Лифт постоянно сломан? Подъезды не ремонтируются? Счета на оплату жилищно-коммунальных услуг растут без всяких оснований? Значит, пришла пора сменить компанию, под чьим управлением находится дом. О том, как правильно организовать данное мероприятие, будет рассмотрено ниже.
Управляющая компания не справляется с обязанностями – как действовать
Во-первых, ряд вопросов можно решить со своей УК, не применяя кардинальных мер. Для этого нужно оставить заявку (по телефону через диспетчера, в личном кабинете или на сайте организации). По номеру заявки можно отслеживать, что делается для решения проблемы.
Обычно обслуживающие дом компании не оставляют без внимания такие заявки. Если же прошло какое-то время, а проблема так и не устранена, или устранена не до конца, то нужно обратиться в организации, контролирующие деятельность УК: ГЖИ, Роспотребнадзор, местные органы власти, и так далее вплоть до прокуратуры.
Если без новой УК не обойтись…
Для того чтобы сменить управляющую компанию, нужны довольно веские основания. В Жилищном Кодексе Российской Федерации предусмотрена статья (п.8 ст.162), в которой оговорено, в каких случаях смена возможна, а также как правильно это организовать. К примеру, собственники могут решить создать товарищество собственников жилья, и сами им управлять. При этом условии можно прибегнуть к расторжению договора в одностороннем порядке, не дожидаясь окончания срока его действия.
Также односторонне, общим собранием жильцов, можно расторгнуть договор, если обслуживающая организация не исполняет его или исполняет не в полной мере. Но в данном случае нужно запастись фактическими доказательствами невыполнения договора (к примеру, обращениями в контролирующие органы, проигнорированными управляющей компанией). В этой ситуации основаниями для прекращения действия договора могут выступать следующие нарушения его условий:
• низкое качество обслуживания и текущего ремонта жилья;
• недостаточная освещенность мест общего пользования;
• некачественная и несвоевременная чистка кровли от наледи и снега;
• пренебрежение правилами пожарной безопасности;
• несоответствующее условиям договора содержание общедомового имущества;
• игнорирование заявок и жалоб жильцов;
• неполное предоставление (или вовсе отсутствие) отчетов о работе УК за истекший период.
Дальнейшие шаги по замене УК
Смена УК производится в несколько шагов:
• выбор основания для прекращения отношений с УК;
• проведение процедур, необходимых для расторжения действующего договора;
• выбор новой обслуживающей дом организации (или иного вида управления домом);
• подписание договора с новой компанией.
В том случае, когда основанием выступает недостаточное качество услуг УК, необходимой процедурой является общее собрание жильцов дома (которые должны быть уведомлены об этом в срок до 10 календарных дней). На повестку собрания должны быть вынесены пункты о прекращении отношений с обслуживающей организацией и подборе новой, и также о выборе лица, уполномоченного расторгнуть договор управления.
На этом собрании голосованием принимаются решения о расторжении действующего договора (при условии соблюдения кворума, а это ровно 50% голосов, которые находятся в зависимости от метража площади жилья) и начале работы с новой управляющей компанией. В пятидневный срок о принятых решениях уведомляется местная администрация и обе управляющие организации. Вся документация, касающаяся обслуживания многоквартирного дома, передается в месячный срок до окончания договора из старой УК в новую с составлением соответствующего акта.
Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов сбственнков помещений в МКД, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
А что же новая управляющая компания, как не ошибиться снова
Чтобы не наступить снова на те же грабли, необходимо основательно подойти к выбору новой управляющей компании. Просмотреть сайты компаний-кандидатов, изучить мнение жильцов домов, находящихся под их управлением. Также нужно просмотреть документацию УК (лицензии, разрешения, результаты проверок контролирующих органов). Ознакомиться с тарифами, проверить, какие услуги включены в него. И, конечно же, обратить внимание на оснащение и сотрудников компаний-кандидатов. Вопросы, связанные с заключением договора, лучше поручить юристу.