Я свыше 15 лет занимаюсь регистрацией прав собственности и смежной с этой областью деятельностью. И всегда эта сфера была трудной для обывателя со стороны. Свои тонкости и трактовки законов имеются не только в разных городах, но даже и в разных филиалах росреестра в одном городе. Сегодня проблема приостановок стоит остро как никогда. Это связано не столько с новыми техническими особенностями внесения информации в ЕГРН, сколько с личными убеждениями граждан, что все можно сделать самостоятельно.
Что действительно так и нужно лишь тщательно подойти к делу.
В этой статье я постараюсь разобрать 5 самых частых ошибок, которых можно избежать при самостоятельной регистрации прав собственности.
1. Правильно определить полное наименование вашей сделки.
Во первых, нужно точно определить наименование вашей сделки. К примеру, «регистрация договора купли-продажи жилого помещения» и «регистрация договора купли-продажи нежилого помещения» имеют много отличий как в основном перечне документов, так и в дополнительных технических документах (это касается и других сделок, коих огромное множество).
Исходя из наименования сделки можно определить – понадобятся ли дополнительные юридические или технический документы и работа кадастрового инженера. К примеру в сделках с отдельными частями помещений, почти всегда требуется новый технический план.
2. Определить основной пакет документов для Вашей сделки.
Для каждой сделки определен свой состав документов, которые необходимы государственному регистратору для проведения экспертизы и принятия решения о регистрации. Обычно, это документы удостоверяющие личности сторон, учредительные (если в сделке присутствуют юридические лица), правоустанавливающие на объект, и сам договор сделки. К договору лишь в редких случаях бывают претензии и форму любого договора можно скачать с множества ресурсов, поэтому на нем останавливаться отдельно не будем.
Узнать перечень документов для регистрации договора аренды помещения:
Узнать перечень документов для регистрации договора купли-продажи квартиры:
3. Определить дополнительные документы.
В большинстве случаев по нежилым помещениям и довольно часто по квартирам и частным домам имеется обременение или другое препятствие, не позволяющее полноправно распоряжаться объектом, а лишь с согласия:
· Ипотека
· Залог в банке под данный объект
· Косвенное владение имуществом (когда основной владелец государственное учреждение, ГБУ, ДГИ, Министерство и др.)
· Владение имуществом на праве аренды (когда основной владелец третье лицо)
· Уведомление о запрете регистрационных действий (когда собственник писал заявление о запрете любых сделок без его личного присутствия)
· Судебное постановление о запрете (так называемый арест или налоговый запрет)
И для итогового формирования пакета документов остается лишь определить - кто является основным собственником объекта и имеются ли препятствия перечисленные выше.
При наличии препятствий, в каждом отдельном случае подготавливается документ, который должен содержать однозначное согласие на сделку.
К примеру, при регистрации договора аренды нежилого помещения, принадлежащего ГБУ, обычно предоставляется протокол проведения конкурса на право аренды, а также согласие вышестоящей инстанции на заключение договора именно с определенными коммерческими условиями.
4. Определить потребуются ли технические документы.
После того, как сторонами были подготовлены юридические документы, необходимо разобраться с технической частью. Все сделки с продажей доли, с постановкой на учет частных домов, а также, большинство сделок с продажей зданий, подразумевают формирование совершенно нового объекта в ЕГРН с новым кадастровым номером, со своими техническими характеристиками, либо для уточнения деталей. Для этого, кадастровый инженер готовит технический план, который и будет в себя включать всю информацию о новом объекте.
Поэтому, важно знать - в случае формирования нового объекта недвижимости, вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Обычно это требуется в следующих случаях:
- Продажа доли квартиры (если была перепланировка)
- Продажа доли участка (здесь нужен будет межевой план)
- Аренда доли участка (так же, здесь нужен межевой план)
- Продажа части нежилого здания или помещения
- Аренда части нежилого здания или помещения
- Продажа здания (зачастую требуется уточнение границ объекта, это можно узнать, заказав электронную выписку из ЕГРН)
И, если среди выше указанных видов сделок имеется ваша, то для государственной регистрации и постановки на кадастровый учет, потребуется новая техническая документация. Узнать наверняка потребуется ли Вам технический план, можно по этой ссылке.
5. Оплата госпошлины и полномочия на подачу документов
Оплатить государственную пошлину может любая сторона. Сумму можно узнать в справочнике росреестра:
https://rosreestr.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/?price
Однако, при подаче документов в органы регистрации, нужно знать следующее:
- При регистрации купли-продажи, документы подаются от каждой стороны. Либо одним человеком но нотариальная доверенность должна быть и от продавца и от покупателя
- При регистрации аренды, любая из сторон может подать документы в МФЦ или филиал росреестра (не все регионы)
Резюме:
Информации много лишь с первого взгляда, но в голове нужно держать лишь основные принципы регистрации.
- Государственный регистратор должен удостовериться, что объект сделки оформляется собственником или с его согласия, а также внести технические данные об объекте сделки
- Документы поданы подписаны и поданы имеющими на это право людьми
