Продолжаем делиться секретами бизнеса в стрит-ритейле. Мы уже определили, что для начинающего инвестора подходит активная девелоперская стратегия: покупаем помещение, улучшаем, продаем. Выясняем дальше. Каков минимальный порог для входа на рынок? Как выбрать подходящий объект? Отвечаем на вопросы в статье.
Как выбрать подходящий объект для девелопмента?
Сначала стоит оценить рыночный потенциал объекта, который вас заинтересовал. Если предполагаемая арендная плата гарантирует доходность 15-20% (или ту, на которую вы рассчитываете), покупка может быть выгодной. К примеру, для помещения стоимостью 15 млн такая доходность — это 2,2-3 млн рублей в год.
Если на первый взгляд помещение вам подходит, стоит оценить его более тщательно. Важно учесть все параметры, которые впоследствии могут повлиять на арендную ставку и стоимость объекта:
● Трафик и окружение.
● Планы по развитию района.
● Конкурентные предложения, действующие на рынке.
● Статистику по ставкам аренды.
● Наполненность локации разными группами операторов.
● Технические параметры помещения и их соответствие требованиям основных категорий арендаторов.
Подробнее об оценке потенциальной доходности мы расскажем в следующих статьях.
В любом случае оценка помещения потребует от вас дотошности и времени. Единого источника, где была бы представлена вся информация, не существует. Иногда, чтобы найти все подводные камни, требуется поговорить с представителем ТСЖ или управляющей домом компании, изучить архивы и предметы охраны здания, если оно историческое.
На этапе оценки есть смысл обратиться в компанию, специализирующуюся на аудите коммерческих помещений. В этом случае важно, чтобы компания имела опыт не только подбора помещений, но и их реконструкции и эксплуатации. Например, комплексный аудит проводит компания RENTA. Ее отчет включает заключение технической службы, юридический аудит и оценку коммерческого потенциала помещения, а также краткое описание всех плюсов и минусов инвестиции с планом развития объекта на ближайшие 5 лет и более.
Что важно: на этапе подбора помещения не стоит забывать о правовой поддержке: необходимо определиться с формой владения, налоговым режимом, зарегистрировать ИП или оформить патент, составить договор купли-продажи и учесть в нем все риски.
Каков минимальный чек для входа на рынок стрит-ритейла и как найти финансирование?
Минимальный размер инвестиций чаще всего составляет 15-20 млн рублей. Даже если такой суммы на руках нет, можно подумать о софинансировании. По сути, есть два варианта:
● Объединиться с партнерами и приобрести объект в долевую собственность.
● Взять бизнес-ипотеку. Под залог недвижимости банки готовы выдавать до 150 млн рублей по ставке от 10-11% годовых. Срок кредитования — до 10-15 лет.
Как просчитать первые шаги после сделки?
Первые действия с помещением лучше просчитать заранее, до покупки. От них зависит, как быстро вы выйдете на заданные параметры окупаемости. Это принципиально для тех, кто берет ипотеку. Для них ошибка в расчетах может обернуться пенями, долгами или даже потерей только что купленного помещения.
● Заложите достаточно времени на девелопмент. Почти все улучшения требуют согласований в государственных органах. И часто этот процесс растягивается на неопределенные сроки. Такое затягивание может ударить по финансовой модели проекта — доходности, капитализации — и, конечно, по вашему энтузиазму.
● Проконсультируйтесь с экспертами и минимизируйте себестоимость улучшений. Грамотная управляющая компания знает специфику основных арендаторов и может составить перечень улучшений, необходимых для конкретной локации. В таком случае вы не потратитесь на лишние строительные работы и сэкономите время.
● Перекладывайте риски. В договоре с наемной компанией необходимо строго и подробно прописать: перечень улучшений, сроки работ и бюджет. За нарушение этих условий стоит предусмотреть санкции. Если в процессе ремонта что-то пойдет не так, штраф позволит компенсировать часть недополученной прибыли.
В следующей статье мы поговорим о правовых и технических рисках при покупке помещения и расскажем, как их избежать.