Навеяло сложившейся ситуацией и спешу поделиться, пока все это свежо в памяти. Делюсь именно личным опытом, то есть все это свершившийся факт.
Начнем с 2014-го года, когда было принято гениальное решение приобрести однокомнатную квартиру для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Опыта было мало. Про инвестиции, как таковые, вообще речь не шла. Что такое доходность даже не задумывались. Были в голове два стереотипа - Недвижимость это недвижимость, и если она в цене не растет, то точно не дешевеет., и арендные платежи создают непрерывный денежный поток и вообще на это можно жить всю оставшуюся жизнь.
Разрыв шаблона первый - найти адекватного арендатора надумаешься, при самом лучшем раскладе не кинут с оплатой, при самом плохом могут чего-нибудь испортить и свалить. Есть еще третье состояние - долго не получается найти арендатора и коммунальные расходы оплачиваешь сам.
Разрыв шаблона второй - инвестиции на момент покупки не заканчиваются, актив требует дополнительных инвестиций - ремонта между квартиросъемщиками, замены окон, смесителей, обоев, радиаторов отопления, что в свою очередь ведет к непредвиденным и очень несвоевременным расходам.
Разрыв шаблона третий - недвижимость дешевеет. Мы покупали квартиру (это было самое нижнее предложение по рынку) за 1,6 млн., продать смогли 5 лет спустя только за 1,35 млн.
Разрыв шаблона четвертый - математические выкладки. Мы купили квартиру за 1,6 млн рублей., платеж за аренду составил в среднем 12 тыс рублей (включая коммуналку) или 8,5 тыс рублей (+ коммуналка)., в общем в среднем, за вычетом оплаты коммуналки, на руки выходило примерно 8,5-9 тыс рублей пассивного дохода ежемесячно., то есть 9/1600*12 = 6,75% годовых и это без учета вложений в ремонты, налогов, страховок, и самое главное без учета падения конечной стоимости актива. Короче говоря соизмеримо с безгеморройным банковским депозитом.
Разрыв шаблона пятый - операции по оформлению недвижимости в собственность при покупке., и при продаже тоже, чрезвычайно дорогие. И вообще есть смысл учитывать их при расчете общей стоимости владения и общей доходности такого вида активов.
В общем опыт инвестирования в недвижимость мягко скажем - резко отрицательный. Не то, что бы на этом нельзя получать пассивный доход ... можно ... просто называть его пассивным не до конца корректно., да и есть более доходные инвестиционные инструменты с меньшими трудозатратами, а значит и с большей доходностью.
Вообще логично. Мы попали в период постоянно снижающейся ключевой ставки ЦБ РФ. Может действуют программы правительства по поддержке, а может просто сам рынок диктует свои правила, но ... люди считают, что нет смысла арендовать недвижимость, если арендный платеж соизмерим с платежом по ипотеке. Таким образом существует линейная связь - ключевая ставка ЦБ РФ - стоимость аренды - стоимость ипотеки., если исчислять все это в процентах.
Ну то есть на начало 2020-го года ключевая ставка ЦБ РФ составляет 6%., аренду квартиры можно взять процентов под 7-8 от ее рыночной стоимости, а купить эту же самую квартиру в ипотеку можно уже под 8-10% годовых. Многие люди при принятии решения арендовать/купить в ипотеку принимают решение по второму варианту.
Учитывая стоимость дополнительных расходов по содержанию недвижимости предлагаю рассматривать вариант инвестиций в недвижимость, как диверсификацию инвестиций, и никак иначе. Времена, когда вложения в недвижимость были прям верхом совершенства видимо прошли.