Вопрос многократно обсуждаемый на просторах Интернета и вне его: как легально сдать квартиру, заплатить налоги и при этом перечислить в бюджет оптимально-минимальную сумму? Немалое количество экономистов, финансистов, налоговых консультантов для оптимизации налогообложения рекомендуют открыть ИП, выбрать систему налогообложения доходы по ставке 6%, и тогда налог к уплате значительно уменьшится. Верно ли это? Давайте разберемся.
Сдачу квартиры "вчерную", когда налоги не платятся совсем, рассматривать не буду. Я сторонник "заплати налоги и спи спокойно".
Когда квартиру сдает физическое лицо, т.е. просто гражданин России, то в бюджет нужно перечислить 13% от общей суммы дохода от сдачи за календарный год. В обиходе такой налог называется подоходным, официальное его название НДФЛ, платится он по окончанию года, для оплаты нужно составить декларацию 3-НДФЛ и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.
Предположим, целый год сдавали квартиру по 30 тыс. руб. в месяц, сумма налога составит
30 000 х 12 х 13% = 46 800 руб. Это НДФЛ за весь год, который заплатит физическое лицо.
Денег стало жалко, открыли ИП с налогом по ставке 6% от дохода. Думаете, формула расчета будет такой:
30 000 х 12 х 6% = 21 600 руб.?
А вот и нет! Дело в том, что помимо налога с дохода 6%, любой ИП-ник обязан уплатить за себя фиксированные страховые взносы. Размер фиксированных взносов меняется (растет) каждый год, и в 2020 году составляет
32 448 руб. фиксированный взнос в ПФР с суммы дохода 300 000 руб. и менее
1% фиксированный взнос в ПФР от суммы дохода свыше 300 000 руб.
8 426 руб. фиксированный взнос в ФОМС, не зависит от суммы дохода
всего 40 874 руб. в течение года нужно заплатить - и это минимальная сумма, для годового дохода от 0 (Ноля!) руб. до 300 000 руб.
Вернемся к нашему примеру. ИП сдает весь год квартиру за 30 000 руб. в месяц. он заплатит за весь год:
32 448 руб. +8 426 руб. + (30 000 х12 - 300 000)х 1% = 32 448 +8 426 + 600 = 41 474 руб.
Сильно ли отличается от налога с физического лица 13% ?
Кстати, уплаченные фиксированные взносы вычитаются из налога с дохода 6 %, поэтому налог 6 % (помните, 21 600 руб.) платить не надо.
Интересно, за какую сумму в месяц можно сдать квартиру, чтобы, с учетом уплаты фиксированных взносов, реально платить в бюджет 6% от налога? Я примерно посчитала:
65 000 х12 = 780 000 руб.
Налог и взносы с 780 000 руб. составят:
32 448 + 8 426 + (780 000 - 300 000)х1% = 45 674 руб. - это взносы
780 000 х 6% - 45 674 = 1 126 руб. - это налог 6%.
Всего 46 800 тыс. руб.
То есть, в текущем 2020 году совет от финансистов "открыть ИП и значительно уменьшить налоги" годится только тем, кто сдает квартиру от 65 000 руб. в месяц. Отличный совет, правда же?
Плюс еще кое-какие неутешительные "упущенные выгоды". Прежде всего, ИП считается работающим пенсионером и индексации пенсии лишается.
1 000 руб. (средняя индексация) х 12 = 12 000 руб. - дарим пенсионному фонду дополнительно к перечисляемым взносам.
Кроме того, уплатив НДФЛ 13%, подав декларацию. я могу часть уплаченного налога вернуть. Существуют налоговые вычеты: на обучение, на лечение, на покупку недвижимости, инвестиционный. За год вполне можно насобирать вычетов на 46 800 руб. (помните эту сумму в самом начале нашего расчета?), подать декларацию, и налоговая вернет эти деньги. Необходимые действия для получения налогового вычета описывать долго, но поверьте, они несложные.
Есть еще вариант - оформить самозанятость и платить 4% налога. Тут пенсионный стаж не считается, никаких обязательных платежей нет. но... вот что меня смущает: очень много материала, как "вступить" в самозанятые. А как выйти из этого состояния, нигде не пишут. Пока не будет быстрого и четкого инструмента "закрытия" самозанятости, я бы вступать не стала.
Благодарю всех за прочтение, надеюсь, завистникам "ленивых москвичей, сдающих клоповники за бешеные тыщщи", тоже будет полезен этот материал.