О том, как девелоперы выбирают участки для реализации будущих проектов и некоторых важных аспектах анализа потенциальной локации рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Где находится земельный Клондайк?
На рынке недвижимости существует несколько основных источников поступления площадок к девелоперам. Во-первых, зачастую на крупных застройщиков напрямую выходят владельцы земельных активов или брокеры. Во-вторых, девелоперы могут самостоятельно искать подходящие участки, в том числе с помощью посредников. Самые обширные базы предложений имеются в распоряжении крупных брокеров, поскольку именно они выступают связующим звеном между продавцами, покупателями и девелоперами. Еще один источник земельных активов – это сам город, распределяющий участки для коммерческого использования. Так, сегодня в Москве действуют две масштабные программы – реновации и строительства ТПУ. Именно они являются катализаторами сотрудничества властей и девелоперов.
Наиболее крупные застройщики содержат штат аналитиков во главе с директором по развитию, которые оценивают экономическую эффективность участка. Также девелоперы прибегают к услугам профессиональных консультантов, которые анализируют финансовые показатели и просчитывают предполагаемые сценарии развития участка.
Помимо крупнейшего землевладельца столицы – самого города, земельный банк сосредоточен в руках наиболее крупных застройщиков. Дело в том, что девелоперы должны не просто владеть земельными активами, но развивать их. По закону участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, может быть изъят у собственника в случае, если он не используется по целевому назначению в течение трех лет. Именно поэтому земельный ресурс перераспределяется в пользу активных игроков рынка. В числе наиболее значимых лендлордов Московского региона – ГК ПИК, Инград, MR Group и другие.
Зачастую крупные застройщики, желая избежать накрутки цен, не вступают в переговоры по приобретению участков напрямую, а нанимают компании, действующие в их интересах.
Что можно, а что нельзя
Определяя назначение недвижимости, в первую очередь застройщики отталкиваются от категории участка и вида разрешенного использования земель (ВРИ). Однако, к примеру, если участок имеет промышленное или офисное назначение, девелопер может попытаться изменить ВРИ.
Помимо этого, на назначение недвижимости в большой степени влияет локация: престижность района, транспортная доступность, расположение относительно центра города, окружение и т.д. Остальные факторы – размер, форма и ландшафт участка – скорее накладывают ограничения
на развитие территории и технико-экономические показатели (строительный объем, общую и жилую площадь, продолжительность строительства и т. д.).
Иными словами, на участке неправильной формы сложнее разместить корпуса, а на крошечной территории не выйдет построить дополнительные жилые корпуса и объекты инфраструктуры.
Между тем далеко не всегда очевидно, какой вид недвижимости и в каком объеме целесообразно строить на конкретной территории. В этом случае анализ наиболее эффективного использования земельного участка проводят профессиональные консультанты.
Локация и ландшафт как факторы влияния
Ключевой фактор, влияющий на класс проекта, – это локация. На столичном рынке мы наблюдаем достаточно четкую градацию: проекты массового сегмента строятся преимущественно в удаленных от центра районах. Комплексы бизнес-класса – в престижных районах (ЗАО, СЗАО, ЮЗАО) или в спальных районах с благоприятным окружением и высокой транспортной доступностью.
Премиальные проекты возводятся на первой линии от ЦАО и других престижных районах, а элитные комплексы сосредоточены в пределах Садового кольца.
Размер, форма и ландшафт участка практически не влияют на класс проекта, однако могут отразиться на архитектурной концепции. Так, в холмистой местности возводятся здания на стилобате, который нивелирует уклон. При этом на крупном участке девелопер может выгодно обыграть особенности ландшафта, разработав уникальный проект благоустройства территории.
Такие характеристики локации, как близость к водоему или парковым зонам, несомненно, являются конкурентным преимуществом. Вдоль набережной Москвы-реки располагаются преимущественно комплексы бизнес- и премиум-класса, однако нередко встречаются проекты массового сегмента. Первым комплексом комфорт-класса с собственной пешеходной набережной, построенной на средства девелопера, стал городской квартал «Ривер Парк». В дальнейшем таких проектов становилось все больше. Близость к парковым зонам также не является прерогативой высокобюджетного сегмента. На рынке есть успешные проекты комфорт-класса, расположенные около живописных лесных массивов.
Доступность локации гарантия успеха
Стоимость проекта во многом определяется характеристиками локации. Один из самых значимых факторов – это транспортная доступность. Эту зависимость легко проследить на примере жилых комплексов, строящихся возле метро. Как только власти анонсируют открытие новых станций, застройщики закладывают этот фактор в цену проектов. Важную роль играет и окружающая инфраструктура, однако, если она недостаточно развита, застройщик может предусмотреть в проекте социально значимые объекты: детские сады, школы, поликлиники и т.д.
Экологическая составляющая также сказывается на стоимости проекта, но гораздо в меньшей степени влияет на успех комплекса. Не случайно в рейтинге самых продаваемых новостроек столицы лидирующие позиции занимают проекты со «слабой» экологией, но с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. В любом случае, в массовом сегменте успех жилого комплекса обусловлен в первую очередь ценой, поэтому покупатели готовы закрыть глаза на экологический фактор, престижность и степень благоустройства района.
Если вам интересны другие мнения о предпроектной оценке земельных участков при реализации девелоперских проектов, заходите к нам на сайт Dеpat.info, а также подписывайтесь на нашу станицу «Девелопмент недвижимость».