Долевое строительство – привлекательный способ приобретения собственного жилья. У него есть множество плюсов: цена ниже, чем на вторичное жилье, широкая возможность для выбора планировки, этажа и даже отделки. Но, прежде чем становиться участником долевого строительства, было бы неплохо разобраться в том, какие документы будут подтверждать ваше право на долевое участие в строительстве жилого дома.
Итак, прежде всего, следует сказать о том, что долевое строительство застройщиков в России контролирует 214 ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». Закон был принят в 2004 году, существенные изменения в него, в большей степени для защиты дольщиков от рисков недостроя, были внесены в 2019 году. В этом законе определен порядок привлечения средств застройщиком для строительства от долевых участников и перечислены документы, с помощью которых оформляется это привлечение средств.
Проектная декларация
Это документ, в котором отражается полная информация о застройщике и проекте дома, который будет построен. Является официальным документом, который сдается в уполномоченный орган, отвечающий за контроль строительства в регионе, до момента регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Если уполномоченный орган не дает положительного заключения по проектной декларации и компании, застройщик не имеет права на заключение договоров участия в долевом строительстве с дольщиками.
Проектная декларация должна быть опубликована на официальном сайте застройщика. Часто застройщики в договоре долевого участия не описывают подробно характеристики стройки, а дают в нем ссылку на проектную декларацию. В ней можно увидеть следующую информацию:
- срок сдачи дома в эксплуатацию;
- срок передачи ключей;
- количество квартир в доме;
- площади всех квартир и нежилых помещений;
- количество парковочных мест;
- этажность дома;
- материал стен;
- отделка;
- прочее.
Застройщик имеет право вносить изменения в проектную декларацию в ходе строительства. Более того, он обязан вносить в нее изменения, касающиеся финансовой отчетности и других юридических изменений, в том числе о смене состава учредителей.
Договор участия в долевом строительстве
Договор долевого участия – это документ, по которому застройщик обязуется построить жилой дом и передать квартиру в нем дольщику, а участник долевого строительства (покупатель квартиры) оплатить и принять построенный объект. Договор долевого строительства заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
До сих пор еще остались некоторые застройщики, которые работают не по 214 ФЗ. Они не регистрируют договора в Росреестре, проконтролировать честность продажи долевого у такого застройщика невозможно, т.к. данные участников долевого строительства не фиксируются в реестре и возможны двойные и тройные продажи одного объекта.
Итак, договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать следующие сведения:
- характеристики объекта: площадь комнат, балконов, лоджий, этаж, планировку в графической форме;
- срок передачи объекта участнику долевого строительства;
- цену объекта;
- гарантийный срок на построенный объект;
- с 2019 года – способ защиты прав участника долевого строительства:
- отчисления застройщиком средств в компенсационный фонд;
- размещение денежных средств дольщиков на эскроу счетах.
В случае отсутствия хотя бы одного из этих пунктов договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Оплата по договору участия в долевом строительстве может приниматься застройщиком только после государственной регистрации в Росреестре.
Как правило, форма договора долевого участия является типовой. Первый заключенный договор, зарегистрированный в Росреестре, является шаблоном для всех последующих договоров, и вносить существенные изменения в договор по требованию участника застройщик не будет, т.к. во всех договорах должны быть единые для всех дольщиков условия.
Договор уступки права требования
Договор уступки права требования является документом, по которому участник долевого строительства продает еще не построенный объект новому участнику. Поскольку квартиры (или другой недвижимости) физически или документально пока нет (объект может быть построен, но еще не введен в эксплуатацию), участник не может продать долевое строительство, а может уступить свое право требования объекта от застройщика новому участнику. Уступку права требования можно осуществлять до момента подписания акта приема-передачи квартиры, либо до ввода дома в эксплуатацию.
Договор уступки права требования, так же как и договор долевого, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Все обязанности застройщика, прописанные в договоре участия в долевом строительстве, сохраняют свое действие, также как и обязанности дольщика, только они переходят к новому участнику долевого строительства. 1-й участник может переуступить свое право требования 2-му участнику по той цене, которую определит сам.
Договор уступки права требования может заключаться только при условии полного расчета участника долевого строительства с застройщиком, либо с одновременным переводом долга на нового участника.
Подтверждением оплаты участником долевого строительства всей стоимости объекта долевого является справка о полной оплате. Эта справка сдается на регистрацию в Росреестр вместе с договором участия в долевом строительстве и договором уступки права требования. Без нее регистрирующий орган не осуществит гос. регистрацию.
Если участником долевого строительства, осуществляющим уступку права требования, является юридическое лицо (а такое не редкость, застройщики часто переоформляют квартиры на подрядные организации или свои дочерние компании) оплата по такому договору осуществляется только после государственной регистрации. Если участник долевого строительства физическое лицо, то оплату можно проводить и при заключении договора уступки при наличии всех необходимых документов.
Об уступке права требования новый участник должен предупредить застройщика для того, чтобы у него были сведения о новом участнике для связи с ним после сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики прописывают в ДДУ обязательное согласование договора уступки с застройщиком до передачи такого договора на гос. регистрацию.
В таком случае Росреестр может не принять документы на регистрацию без печати застройщика на договоре уступки. Некоторым застройщикам достаточно просто принести договор уступки после регистрации. В общем, на этот момент нужно обратить внимание при чтении ДДУ, если там ничего про это не сказано, лучше позвонить застройщику и уточнить, как поступить в данной ситуации.
Договоров уступки прав требования может быть неограниченное количество. Но важно, чтобы у каждой уступки был подтвержден полный расчет справкой о полной оплате (если уступка от юридического лица) либо распиской (если уступка от физического лица). Новому участнику передается оригинал договора участия в долевом строительстве и все договора уступки, которые были до этого. После сдачи дома все договора сдаются на регистрацию в Росреестр для оформления права собственности на построенный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости.
Расторжение договора
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в случае:
- задержки застройщиком передачи объекта более чем на 2 месяца;
- если объект построен застройщиком с отступлением от технических и градостроительных регламентов, проектной декларации и условий договора, и это привело к ухудшению качества объекта;
- существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства.
Также договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут и в судебном порядке, если:
- имеются обстоятельства, доказывающие, что в установленный срок объект не будет построен (приостановка или прекращение строительства);
- существенные изменения проектной декларации, в том числе изменение площади объекта долевого строительства более чем на 5%;
- изменение назначения общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав строящегося жилого дома.
В случае если застройщик добросовестно выполняет все свои обязательства, участник долевого строительства не вправе отказываться от исполнения договора.
Вывод
К 2020 году недобросовестных застройщиков становится все меньше. Государство старается сделать все возможное, чтобы навести порядок в сфере строительства и обезопасить дольщиков. Количество обманутых дольщиков уменьшается. Но риски, при покупке долевого все еще остаются.
Прежде чем покупать долевое, внимательно ознакомьтесь со всеми документами. Помните, что аккредитация застройщика в банке, если вы берете ипотеку, не является гарантией надежности. Если вы покупаете по договору уступки права требования убедитесь, что все предыдущие расчеты были проведены полностью и внимательно прочитайте самый первый договор участия в долевом строительстве, в котором вы сможете увидеть все условия своих будущих правовых отношений с застройщиком.
Оригинал статьи находится здесь: https://nedvizhinfo.ru/участие-в-долевом-строительстве-осно/
Подписывайтесь на канал, ставьте лайки, рассказывайте свои истории о покупке долевого в комментариях.