Опытные» наймодатели наверняка знают, как весьма выгодная на первый взгляд аренда может привести к сплошным убыткам. Ведь даже официально заключенный договор с квартирантами, увы, не гарантирует 100%-ную защиту от всех проблем.
Как показывает практика, даже незначительное упущение в договоре способно в будущем создать массу неприятностей.
Мы с коллегами периодически обмениваемся примерами таких ошибок, и я поделюсь с вами наиболее интересными из них.
Ошибка 1 — Не указали срок
Если в договоре не указано, на какой срок он заключен — это вовсе не значит, что его можно завершить в любой момент.
Для договора найма жилья закон установил жесткое ограничение: он может действовать не более 5-ти лет, после нужно заключать новый договор.
И вот реальный пример, как действует эта ошибка:
- Собственник не поладил с квартирантами и указал им на дверь, ссылаясь на «бессрочность» договора. Однако жильцы не съехали, и суд встал на их сторону, т. к. договор найма без срока приравнивается к 5-летнему договору.
Рекомендуется заключать договор на срок меньше 1 года — в противном случае его придется регистрировать в Росреестре или же платить штраф 5 000 рублей.
Ошибка 2 — Нет досрочного расторжения договора
Возвращаясь к предыдущему случаю: собственнику не удалось воспользоваться досрочным расторжением договора, поскольку такого условия в нем не оказалось.
По закону отказаться от договора досрочно можно лишь в том случае, если в нем есть такое условие. Иначе расторгать договор придется в суде, а там нужно доказать, что жильцы допустили существенное нарушение (долго не вносят арендную плату и др.).
Рекомендуется подробно изложить порядок досрочного расторжения договора — в какой срок собственник должен уведомить жильцов и каким образом.
Ошибка 3 — Не указали, что входит в арендную плату
Закон определяет, что по умолчанию коммунальные платежи вносит арендатор. Однако содержание жилья, капремонт оплачивает собственник.
И эта оговорка дорого обошлась одному наймодателю: жильцы оплачивали коммунальные услуги по счетчикам, он же полагал, что договоренность охватывает всю квартплату.
В результате накопился долг, а взыскать его с квартирантов не удалось, т. к. в договоре ничего не говорилось по поводу коммунальных платежей.
Ошибка 4 — Не прописали порядок сдачи показаний счетчиков
За содержание счетчиков и своевременную передачу их показаний отвечает собственник жилья, а не наниматели. Поэтому взыскать с них убытки не удастся, если договор не возлагает на них обязанности следить за счетчиками.
Более того, перед тем, как сдать квартиру, не поленитесь обратиться в управляющую компанию для проверки счетчиков. Пусть составят акт, что ваши счетчики полностью исправны до того, как заедут квартиранты.
Есть примеры, когда наниматели устанавливали на счетчики магниты, чтобы меньше платить — а отвечать за это приходилось собственнику.
Ошибка 5 — Не составили подробную опись
Не пожалейте времени и подробно опишите всю обстановку квартиры в отдельном приложении к договору, заверьте его подписями обеих сторон.
Однажды произошел такой казус: после аренды жильцы сдали квартиру, но вот бытовая техника в ней была явно не та, что прежде.
Оказалось, что в описи было указано только наименование производителя (стиральная машина «Бош», утюг «Тефаль» и т.д.), без номера модели и прочей идентификации.
Вот и получилось, что квартиранты сдали все по описи, а по факту заменили всю новую технику на старую — и формально придраться было невозможно.
Поэтому не пренебрегайте мелочами и включайте в договор все, что считаете нужным. Пусть у других это вызывает насмешку, не стоит обращать внимание — ведь хорошо смеется тот, кто смеется последним.э
