Индивидуальным застройщикам важно иметь понимание, как осуществляется постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на вновь возведенный жилой или садовый дом.
О параметрах
Согласно Градостроительному кодексу, жилой дом это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» и «объект индивидуального жилищного строительства» теперь равнозначны, в каком бы нормативном акте они не упоминались.
В свою очередь, садовый дом это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Параметры садового дома должны соответствовать параметрам жилого дома. Садовый дом является нежилым зданием.
Садовый дом строится на садовом земельном участке, жилой дом может быть возведен на садовом участке, на участке для ИЖС или ЛПХ.
Дополнительно отметим, что правилами землепользования и застройки, решением об установлении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) могут быть установлены ограничения допустимых параметров и требования к внешнему архитектурному облику постройки.
В пределах ЗОУИТ может быть вообще запрещено строительство.
Об оформлении
Застройщик при возведении (реконструкции) жилого или садового дома не должен получать разрешение на строительство, но он обязан направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) по установленной форме.
В течение семи рабочих дней администрация должна проверить соответствие параметров планируемого строительства (реконструкции) обязательным требованиям, виду разрешенного использования и имеющимся ограничениям в использовании земельного участка, приняв решение: о согласовании планируемого строительства либо об отказе в его согласовании.
При этом важно обратиться именно в тот орган, который уполномочен на согласование. Какой же орган уполномочен согласовывать индивидуальное строительство?
Для ответа на этот вопрос необходимо определить муниципальное образование, в границах которого расположен земельный участок.
Согласно п/п 20 п. 1 ст. 14 и п/п 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", согласование уведомления о планируемом строительстве относится к вопросам местного значения городского поселения и городского округа. Для сельских поселений вопрос согласования строительства относится к их компетенции только в случае, если это предусмотрено соответствующим законом субъекта РФ. В противном случае, он находится в ведении администрации муниципального района.
Определившись с компетенциями, обращаемся в администрацию соответствующего муниципального образования.
Уведомление о соответствии/несоответствии планируемого строительства уполномоченный орган должен направить застройщику. Ненаправление уведомления о несоответствии также считается согласованием.
Такое согласование имеет десятилетний срок действия и не теряет своей силы даже в случае смены собственника земельного участка.
Здесь необходимо отметить, что теперь на орган, дающий заключение о соответствии параметров планируемого строительства действующим правилам, законодательно возложена ответственность за убытки, которые могут быть причинены застройщику сносом его объекта в том случае, если все же возведенный дом не соответствует действующим требованиям. Поэтому, ожидаемо, что администрация будет перестраховываться и отказывать в согласовании строительства в случае наличия каких-либо сомнений.
После окончания строительства (реконструкции) застройщику необходимо при помощи кадастрового инженера подготовить технический план дома и направить его в администрацию вместе с уведомлением об окончании строительства. Технический план составляется на основании декларации застройщика, уведомления о планируемом строительстве и уведомления о соответствии планируемого строительства. К уведомлению об окончании строительства также прилагается – внимание! - соглашение об определении долей в праве собственности на построенный объект, если земельный участок, на котором он построен, находится в общей долевой собственности.
Орган местного самоуправления обязан в течение семи рабочих дней проверить соответствие параметров построенного объекта требованиям, действовавшим на дату получения уведомления о планируемом строительстве. То есть, если такие требования были изменены в период строительства объекта, сей факт никак не отразится на застройщике. Однако, допустимость размещения построенного объекта в соответствии с ограничениями в использовании земельного участка проверяется на дату поступления уведомления об окончании строительства. Иными словами, есть риск, когда после согласования начала строительства вблизи будет установлена зона с особыми условиями использования территории, ограничивающая права собственника, которая "накроет" его земельный участок полностью или в части пятна застройки.
В случае подтвердившегося соответствия параметров построенного объекта, отсутствия ограничений, орган местного самоуправления обязан направить застройщику соответствующее уведомление.
Кроме того, уполномоченный орган, при отсутствии оснований для направления уведомления о несоответствии постройки требованиям законодательства в течение семи рабочих дней обязан направить в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации права собственности застройщика на возведенный объект, уведомив последнего об этом. Только в том случае, если администрация данное заявление не направит, у застройщика появляется право самостоятельно обратиться к регистратору с заявлением. При этом, техплан и уведомление об окончании строительства прилагать нет необходимости, т.к. орган регистрации должен запросить его в уполномоченном органе самостоятельно.
Об амнистии
В заключение необходимо отметить, что лица, получившие разрешение на строительство до 4 августа 2018 года или обратившиеся за таким разрешением до этой даты и получившие его после, при подготовке технического плана используют указанное разрешение и в общем порядке направляют уведомление об окончании строительства.
До 01 марта 2021 года правообладатели садовых земельных участков имеют возможность зарегистрировать свое право на построенный садовый или жилой дом только на основании технического плана. При этом наличие согласований планируемого и завершенного строительства не требуется (п. 12 ст. 70 Закона О государственной регистрации недвижимости).
Как следует из п. 5 ст. 16 Федерального закона 340-ФЗ, до 01 марта 2021 года правообладатели садовых земельных участков, участков для ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта, начавшие строительство/реконструкцию до 04.08.2018 г., имеют возможность направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве, а затем в общем порядке уведомить его об окончании строительства. Получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.