Свою «двушку» мы купили у женщины, которая 3 года назад получила ее в наследство от отца. Как мы радовались! Сделали ремонт, поставили цветы на лестничную площадку… И вдруг звонок в дверь: «Я законный наследник квартиры. Вы не имеете права здесь жить».
Случай 1. Потерявшийся наследник
Выяснилось, что у отца женщины, продавшей нам жилье, был старший сын от гражданского брака, с которым он долгие годы не общался. Мужчина только недавно узнал о смерти родителя и тут же заявил свои права на наследство. То есть на нашу квартиру. Что нам делать в этой ситуации: съезжать, судиться, требовать деньги с бывшей хозяйки?
Риск. Никто не может гарантировать, что даже много лет спустя не появится очередной наследник и не потребует причитающейся ему доли в квартире.
Принять наследство можно через 6 месяцев после смерти родственника. Но этот срок может быть продлен судом, если один из наследников не знал и не мог знать о трагическом событии. К примеру, он долго болел, находился за границей или просто жил в другом городе и не общался с отцом. О своих правах он должен заявить в течение полугода с того дня, когда «причины пропуска срока отпали». А отпасть они могут и через год, и через 5, 10 лет.
Решение. Но ситуация не безнадежна. Юристы советуют:
1) при покупке получить от продавца нотариальное заявление, что он обязуется рассчитаться с неизвестными наследниками за свой счет;
2) в договоре купли-продажи указывать полную рыночную стоимость квартиры (часто продавцы просят вписывать заниженную цену, чтобы платить меньше налогов). Если сделка будет признана недействительной, это послужит гарантией, что покупателю вернут всю потраченную сумму.
Кстати, при решении подобных споров суды чаще всего встают на сторону именно покупателей, ссылаясь на Постановление Верховного суда от 29.05.2012 г. В нем говорится, что если наследственное имущество не может быть возвращено в натуре (недвижимость продана), то появившийся позже 6 отведенных месяцев наследник может претендовать только на денежную выплату. Причем не от покупателя квартиры, а от наследников, ее продавших.
Случай 2. Продавец с долгами
Андрей нашел чудесную квартиру в центре города, да еще и на 500 тысяч дешевле, чем в среднем по рынку. Продавец объяснил: он срочно избавляется от недвижимости и переезжает, поэтому готов сделать скидку. Вот удача!
Через два года после покупки Андрей получил иск о признании сделки недействительной. Причина — за год до этого бывший владелец был объявлен банкротом. Такое возможно?
Риск. Договор о купле-продажи недвижимости может быть признан недействительным, если продавец объявлен банкротом. Причем не только до сделки, но и в течение 3 лет после. В этом случае квартиру внесут в конкурсную массу: ее продадут, а вырученные средства пойдут на погашение долгов. Бывший покупатель превратится в одного из кредиторов — ему будут возвращать потраченные на жилье средства в порядке очереди.
Решение. Далеко не каждую сделку с участием продавца-банкрота могут опротестовать. Для этого нужны серьезные основания. Например, покупатель — один из кредиторов, которому квартира достается в счет долга, в обход остальных. Недвижимость продается фиктивно родственнику или сбывается по сильно заниженной цене. Тут все зависит от рыночной стоимости квартиры. Если она оценивается в 10–12 млн рублей, то 500 тысяч — всего лишь небольшая скидка. А для недвижимости за 1,5 млн рублей полмиллиона — повод для претензий.
Можно сделать вывод: добросовестный покупатель, который не знал о финансовых проблемах продавца и приобрел квартиру по рыночной цене (она полностью указана в договоре), вряд ли расстанется с жильем. Суд, скорее всего, встанет на его сторону.
В каких еще случаях квартиру можно считать опасной для покупки?
- Квартира, которую продают по доверенности. Часто ее оформляют мошенники. Да и хозяин может в любой момент эту доверенность отозвать, а сделку признать недействительной.
- Жилье, которое слишком часто меняет владельцев. За этим может скрываться что угодно — от владельца-банкрота, сбывающего квартиру через родственников, до преступников, которые отобрали квартиру у недееспособного хозяина.
- Квартиры с детьми-собственниками. Такую сделку должны одобрить органы опеки.
- Недвижимость, в которой один из жильцов отказался от приватизации. Он сохраняет право пожизненно ею пользоваться — выселить его новый владелец не сможет.
Как обезопасить себя при покупке квартиры?
- Иметь дело только с собственником.
- Запросить у него свидетельство о государственной регистрации права, а также договор купли-продажи, дарения, наследования и т. д., согласие на продажу супруга-супруги.
- Заказать через сайт Росреестра выписку из ЕГРН: в ней будет указано, если на квартиру наложен арест, она находится в залоге или действуют какие-либо ограничения.
- Получить выписку из домовой книги (все жильцы должны быть сняты с учета), а также справку из УК о задолженности по ЖКХ.
- Проверить продавца на наличие судебных дел через Картотеку арбитражных дел и на возбужденные исполнительные производства через сайт ФСПП.
- Попросить у хозяина справку из наркологического и психоневрологического диспансера и убедиться, что он дееспособен.
- Воспользоваться программой титульного страхования от Страхового Дома ВСК.
Что такое титульное страхование?
Это защита ипотечной квартиры в случае утраты права собственности. Стандартная ипотечная страховка, как правило, в таких случаях бессильна.
Надежда Осипова, исполнительный директор департамента по работе с банками Страхового Дома ВСК:
«Допустим, появился наследник, хозяин признан банкротом или о своих нарушенных правах заявили дети-собственники. В итоге сделка о купле-продаже может быть признана недействительной. В таком случае страховая компания выплатит долг перед банком. А, если клиент застраховал титул в свою пользу, страховщик вернет клиенту сумму его первоначального взноса».
Содействие в оказании финансовых услуг САО «ВСК»
Чтобы оформить титульное страхование, оставьте заявку на сайте ВСК, специалисты свяжутся с вами и расскажут, какие документы потребуются. Весь процесс оформления происходит онлайн, в офис ехать не обязательно!