Люди, столкнувшиеся с продажей квартиры, слышали о том, что они должны заплатить налог с продажи квартиры. Человеку, редко сталкивающемуся со сделками на рынке недвижимости, непонятно платится ли налог с продажи его квартиры. В этой статье разберемся, кто должен платить налог с продажи квартиры, какую сумму, и в каких случаях этого делать не придется.
Что платится
Согласно Налоговому кодексу оплачивается налог с продажи недвижимости менее 3 или 5 лет находящейся в собственности физического лица. Резидентом России оплачивается налог с дохода, который получен при продаже квартиры в размере 13% (НДФЛ), нерезидентом – 30 %.
Налог с продажи квартиры в 2020 году оплачивается и рассчитывается в зависимости от трех факторов:
- дата приобретения (до или после 01.01.2016 года);
- срок владения (3, 5 лет);
- способ приобретения (возмездный или безвозмездный).
Сколько времени нужно владеть имуществом, чтобы не платить налог
Согласно Налоговому кодексу, если вы владели квартирой (или другой недвижимостью) больше минимального срока, то вы освобождаетесь от налога при ее продаже (а также необходимости подавать налоговую декларацию). При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье (правила были введены ФЗ №382-ФЗ).
Определение срока владения недвижимостью
При определении минимального срока владения имуществом (3 или 5 лет) важен способ приобретения этого имущества. В разных способах приобретения отсчет срока владения начинается с разных событий:
- договор купли-продажи - с даты регистрации права собственности;
- договор участия в долевом строительстве (инвестирования, уступки права требования) - с даты регистрации права собственности на квартиру (после сдачи объекта);
- договор с ЖСК (договор паенакопления) - с полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры;
- приватизация:
- приватизация после 01.01.1998 - с момента регистрации права собственности на квартиру;
- приватизация до 01.01.1998 - с даты заключения договора о передаче объекта жилья в собственность.
- наследство - со дня смерти наследодателя;
- дарение - с даты регистрации права собственности на квартиру;
- квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья - с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье;
- дом построен самостоятельно - с даты регистрации права собственности на данный объект;
- право собственности признано через суд - с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия такого решения);
- разные доли в одном объекте приобретены в разное время - с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе.
Кадастровая стоимость VS цена по договору
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется как и раньше - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость никак не влияет на налог при его продаже.
Если квартира приобретена до 01.01.2016 г. кадастровая стоимость не учитывается в расчетах налога.
Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если вы приобрели квартиру (другое имущество) после 1 января 2016 года и продаете ее, то ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость, в данном случае, не играет никакой роли.
Если вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то вашим доходом все равно будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта, цена в договоре не будет играть роли.
Кадастровая стоимость объекта берется по состоянию на 1 января того года, в котором осуществлена продажа данного объекта.
Как узнать кадастровую стоимость
Сведения о кадастровой стоимости содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Узнать эти сведения можно, если обратится за получением выписки из ЕГРН на бумажном носителе в МФЦ или Росреестр. А можно посмотреть эти сведения самостоятельно в режиме онлайн на сайте Росреестра здесь. Сведения предоставляются по запросу любых лиц.
Если кадастровая стоимость не определена
Такая ситуация встречается достаточно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость не определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре.
Налоговый вычет при продаже имущества
При расчете налога, подлежащего уплате после продажи недвижимости, находящейся в собственности меньше минимального срока владения, физическое лицо вправе применить налоговый вычет в виде:
- 1 000 000 рублей;
- документально подтвержденных расходов по приобретению.
Эти суммы уменьшают налоговую базу.
Однако, физические лица не всегда являются единоличными собственниками продаваемых жилых домов, квартир, комнат и иного имущества. Зачастую такое имущество принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности. В России существует два режима общей собственности:
- совместная (без определения долей);
- долевая (с определением долей каждого собственника, напр. по 1/2 доле у каждого собственника).
Вычет при продаже общего имущества (совместная собственность)
При продаже имущества, находящегося в общей совместной собственности, размер вычета каждого собственника определяется по договоренности.
Налоговый кодекс не говорит, в каком порядке и размере совладельцы согласовывают между собой размер вычета, предоставляемого каждому из них. Чтобы исключить возможные претензии со стороны налоговых органов, рекомендуется оформить письменное соглашение о распределении вычета, подписанное всеми совладельцами. Вычет можно распределить в любых пропорциях, в том числе 100% к 0%.
При этом в отношении продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, вычет может предоставляться в полной сумме любому из супругов независимо от того, кто из них приобретал данное имущество и на кого оформлены платежные документы.
Вычет при продаже общего имущества (долевая собственность)
При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям в праве собственности. Причем если полученная от продажи имущества сумма превышает установленное ограничение размера вычета, между собственниками распределяется вычет в 1 000 000 рублей.
Пример
Семья из 4-х человек продала квартиру, которая находилась у них в собственности менее 3-х лет за 3 400 000 рублей (приобреталась по приватизации).
Расчет суммы к оплате производится следующим образом:
3 400 000 / 4 = 850 000 (стоимость доли каждого собственника)
1 000 000 / 4 = 250 000 (размер налогового вычета на каждого собственника)
850 000 - 250 000 = 600 000 (налоговая база)
600 000 * 13% = 78 000 (сумма налога к уплате каждым собственником)
Вычет при продаже доли в общей долевой собственности
По мнению налоговой службы, если речь идет о продаже отдельной доли в праве собственности на объекты жилой недвижимости, можно получить вычет с полной стоимости проданной доли, но с учетом ограничения в 1 000 000 рублей.
Пример
Петров А.Н. продал свою 1/4 долю в праве собственности на квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет, за 600 000 рублей.
Применив налоговый вычет в размере 1 000 000 Петров А.Н. не должен будет оплачивать налог с продажи.
Вычет "по расходам"
Согласно Налогового кодекса вместо получения налогового вычета в размере 1 000 000, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества. К таким расходам может относиться, в частности, сумма за которую было приобретено имущество.
Пример
Иванов В.С. в 2018 году купил квартиру за 3 600 000 рублей. В 2019 году он продал ее за 4 000 000 рублей.
Сумма налога к уплате может рассчитываться следующим образом:
4 000 000 (цена продажи) - 3 600 000 (цена покупки) = 400 000 (доход)
400 000 * 13% = 52 000 (налог к уплате)
Налоговый вычет при продаже нескольких объектов
Ограничений по количеству объектов, при продаже которых можно воспользоваться вычетом, Налоговый кодекс РФ не устанавливает.
При продаже жилой недвижимости вычет предоставляется в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества за год, т.е. не на каждый объект в отдельности. Сколько бы вы ни продали квартир, комнат и других видов жилой недвижимости, общий размер вычета все равно будет в пределах 1 000 000 рублей за все имущество.
"Взаимозачет" вычетов по продаже и покупке
Часто встречаются ситуации, когда человек в течение одного года продает одно жилье и покупает другое. В таких случаях к полученному доходу, облагаемому по ставке 13%, налогоплательщик может применить сразу два вычета: на продажу и покупку (если ранее им не пользовался, подробнее здесь).
Таким образом появляется возможность сократить налог, который необходимо заплатить с продажи квартиры. Вычет на покупку как бы "перекрывает" налог с продажи. Минус такого решения очевиден - человек лишается возможности использовать вычет на покупку в дальнейшем, либо сокращает его размер.
Когда нужно платить налог с продажи квартиры
Обязанность по уплате НДФЛ возникает на год, следующий за годом продажи. Т.е., если вы продали свою недвижимость в 2019 году, то заплатить налог с ее продажи вы должны в 2020 году. Срок подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ - до 30 апреля, крайний срок уплаты налога - 15 июля.
Даже если обязанность по уплате налога не возникает из-за применения налогового вычета, подача декларации 3-НДФЛ является обязательной при продаже имущества, находящегося в собственности менее установленного минимального срока владения. По объектам, которые были проданы после истечения минимального срока владения отчитываться не нужно!
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, делитесь своим мнением в комментариях.
Оригинал статьи и другие полезные материалы находятся здесь https://nedvizhinfo.ru/сумма-налога-с-продажи-квартиры-для-фи/