При покупке недвижимости каждый человек сталкивается с вопросом как юридически проверить квартиру самостоятельно. И что вообще нужно: проверить квартиру в Росреестре онлайн, проверить собственника квартиры? Как узнать кто прописан в квартире?
Мало приятного, прожив пару месяцев в квартире, увидеть платежку на несколько десятков тысяч за капитальный ремонт. Или обнаружить на пороге квартиры человека, который на законных основаниях может претендовать на проживание в ВАШЕЙ квартире. Как не оказаться в таких ситуациях? В этой статье подготовлены топ-10 пунктов, которые нужно проверить перед покупкой квартиры.
1. Наличие обременений, арестов, судебных запретов
Посмотреть все основные сведения о квартире можно в Выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). В этом документе отражены сведения о владельце недвижимости, основные характеристики объекта, основание возникновения права собственности и наличие обременений и арестов.
Сейчас появилось много электронных ресурсов, предлагающих заказать такую выписку онлайн, но сведения в них не всегда бывают верными. Самым надёжным вариантом остаётся заказ выписки в электронном варианте на официальном сайте Росреестра или на бумажном носителе в МФЦ. Проверить квартиру в Росреестре может любой человек, эти сведения открыты.
Желательно заказывать этот документ самому покупателю, чтобы исключить возможность подделки. Также часть сведений об объекте недвижимости, в том числе наличие обременений, можно посмотреть бесплатно на сайте Росреестра здесь.
2. Долги перед службой судебных приставов у продавца
В последнее время участились случаи наложения ареста на объект недвижимости службой судебных приставов. Причем не так важна сумма задолженности, сколько сам факт ее наличия. Имеет значение даже неоплаченный штраф ГИБДД.
В любой момент, даже если документы уже сданы на регистрацию, приставы могут наложить арест на имущество, если имеются непогашенные задолженности. Посмотреть эти сведения можно на сайте судебных приставов здесь, достаточно знать ФИО и дату рождения интересующего человека.
3. Банкротство продавца
После принятия в России закона о банкротстве физ. лиц, появились случаи продажи объектов недвижимости банкротами, или лицами, обладающими признаками банкротства (наличие крупных долгов у службы судебных приставов).
Опасность таких сделок в том, что при проведении процедуры банкротства подлежат пересмотру все сделки этого человека за 3 года. И существует вероятность того, что сделка будет признана недействительной. В таком случае покупатель встает в очередь их кредиторов продавца. И когда до него дойдет очередь по выплате непонятно.
Чтобы такого не случилось, нужно проверить продавца на его присутствие в Федеральном реестре сведений о банкротстве здесь.
4. Дееспособность продавца
Дееспособность нужно проверять независимо от пола, возраста человека. Подтверждением дееспособности служат справки из психо-неврологического и наркотического диспансера. Справки платные, заказать их продавец может только лично.
Иногда, в качестве подтверждения дееспособности могут предоставить водительское удостоверение либо разрешение на оружие, т.к. для получения этих документов справки из ПНД и НД обязательны. Здесь вам нужно уже самим решить, подойдёт ли для вас такое подтверждение дееспособности.
5. Архивная выписка из домовой книги
В отличие от обычной, в архивной выписке отражаются все, когда-либо прописанные в квартире люди. Можно увидеть, нет ли в квартире лиц, выписанных в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы. После выхода из мест лишения свободы такие люди могут претендовать на восстановление прописки.
Кроме того, архивная выписка из домовой книги, актуальна при покупке приватизированных квартир, в ней можно увидеть не участвовавших в приватизации людей, которые по закону могут претендовать на пожизненное проживание в данной квартире.
Заказать архивную выписку из домовой книги может собственник в управляющей компании.
6. Справка об отсутствии задолженности по капитальному ремонту
Важность этой справки заключается в том, что долг по капитальному ремонту закрепляется не за собственником, а за объектом недвижимости. Причем желательно получить именно справку из Фонда кап. ремонта, а не последнюю квитанцию об оплате, т.к. нередки случаи неверного отражения сведений об оплате в самом Фонде капитального ремонта (могут потерять часть поступивших платежей).
Бывает, что дом не состоит на учете в Фонде капитального ремонта (за капитальный ремонт отвечает управляющая компания, либо это новостройка). Посмотреть, стоит ли дом на учёте в региональном фонде капитального ремонта можно на сайте регионального фонда капитального ремонта своего региона.
7. Проверка доверенности
Случается, что продавец не может присутствовать на сделке. В таком случае на помощь приходит доверенность. Что же нужно проверить в доверенности:
- паспортные данные доверенного лица и продавца, если это возможно;
- правильность данных по объекту недвижимости;
- срок действия доверенности;
- объем полномочий доверенного лица: право подписывать предварительный и основной договор, получение справок во всех инстанциях, и, самое главное, право на получение денег в счет оплаты объекта недвижимости.
Если у доверенного лица не прописано право получения денежных средств, то все расчеты по сделке должны происходить безналичным способом, банковским переводом на счет продавца.
Кроме того, доверенность нужно проверить на действительность и на то, не была ли она отозвана. Эти сведения находятся в открытом доступе, посмотреть их можно на сайте Федеральной нотариальной палаты здесь.
8. Нотариальное согласие супруга/ги на продажу
Имущество, приобретенное в период брака является совместно нажитым, за исключением случаев:
- безвозмездного приобретения имущества одним из супругов (дарение, наследство, приватизация);
- наличия брачного договора, в котором предусмотрен другой режим собственности.
Если произошел развод, и раздел имущества не был произведен, то оно так и находится в совместной собственности супругов. Следовательно, продажа без согласия супруга, нынешнего или бывшего, незаконна.
Перед покупкой квартиры убедитесь, что квартира не была куплена продавцом в период брака. Посмотреть это можно в паспорте продавца на странице с семейным положением. Если же имущество было приобретено в период брака, продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга/ги на продажу, даже если уже находится в разводе.
9. Задолженности по коммунальным платежам
Важным является отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, электроэнергии, ТКО, воде. Несмотря на то, что такие долги закрепляются за предыдущим собственником, а для нового открываются новые лицевые счета, эти долги могут доставить новому владельцу нервные минуты доказывания в различных структурах того, что это не его долги.
Справка об отсутствии задолженности может быть в одном документе или нескольких. Все зависит от того, какие жилищно-коммунальные услуги входят в квитанцию об оплате. В некоторых домах приходит несколько квитанций от разных организаций: отдельно за вывоз мусора, воду, водоотведение, отопление, электроэнергию. В таком случае, от каждой организации должно быть подтверждение отсутствия задолженностей.
Поэтому, обращайте внимание на состав услуг в квитанциях по ЖКУ.
10. Использование материнского капитала
Если квартира приобреталась продавцом с помощью ипотеки, то необходимо запросить справку из пенсионного фонда о том, что материнский капитал:
- не представлялся продавцу;
- предоставлялся, но был использован на другие цели/объект недвижимости;
- предоставлялся, но еще не был использован.
В случае предоставления материнского капитала на закрытие ипотеки по этой квартире, в ней в обязательном порядке должны быть выделены доли детям. Если этого не произошло, и квартира была продана, при проведении прокурорской проверки сделка может быть признана недействительной.
Вывод
Выше были приведены основные моменты, на которые нужно обратить внимание при покупке недвижимости.
Если вы покупаете квартиру за наличный расчет и переживаете за юридическую чистоту, то вам стоит обратиться к нотариусу для проведения сделки. У нотариусов имеются расширенные полномочия, при подготовке договора купли-продажи запросы в различные инстанции они делают сами, в том числе и проверку дееспособности. Кроме того, за юридическую чистоту нотариусы отвечают лично, каждый из них застрахован.
Если покупка происходит при помощи ипотечных средств, то риски также снижаются. Банк проведет юридическую экспертизу, и все необходимые документы запросит от собственника. Если у квартиры имеются какие-либо юридические проблемы, банк не согласится выдать кредит на такой объект. Кроме того, в некоторых банках вам предложат страхование титула (риска утраты права собственности) на 3 года (срок исковой давности).
Теперь, вооружившись этими сведениями, вы можете смело подбирать себе объект для покупки!
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, делитесь своим мнением в комментариях.
Оригинал статьи и другие интересные материалы находятся здесь: https://nedvizhinfo.ru/чек-лист-юридической-проверки-кварти/