В целом понятно, что для того чтобы разбогатеть нужно увеличивать свой доход с течением времени, но сколько нужно времени чтобы стать миллионером на банальной сдачи квартиры в аренду? И возможно ли это вообще? (Спойлер - > Возможно). Давайте разбираться.
Для начала решим кто такой миллионер, без излишних дискуссий это тот, кто получает от одного миллиона рублей в месяц и более. Статья будет базироваться именно на такие требования.
Сразу оговоримся, что речь идет именно о пассивном доходе, то есть о долгосрочной аренде, а не по часам. Для примера будем использовать жилую недвижимость, а не коммерческую.
Город исследования - обычный провинциальный миллионник. (Не Москва и не Питер). Средняя стоимость 1 кв метра 50000 руб.
Какие бывают сегменты жилой недвижимости и типы арендаторов в этой статье мы рассматривать не будем, потому что этому можно посвятить отдельную статью, слишком много информации. Только поясню, что для того чтобы получать прибыль нужно тратить минимум, а получать максимум. Без вариантов.
Поэтому сдавать комнату в общежитии, которая стоит 500.000р за 8000р в месяц, выгодней, чем сдавать 1 комнатную квартиру стоимостью 1.800.000 за 13000р в месяц. Про 2,3,4 комнатные я вообще молчу. А про стоимость коммунальных услуг тем более.
Итак, сдавать будем комнаты в общежитии или в квартире. Пусть они стоят 500.000р. Проверяем рынок на сколько это реально.
Как видите реально. Не бойтесь пользоваться любыми ресурсами для поиска ответов на свои вопросы. Одна такая проверка вам даст больше информации чем сотня экспертов. Всегда думайте своей головой.
Реально ли сдать такие комнаты за 8000р в месяц? Проверяем.
Как видите реально.
Итак, в чем суть статьи. Если одна ячейка "бизнеса" приносит прибыль, то используя "масштабирование", то есть увеличение ячеек, мы увеличим прибыль. Здесь мы попытаемся понять сколько нужно будет времени и какая нужна стратегия чтобы добиться дохода миллиона в месяц.
Чтобы ответить на вопрос я буду использовать методы моделирования ситуаций и строить графики.
Исходные данные, которые не будут меняться от одной стратегии до другой.
- У нас есть 1.000.000р стартового капитала.
- Комната стоит 500.000р
- Доход от ее сдачи 7000р (8000р минус 1000р на коммунальные платежи).
- На раскрутку мы можем из своего кармана выделять еще 15000р в месяц.
Итак, стратегия 1.
Начнем с простого. Доход с комнат и наши кровные 15000р копим пока не сможем купить еще одну комнату. И так до тех пор, пока не достигнем цели.
Для получения результата я сделал простенький скрипт-моделер. Результаты экспортировал к эксель и построил график.
До достижения цели по этой стратегии нужно 22 года или 266 месяцев. В принципе, если вам сейчас до 20 лет, то примерно к сорока годам вы станете человеком с солидным достатком да еще и с 143мя комнатами. :)
Небольшая ремарка, просмотрим другие интересные суммы по этому графику.
- Доход 500.000 в месяц за 18 лет.
- Доход 200.000 в месяц за 12 лет.
- Доход 100.000 в месяц за 9 лет.
Стратегия 2.
Сделаем поинтересней. Позовем на помощь банк. Будем брать кредиты под залог наших комнат. Из расчета, что банк готов дать столько, сколько стоят наши комнаты в сумме. Кредит под 7,7% в год. (Это актуальная цена на сейчас для сумм больше миллиона). Все кредитные деньги мы тратим на новые комнаты, а доход с аренды + наши кровные теперь не просто копим, а платим ими кредит. Как только кредит выплачен, берем сразу новый. Срок кредита такой, чтобы дохода+кровных хватало для ежемесячного платежа по долгу с процентами.
График получился ступенчатый. Потому что пока мы платим кредит мы не покупаем новых комнат, а при выплате покупаем сразу несколько на новый кредит.
Результаты.
- Если после 17 лет не брать большой кредит, а просто на доходы докупиться, то будет доход в 1.000.000р.
- Если после 13 лет не брать большой кредит, то будет доход в 448.000р.
- Если после 10 лет не брать большой кредит, то будет доход в 224.000р.
- Если после 7 лет не брать большой кредит, то будет доход в 112.000 р.
И последняя стратегия 3.
Доход и кровные кладем в банк как вклад под 5% годовых. Проценты начисляем правильно в конце месяца с учетом изменения суммы вклада. Как только проходит каждый новый год проверяем сколько накопилось, и если хватает на комнату снимаем и покупаем. На остаток снова делаем вклад.
23 года и цель достигнута. Это даже хуже чем стратегия 1. И оно понятно, аренда прибыльнее чем банковский %. А чтобы проценты не сгорели приходится долго откладывать покупку, из-за этого теряем время. К слову это еще идеальные условия, в реальности с этих процентов придется платить налоги, страховки, комиссии, и прочее. Вообще не вариант.
Кстати, обратите внимание, угол наклона графика с ходом течения времени меняет угол все сильнее и сильнее. То есть пока вы нищий, вы им и остаетесь долгое время, а как стали богатым, то богатеете дальше огромными темпами. Очень жизненно :)
На этом все, спасибо за внимание. Понятно что в реальности все немного сложнее, в комнатах придется делать своими силами косметический ремонт и ставить б.у мебель и технику, тратя средства не из расчетных источников. Но в целом расчет помогает дать понять суть.
Подписывайтесь, ставьте лайк.
Рекомендую ->
1) Порвал 500 евро. Все банки отказались обменивать.
2) Отказал знакомому в помощи, хотя недавно он меня выручил.
3) Друг, подруга, собутыльник. Оплата почасовая. Обзор анкет. Смотрим, рассуждаем, орем.