Совсем недавно у меня была статья на тему проблем, связанных с налогообложением выделяемых детям долей.
Сегодня расскажу об увлекательном наборе расходов, о которых даже предположить не можешь, когда получаешь заветный сертификат и несешь его в банк, что бы хотя бы частично снизить нагрузку на семейный бюджет.
Наша ситуация не совсем тривиальная, но каждый шаг обоснован с точки зрения нашей логики, да здравого смысла вроде бы тоже.
Началось все с того, что в 2014-м году прилетела радостная весть про две полоски, а значит нас станет четверо - мама, папа, сын и еще один маленький человечек. Как раз пошла вся эта тематика с материнским капиталом, зверь был новый и не изученный. На тот момент было два варианта использования поддержки государства - сертификатом можно было погасить имеющуюся ипотеку, или ждать три года после рождения ребенка и только потом решать как этот самый сертификат использовать. (и вообще был риск, что программу свернут не развернув). Год был предкризисный, не знаю почему, но мы были уверены, что кризис будет, а значит лучшее вложение средств - ипотека.
Идея была проста и гениальна. У нас есть двушка-брежневка., в ней живем. Берем однушку, сдаем в аренду, получаем мат.капитал, вкидываем в ипотеку, платеж по аренде соизмерим с платежом по ипотеке, квартира сама себя отбивает за некоторое количество лет, потом выкупаем однушку, продаем, продаем двушку и в складчину покупаем трешку. Все просто как день. Да и все мы с вами знаем, что недвижимость в цене только растет.
Попробовали вариант с получением ипотеки на однушку-хрущевку без первоначального взноса по схеме потребительский кредит + ипотека, с расчетом на сдачу квартиры в аренду до момента полного выкупа. Сами при этом живем в двушке-брежневке. Прокатило. Итого - 1,6 млн (миллион шестьсот тысяч), 31 квадрат, пятый пяти, неплохой район, 5 минут до конечной маршрутки., короче квартира норм. Предыдущий хозяин оставляет полный комплект мебели. Мы доукомплектовываем квартиру стиралкой, холодильником и телеком и отправляем ее в аренду.
Платеж по ипотеке 18 тыр, аренда 12 тыр., но это до момента рождения второго ребенка. После рождения морока с оформлением сертификата материнского капитала. 453 тысячи, несем в банк, досрочное погашение, платеж по ипотеке 12 тыр, стоимость аренды 12 тыр. жизнь прекрасна. Тогда мы еще не знали что нас ждет впереди.
Первые звоночки появились на 4-й год аренды. Арендаторы съехали, а следующие все никак не хотели находиться, рынок аренды, впрочем как и недвижимости в целом, просел и стоимость аренды пришлось снизить.
На пятый год появилась финансовая возможность погасить ипотеку досрочно ... и ...
С самого начала наша стратегия казалась до гениальности простой. И вот наступает час икс. Сходятся воедино три события - очередной арендатор объявляет о намерении свалить, есть возможность взять потребительский кредит с суммой выплаты соизмеримой с выплатой по ипотеке и появляется трешка с идеальной (на наш взгляд естественно) планировкой. 2 нюанса - изначально ипотека была на 12 лет, 5 лет прошло, осталось 7 лет, процент по потребу стал соизмерим с процентом по ипотеке 5 лет назад (в абсолюте 12% годовых) ... короче потребительский кредит полностью повторяет условия ипотеки, только квартиру можно выдернуть из залога и продать, что бы купить трешку. А трешка (второй нюанс) в новостройке (то есть дом еще не сдан и не введен в эксплуатацию), дом полностью построен и должен быть сдан через 2 месяца. В доме осталось всего 2 квартиры, которые нас устраивают и есть смысл поторопиться, пока не закончились (вообще всего в новостройке осталось 11 квартир из 207-ми, так что мечтать о том, что квартира нас дождется и после сдачи дома не приходилось).
Начинаем маневрировать. Берем потребительский кредит на сумму, соизмеримую с остатком долга по ипотеке .. прокатило. Гасим ипотеку. По нотариальному обязательству мы обязаны выделить доли детям после погашения ипотеки (мат.капитал то выдают на семью и распределяется он поровну между всеми членами семьи). Кстати нотариальное обязательство тоже стоит денег, рублей 300 по моему отдал в 2014-м году за него, но это мелочь.
Обдираловка первая - нотариальная сделка по выделению долей детям после погашения ипотеки, в счет погашения которой использовался мат капитал - 6 тысяч рублей ... + 2 тысячи рублей госпошлина за регистрацию всех этих четырех долей в Росреестре.
Мы выставили однушку на продажу по цене покупки (один миллион шестьсот тысяч рублей) - за месяц ни одного звонка. Начали снижать по 50 тыс в месяц. На отметке 1400 (один миллион четыреста тысяч) начали звонить с торгом до 1,3 млн., с трудом нашли покупателя на сумму 1350 тыс рублей. Миф о том, что недвижимость постоянно растет в цене был уничтожен в прах. Покупателя искали в течение полугода. Соответственно квартира в это время в аренде не находилась, дохода не приносила, и при этом платежи по потребительскому кредиту платить было необходимо (на секундочку 12 тыс в месяц в течение 6-ти месяцев = 72 тыс руб., правда тут важный нюанс, мы люди честные и не способны держать людей на иголках продавая квартиру и сдавая одновременно, то есть продавали квартиру свободную от аренды).
За те 6 месяцев, что квартира стояла на продаже приняли решение, что ждать и надеяться можно бесконечно долго, а трешку мечты могут купить перед самым носом, поэтому решили поднапрячься и забрать ее, пока не поздно (кстати сказать забрали ее буквально за неделю до повышения цен на 100 тыс.руб в связи со скорой сдачей дома и естественно в ипотеку). Напоминаю, что была идея продать и однушку и двушку и купить трешку., в качестве альтернативного варианта рассматривался вариант: однушку продать, в трешку переехать, а двушку сдавать и гасить ипотеку по трешке.
Первый прикол прилетел из органа по опеке или как его там. Однушку с выделением долей детям на фоне мат.капита просто так продать нельзя. Детям в обязательном порядке, в приобретаемой квартире необходимо выделить доли. Вы догадываетесь что на это сказал банк, в котром ипотека на трешку? Правильно - "идите лесом, нам несовершеннолетние заемщики в договоре не нужны". ТэЧеКа.
Но есть вариант. Одновременно с продажей однушки выделить доли в двушке, и повесить ее либо до совершеннолетия младшего, либо до выкупа из ипотеки трешки, после которой опять можно будет чудить с выделением долей на фоне мат.капитала.
Наверное стоит отдельно обозначить, что пакет документов для всего этого собрать своими силами без спец подготовки нереально, соответственно пришлось привлекать профессионального риэлтора.
Начали оформление сделки продажи однушки (у покупателя ипотека, куда ж без нее то в наше время). Оформление дарственной долей детям в двушке у нотариуса обошлось нам в 14 тыс. рублей (тариф + процент от кадастровой стоимости). Оформление договора купли продажи однушки с детскими долями у нотариуса обошлось нам в 13 тыс. рублей (опять же тариф + процент от кадастровой стоимости). И апофеозом стало заявление девочки в МФЦ, что регистрация всего этого в Росреестре обойдется нам в 8 тыс. рублей госпошлины за 4 доли в двушке (покупатель однушки честно оплачивает свои 2 тыс. госпошлины за свою регистрацию сделки однушки). Плюс, как вы понимаете, риэлтор работает не бесплатно и все его услуги (а их было дохрена без преувеличения) обошлись нам в 50 тыс рублей.
Короче считаем. Сам по себе мат.капитал был 453 тыс. рублей. падение стоимости квартиры за время выкупа ее из ипотеки составило 250 тыс. рублей. Расходы на услуги риэлтора (это именно необходимость, а не баловство) - 50 тыс.рублей. Расходы на услуги нотариуса - 33 тыс. рублей. Расходы на регистрационные действия - 10 тыс. рублей. Если добавить сюда расходы на проценты по ипотеке между покупкой квартиры и получением сертификата, расходы на текущий ремонт в квартире во время сдачи в аренду (замена окон на пластиковые, замена смесителей, ремонт кухонного гарнитура, убитого квартиросъемщиками, ремонт унитаза, замена радиатора отопления), расходы на оплату коммунальных платежей за время продажи квартиры, то в целом получается, что главным бенефициаром материнского капитала стал кто угодно, но только не мы.
Проще было вообще с этим материнским капиталом не связываться, все расходы по этой нашей гениальной схеме откладывать на депозит, а в какой то момент просто взять трехкомнатную квартиру в ипотеку ... так было бы тупо дешевле и гораздо проще.
Я четко понимаю, что наша схема нетривиальна и совершенно не жалуюсь. Мы осознанно шли на все эти маневры и понимали все риски. Поэтому если кто и виноват в сложившемся результате, то это мы сами. Но!
Возможно кому то эта статья поможет принимать другие решения в другие моменты времени, которые в конечном итоге приведут к гораздо более позитивным результатам.
P.S. а еще мы залетели на крутой тариф по вывозу мусора. В однушке за все 5 лет естественно никто не был прописан, мы же все жили в двушке все это время. Так вот когда мы уведомили управляющую компанию о том, что после выделения долей детям собственников стало 4, а не 1, и при этом никто не прописан, они нам за 6 месяцев (пока мы продавали квартиру) произвели перерасчет на вывоз мусора на полторы тысячи рублей ... и при этом все строго по закону ... блин ...
Не совершайте наших ошибок!
На самом деле я очень старался. Буду очень благодарен за лайк и подписку. А если вдруг захочется поддержать копейкой - форма доната чуть ниже: