Принято считать, что на недвижимости легко заработать. Это же не фондовый рынок – каждый может справиться. Купил квартиру на старте продаж и жди, пока подорожает. Отчасти это так, однако будущая прибыль сильно зависит от самого объекта. Если выбрать не подумав, можно уйти в минус.
Напомним, что продать квартиру и не заплатить подоходный налог можно лишь через пять лет после регистрации права собственности. Есть, конечно, еще механизм переуступки (цессия), однако сейчас налоговая тщательно проверяет такого рода сделки, так что не отдать в казну 13% от разницы между покупкой и продажей шансов немного.
Получается, что инвестора должна интересовать перспективность локации на горизонте трех – пяти лет (в зависимости от того, на какой стадии готовности дома он приобретает жилье). Простое сравнение цен в определенном районе за последний год-два не сработает, поскольку на ценообразование первичного рынка влияет довольно много факторов и один из важнейших – количество новостроек на разных стадиях строительства. Если где-то на рынок выходит сразу несколько стартапов и/или, наоборот, одновременно сдается несколько популярных у потребителей жилых комплексов, средневзвешенный ценник может даже понизиться. Но это вовсе не значит, что микрорайон перестал пользоваться спросом и здесь нельзя заработать.
Например, с августа 2018-го по август 2019 года цены на первичке Василеостровского района упали почти на 5%. Произошло это потому, что продажи в это время начались у целой «пачки» новых проектов на намывных территориях – ЖК «Гавань капитанов» («Нахимов», «Колумб» и «Магеллан») от «Лидер Групп», ЖК «Морская набережная» и «Морская набережная. SeaView» от «Группы ЛСР» плюс новые очереди в проектах Golden City от Glorax Development и «Светлый мир „Я-Романтик…“» от Seven Suns. При этом намыв многие эксперты считают одной из самых перспективных территорий: через два-три года она должна обрасти инфраструктурой, и жить здесь наверняка станет намного комфортнее, чем сейчас. Кстати, еще три года назад здесь можно было найти однокомнатную квартиру за 3,2–3,3 млн руб. Сейчас цены начинаются от 3,5 млн.
В Кронштадте за тот же период средние цены на рынке строящегося жилья выросли аж на 58%! Значит ли это, что инвесторам надо было срочно вкладывать свои денежки в недвижимость острова Котлин? Разумеется, нет. Просто здесь появилась новостройка, и по сей день остающаяся единственной, – ЖК «Фортеция» от Setl Group.
Разумеется, одним намывом перспективы для инвесторов в Петербурге не ограничиваются. Однако для определения наилучших локаций следует расширить временные рамки и посмотреть, как менялись цены на протяжении последних трех – пяти лет. Если стабильно (пусть даже и не слишком сильно) росли, значит, стоит присмотреться к местным новостройкам. Сильное шатание вверх и вниз, напротив, заставляет насторожиться.
Какие же петербургские локации демонстрировали в последний год такой рост?
В первую очередь, Каменка.
Это наиболее популярная у покупателей локация как в прошлом, так и позапрошлом годах. На нее приходится 12–15% сделок в городе. Само собой, раз спрос велик, то и цены растут быстрее. Причем вслед за первичной недвижимостью дорожает и вторичная, а это тоже важно, ведь квартиру нам предстоит продавать уже готовую. В целом жилье (как сданное, так и строящееся) в этой части Приморского района в 2019 году подорожало на 11%. Девелоперы продолжают повышать цены раз в месяц-полтора до сих пор. Например, однокомнатная квартира в ЖК «Чистое небо» от Setl Group со сроком сдачи в декабре 2020 года в минувшем ноябре стоила 3,8 млн руб., а теперь – 4,0 млн руб. То есть она подорожала на 4% всего за три месяца. Правда, в соседних ЖК – это «Полис на Комендантском», Ariosto! и New Time – средний рост цен составил 0,5-2,0%, но тенденция всё же положительная.
Во-вторых, следует отметить Невский район, и в частности Усть-Славянку. Ценник здесь тоже стабильно стремится вверх. Только за прошлый год они прибавили сразу 25%. Но это связано с тем, что почти все жилые комплексы здесь либо сдали, либо завершат в течение года, а новых проектов пока нет. Тем не менее в ЖК «Живи! В Рыбацком» («СПб Реновация») строятся еще две очереди, сам комплекс крупный, и предложений еще довольно много. Цены – 93–105 тыс. руб. за кв. м, что позволяет инвестировать, имея на руках сравнительно небольшую сумму. Например, можно приобрести 48-метровую двушку за 4,7 млн руб. Такая же, но готовая стоит уже 5 млн.
Наконец, наш «бронзовый призер» – Выборгский район и локации рядом со станциями метро «Лесная» и «Выборгская». За последние пару лет здесь выстрелило сразу несколько удачных проектов – «Новый Лесснер» («Отделстрой»), «LIFE-Лесная» («Пионер»), «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), на подходе еще ЖК «Белый остров» от «Базис-СПб» (продажи в нем вот-вот откроют). Как результат, в феврале 2018 года квадрат в этом районе в среднем стоил 86 тыс. руб., а сейчас – почти 120 тыс. Рост впечатляющий. Но, конечно, вложить придется немало. Даже студии с отдаленным сроком сдачи (в 2022 году) дешевле 4 млн руб. тут не найти. Однако и разница между строящимися и готовыми квартирами весьма велика. Например, в ЖК «Георг Ландрин» 42-метровая однушка в доме, который сдадут через два с лишним года, стоит 5,3 млн руб., а такая же в готовом – 6,2–6,6 млн руб. в зависимости от этажа.
А вот новостройки и новая вторичка в некогда популярных Мурино, Буграх, Кудрово, Шушарах наоборот в последние годы имеют тенденцию дешеветь или, в лучшем случае, сохранять ту же цену. К тому же и сдавать здесь жилье непросто: слишком велика конкуренция – предложение превышает спрос. Так что для инвестиций это не самые подходящие локации.