Что будет с рынком новостроек в России и когда лучше покупать жильё
В начале февраля в Совете Федерации рассказали о повышении цен на недвижимость до 25% в ближайшие два года. Такой прогноз обусловлен новыми требованиями к застройщикам — согласно поправкам к закону об участии в долевом строительстве. При этом рост цен на квартиры и так уже стал привычным явлением.
За три года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла на 14 тысяч рублей
Почему так происходит и стоит ли ждать снижения стоимости жилья в ближайшее время — рассказываем в статье.
Эскроу-счета и кредиты для застройщика
С 1 июля 2019 года российское долевое строительство работает по новым правилам. Согласно Федеральному закону от 25.12.2018 № 214-ФЗ, расчеты между застройщиком и покупателем регулируются с помощью третьего лица и обязательного посредника — банка. Покупатель переводит средства на банковский эскроу-счет (сохраняющий деньги одной стороны до исполнения другой стороной своих обязательств), а застройщик сначала сдает объект по договору, и только после этого получает доступ к деньгам.
Если у застройщика собственных средств на строительство не хватает, банк кредитует его. Средняя ставка по проектному финансированию — около 7-8%/11-14%. И так как свободного доступа к деньгам дольщиков больше нет, а квартиры должны сразу выставляться по согласованной банком заявке, компании не смогут предлагать жилье на стадии котлована по низкой цене, как делали это раньше: это просто невыгодно. В этом несложно убедиться, если поискать сейчас в Москве или Подмосковье квартиру на стадии котлована — их практически не предлагают. Поэтому покупатели понемногу начинают переключаться на покупку новостроек в стадии, близкой к готовности объекта, и такой рост спроса означает, что цены на квартиры скоро начнут повышаться еще быстрее.
По данным портала Restate.ru, повышение цен на квартиры в новостройках Подмосковья небольшое, но стабильное
Монополизация рынка
Хотя крупным рыночным игрокам, имеющим хороший финансовый запас, вряд ли что-то грозит, мелкие и даже средние компании могут столкнуться с проблемами при оформлении заявки по новым требованиям — например, застройщиков обязали иметь на счетах сумму в размере 10% от общей стоимости проекта.
В таких условиях небольшим застройщикам, не имеющим достаточных собственных средств и вынужденным обращаться в банк за кредитованием, выживать становится всё сложнее. В первую очередь речь идет о тех, кто строит самое доступное жилье — квартиры-студии и однокомнатные квартиры.
Если они начнут покидать рынок, то, согласно согласно прогнозам экспертов, оставшиеся большие компании смогут в отсутствие конкуренции взвинтить цены — ведь у покупателей не останется выбора.
Чтобы этого не произошло, правительство вместе с банками прорабатывает механизмы кредитования небольших проектов. Однако такой риск пока еще существует.
Снижение ставок по ипотеке
Ставки по ипотеке плавно снижаются, она становится доступнее. Но даже ставка в 9 процентов — очень высокая цена, как считает премьер-министр Михаил Мишустин, и правительство будет стараться снизить ее.
С каждым процентом уменьшения ставки ряды потенциальных покупателей пополняются новыми — собственно, для этого ее и снижают. Это тоже важный фактор, который приведет к неизбежному повышению спроса — а вместе со спросом рванут вверх и цены.
Стоит ли ждать снижения цены
По мнению экспертов, в ближайшее время — нет.
По данным РБК, средняя стоимость квартиры в московских новостройках составляет на сегодня 12 млн 233 тыс рублей, что на 1,87% выше, чем в прошлом квартале. Из графика также видно, что последнее уменьшение цен на квартиры было в 2017 году, а с тех пор они только растут
К 2021 году в России полностью завершится переход на проектное строительство. Это значит, что все объекты, которые сейчас реализовываются по старым правилам, будут сданы. Дальше проекты будут запускаться только в соответствии с новыми поправками, которые обходятся застройщикам дороже. В среднем, по расчетам экспертов, новые условия выливаются в 23% прямых издержек у застройщика.
Жилой комплекс «28 микрорайон» в г. Балашиха реализовывается по старым правилам в силу надежности застройщика
А если растет стоимость жилья в новостройках, изменение цен на квартиры в уже зарегистрированных домах тоже не заставит себя ждать.
Очевидно, что приобретение жилья сейчас, в переходный период между старыми и новыми условиями, то есть в течение 2020 года, будет наиболее целесообразным. К этому располагает и большой выбор квартир на рынке, и умеренная ставка ипотеки, и перспектива впоследствие продать купленную сегодня квартиру по гораздо более высокой цене.