствии, также, будет признана незаконной.
3. Запрещение (арест), обременение (ипотека).
Из документов, представляемых продавцом, не всегда видно, обременена ли квартира ипотекой (например, при ипотеке под залог имеющейся недвижимости) или есть ли на ней арест. Продавец, может действительно не знать об аресте, т.к. накладывается арест постановлением суда или службы судебных приставов, даже, за незначительные суммы, например, неуплату штрафа.
Продать такую квартиру можно, только, если погасить имеющееся обременение (ипотеку) или снять арест. В противном случае, после сдачи документов в Росреестр, вы получите письмо "счастья" в виде приостановления государственной регистрации прав, и последующего отказа в регистрации. А деньги-то уже отданы?! Хорошо, если продавец не улетел после сделки в Америку на ПМЖ, и поможет Вам в этой проблеме.
Проверить это можно – предварительно заказав выписку из ЕГРН, стоимость которой – 350 рублей.
4. Лица, сохраняющие право пользования и проживания квартирой.
Еще одна неприятная неожиданность, с которой можно столкнуться, купив квартиру по «приятной» цене, но с не снятыми с регистрационного учета лицами. Такими лицами, например, являются члены семьи, которые когда-то отказались от участия в приватизации, но остались прописанными в квартире и проживали в ней. Этих людей невозможно выписать никак, даже по суду, если они не снимутся с регистрационного учета и не освободят квартиру добровольно.
5. Наличный расчет по договору.
Это риск - как для продавца, так и для покупателя.
Для продавца – риск не получить денежные средства, либо получить фальшивые денежные знаки. Выход - проверка денег в банке, передача расписки после получения и пересчета денег.
Для покупателя – остаться без квартиры и без денег. Выход - расчеты после перехода права собственности, ячейка в банке, аккредитив.
6. Покупка квартиры в строящемся доме, у застройщика.
Это – всегда риск. Гарантий Вам не даст никто – ни риэлтор, ни «надежность» застройщика. Экономическая ситуация – далека от стабильности, строительные материалы дорожают, требования ужесточаются, курс доллара – растет, поэтому, даже «надежность» застройщика и его предыдущие удачно достроенные объекты – не гарантируют того, что «ваш» дом - будет таким же, достроенным.
Выход:
Приобретайте квартиру, только убедившись, что все документы застройщика соответствуют закону. Соберите всю возможную информацию о застройщике. До момента подписания ДДУ понаблюдайте за ходом строительства, почитайте форумы, отзывы.
Покупайте только по договору долевого участия в долевом строительстве, в соответствии с законом № 214-ФЗ.
7. Недееспособность гражданина.
Дееспосо́бность — это способность распоряжаться своими правами и нести обязанности. Предполагает осознанность действий субъекта. Полная дееспособность наступает по достижении совершеннолетия.
Особенно, следует опасаться этого в сделках, где участвует представитель продавца по доверенности. Личность продавца вам - не известна. Нотариус, конечно, удостоверяя доверенность берет на себя ответственность, что человек - дееспособен, однако, с момента выдачи доверенности состояние здоровья может существенно поменяться. Это касается, в особенности, людей престарелого возраста. Поэтому, запросить у психиатра справку о сделкоспособности такого продавца, не помешает.
8. Приобретение квартиры по «бросовой» цене.
К сожалению, почти каждый второй покупатель приходит с запросом найти квартиру за 1 000 000, ну, максимум за 1 500 000 рублей, при рыночной минимальной цене от 1800000 и выше. Доводы о том, что таких цен нет - воспринимаются скептически (дескать, да знаем мы, что вам - лишь бы продать...). Обычно, на это, все покупатели говорят: "да я не тороплюсь с покупкой, вдруг кому-то надо срочно продать?"
Действительно бывают случаи, что квартиры продаются дешевле рынка, НО:
1) это бывает крайне редко; я бы сказала, что это случай из разряда "подарка судьбы", когда не собирался ничего покупать, деньги лежали в кубышке, а тут - сказочно "повезло". Ждать этого точно не следует - не дождетесь!
2) в таком случае, надо "ловить" вариант без привязки к району, конкретному месту, состоянию квартиры, этажу и пожеланиям в виде "с окнами на восток".
3) мониторить рынок надо с утра и до вечера самому, ибо это точно не быстрый процесс - это время, которое ради вас бесплатно никто тратить не будет. Почему бесплатно? Потому, что риэлтор получает оплату услуг после совершенной покупки. Теперь представим, что вы "не торопитесь" - сколько риэлтору работать бесплатно? месяц? три? полгода? два года? пока "нужный" вариант вас устроит? Кому это надо? А если вы потом скажете, что передумали покупать, или уже потратили деньги?))
4) мы забываем, что дураков - нет! Продавец, также, как вы - видит цены. Снизить цену он может, если деньги ему нужны сегодня, прямо сейчас. Повезет - только тому, кто первый успеет "добежать до цели", имея наличные в кармане.
Вот тут и кроется "подвох" - в этот момент всё нацелено на скорость покупки и мозг - отключается, всякие проверки квартиры, расписки и справки уходят на второй план и кажутся незначительной помехой, прикуп-то - сказка!!!
А, ведь, если цена квартиры сильно ниже рынка – это повод задуматься и, возможно, отказаться от покупки, т.к. «скупой – платит дважды!» Расплатой за экономию средств сегодня, может стать ваше здоровье и спокойствие - завтра!
Говоря это, я прекрасно понимаю, что этот совет практически бесполезен. Мы не привыкли учиться на чужих ошибках. Наша «самость» - наш враг!
Мы все думаем:
- это случиться хоть с кем, только не со мной.
- я – самый умный, не то, что другие.
- продавец – просто «дурак», и не понимает, поэтому так дешево продает, надо брать!
- куча других оправданий собственной жадности…
Результат, зачастую - плачевный...
PS:
Принимая решение о покупке лучше "перебдеть, чем недобдеть" !
Не пытайтесь сэкономить, если у вас нет "лишнего" миллиона, а лучше, двух.
Желаю удачной покупки!