С чего начать, если вы решили открыть хостел? С аренды — или покупки, если позволяют финансы — помещения. Мои финансы позволяли не рассматривать возможность покупк
Перефразируя одного братка, с которым пришлось, гм, пообщаться, за тот месяц, что искала помещение, арендодатели убили во мне человека.
10 лет по съёмным квартирам в четырёх городах, переезд в среднем каждые 8 месяцев и куча офигительных историй. Когда дошло до аренды для хостела, я уже давно была на стадии смирения: вздохнула и начала маленькое журналистское исследование разных сравнительно честных способов отъема денег у арендаторов коммерческой недвижимости. Только за первый день узнала способов так 15.
Конечно же, найдется тот, кто попытается сдать помещение, которое ему не принадлежит, притворяясь собственником. Вполне возможно, будет и арендатор, предлагающий субаренду, вот только его договор аренды это не разрешает. Но это ерунда, такие ребята сливаются как только их просят показать правоустанавливающие документы.
Несколько не самых очевидных схем, с которыми я столкнулась:
Первая
Вы снимаете помещение, которое требует больших вложений в ремонт, по относительно невысокой цене. Делаете ремонт. Через пару месяцев арендодатель расторгает договор по своей инициативе и сдает отремонтированное помещение значительно дороже.
Что это: помещению явно нужна капиталка, а арендодатель настаивает на договоре, из которого любая из сторон может выйти за 30 дней без последствий.
Как бороться: или пропишите в договоре, что арендодатель может расторгнуть его досрочно только если арендатор нарушает условия договора, или договаривайтесь об отступных, которые компенсируют расходы на ремонт и переезд.
Вторая
Вы снимаете помещение. Через год выясняется, что собственник его продал (а что? имеет право), и новый собственник не хочет сдавать вам. Или вообще не хочет сдавать. Хочет открыть в помещении, в ремонт и раскрутку которого вы вложились, свой барбершоп. А что? Имеет право.
Что это: продажа коммерческой недвижимости занимает в среднем год. Часто собственники одновременно сдают, чтобы получать доход, пока ищут покупателя и оформляют сделку.
Как бороться: проверьте нет ли объявлений о продаже этого же помещения. Хорошая идея снимать у тех, для кого сдача в аренду важный, основной или даже единственный источник дохода. Обязательно узнайте у собственника, какие у него планы на помещение. И предложите включить в договор пункт, запрещающий продажу на время его действия — на него редко соглашаются, но попробовать стоит.
Третья
Вы снимаете помещение. Спустя время к вам приходит налоговый инспектор и говорит, что у вас адрес массовой регистрации юрлиц и некое ООО “Подснежник” задолжало миллион миллионов налогов. На следующий день на пороге появляется ООО “Василек”, показывает в центр комнаты и говорит, что там два его квадратных метра и он устроит на них офис.
Что это: у каждого АО, ООО и ЗАО должен быть юридический адрес. Иногда владельцы нежилой недвижимости зарабатывают тем, что разрешают юрлицам, которые не хотят снимать или покупать офис, зарегистрироваться в их помещении. Конечно, вас не заставят платить налоги за ООО “Подснежник”, но офис испугавшегося проверки ООО “Василек” вряд ли впишется в ваши планы.
Как бороться: проверьте, не значится ли адрес помещения, которое вы хотите снять, в базе массовой регистрации юрлиц. Туда попадают только адреса, по которым зарегистрировано больше 10 юрлиц, поэтому даже если вашего помещения в базе налоговой нет, проверьте в платных базах, например “Контур Фокусе” или “Спарке”, не висят ли в помещении юрадреса непонятного происхождения.
Мой инстаграм 𝓶𝓪𝓶𝓴𝓲𝓷𝓪 𝓱𝓸𝓼𝓽𝓮𝓵𝓮𝓻𝓴𝓪