У вас есть квартира и вы приняли решение ее продать. У вас возникает справедливый вопрос — как избежать ошибок и получить максимально выгодную цену. Однозначно, чтобы ответить на него, нужно использовать опыт профессионалов.
Я — Сергей Ярухин, директор "Центра недвижимости РК", занимающейся недвижимостью более 8 лет. У нас более 40 риэлторов, 2 юриста и 129 объектов недвижимости в доверительном управлении. Я знаю, как выгодно продать квартиру. Используя мои советы, сможете сделать это за несколько простых шагов.
Начинаем. Прежде чем выкладывать объявление, нужно сделать 3 вещи — определиться с ценой, привести квартиру к «продажному» виду и правильно ее сфотографировать.
НИКОГДА! НИКОГДА не выкладывайте объявление с некачественными фото или вообще без них! Подробнее об этом чуть ниже.
ЦЕНА
Самое главное — найти правильную цену. От этого будет зависеть успех всего мероприятия. Цена должна быть реальной. То есть такой, чтобы за эти деньги нашелся покупатель, но и максимально высокой, чтобы не «продешевить». Очень сложный вопрос. Как его решить и определить свою «правильную» цену. И какие тут могут быть подводные камни.
Как правило, квартиру продавать жалко, вспоминаешь, сколько вложил в нее и хочется не потерять деньги, потраченные на ремонт. Если продажа при этом «не горит», обычно собственник решает подождать. Он думает так: «Что будет, если я поставлю свою квартиру подороже и «попробую попродавать»?
Внимание! Это ошибка! Объясню почему.
Высокая цена привлекает звонки только от риэлторов. Они вам названивают, но реальных покупателей практически нет. Где они? Спросите вы. Они смотрят аналоги вашей квартиры - только дешевле.
Пример:
Рыночная стоимость квартиры — 4 260 000 рублей.
Но собственник решил продавать за 4 650 000 рублей (по причине - «мне столько нужно», «я столько вложил» и т.д.)
Прошло три месяца, он понимает, что цена неадекватна и снижает ее на 5%. Теперь наша цена уже 4 417 500 рублей.
Но и это не рыночная стоимость. Квартиру не покупают. Уже и риэлторы практически перестали звонить… Через два месяца собственнику приходится снижать еще на 5%. Теперь у нас цена в рынке — 4 196 625 рублей. Но продажи опять нет. Почему?
Все покупатели объявление в интернете уже видели и решили, что раз объект не продался до сих пор, значит с ним что-то не так. Вот и не звонят теперь. Мы называем это термином – «объект замылился».
И вот, еще через два месяца нашелся покупатель, который предложил 3 700 000 рублей, деньги «на руках». И наш несчастный собственник уже согласен, потому что это первое РЕАЛЬНОЕ предложение, которое ему поступило.
Что мы имеем: прождали 7 месяцев, и вместо 4 260 000 рублей получили 3 700 000 рублей. Потери от неправильно выставленной цены – 560 000 рублей и 7 месяцев нервотрепки. Ай-ай-ай!
Вывод — ждать не выгодно! Если принято решение продавать, значит надо продавать, Вы согласны?
Теперь о самом главном — «как не продешевить». Нужно посчитать, сколько в действительности стоит квартира. Это называется рыночная стоимость. Вам нужно узнать стоимость подобных объектов (от — до) и выбрать максимально низкую отметку. Это и будет ваша продажная цена. Максимально высокая из реальных цен (ее можно немного увеличить, но об этом дальше).
Как посчитать? Не изобретайте велосипед, смотрите, как это делают профессионалы, мы умеем продавать. Вот наш метод определения правильной цены. Чтобы оценить собственную недвижимость, найдите ВСЕ существующие аналоги квартир (используйте схожесть по параметрам — район, тип дома, этаж, количество комнат).
Обзвоните все такие квартиры и узнайте сколько они стоят. Но необходимо учитывать, что стоимость в объявлениях обычно завышают, поэтому в вашем расчете могут быть погрешности. Можно воспользоваться и услугой нашей компании — мы совершенно бесплатно посчитаем среднерыночную стоимость вашей квартиры (у нас вы можете получить максимально точные данные — мы знаем реальные цены). Или нарисуйте такую таблицу:
Дальше — просто: хотите продать квартиру быстро (1-2 месяца), поставьте цену из верхнего места в списке. Есть время подождать 3-4 месяца, — выбирайте 2-3 место в списке. Вот и все. Как видите все просто, главное не ошибиться в расчетах.
Единственный минус данного способа – цены в интернете иногда могут сильно отличаться от реальных сделок. Поэтому, в зависимости от рыночной ситуации, такая оценка может быть не совсем точной. Крупные агентства недвижимости обладают о реальной стоимости проданных объектов, поэтому их оценки точнее.
Теперь поговорим о том, как сделать из Вашей квартиры «конфетку». И дорогую конфетку. Поговорим о предпродажной подготовке.
ПРЕДПРОДАЖНАЯ ПОДГОТОВКА
Если ваша квартира в состоянии «от строителей», смело пропускайте этот шаг и переходите к следующему, все и так хорошо. Нужно только убрать строительный мусор, вымыть окна и двери. Но если в квартире кто-то уже жил, то нужно навести марафет, чтобы завлечь покупателя, а это наша цель, не так ли? Задача такая же, как у прихорашивающейся женщины, — скрыть недостатки и подчеркнуть достоинства.
Только не надо делать ремонт! Ошибка - вложить кучу денег в ремонт, а потом пытаться отбить их при продаже. Нет, нет и еще раз нет! Напрасная трата средств.
Обратите внимание, что делают профессионалы. У нас, правда, есть преимущество — мы можем посмотреть на вашу квартиру глазами покупателя. Попробуйте сделать также. Уберите лишнее — снимите со стен любимые картинки, фотографии. Запомните: покупатель не должен чувствовать, что он у вас в гостях. Далее приводим в порядок квартиру и подъезд — моем и убираем.
Только представьте — генеральная уборка может прибавить квартире до 50 тыс руб. — у нас есть такие примеры. Мы эффективно используем такие методы «прихорашивания», специалисты даже показ назначают на такое время, когда подъезд смотрится максимально выигрышно. Используйте эти хитрости — и вот у вас уже совсем другая квартира, правда?
Теперь, когда конфетку мы сделали, последний решающий шаг — как эту конфетку правильно подать. Последний шаг перед вашей рекламной кампанией — качественные фотографии квартиры.
В следующей статье Сергей Ярухин продолжит рассказывать о том, как продать квартиру самостоятельно и поделится крутыми лайфхаками продажи недвижимости😉
Следите за нами в соцсетях:
Instagram https://www.instagram.com/rcrealtyru/
ВК https://vk.com/rcrealty
Facebook https://www.facebook.com/realtyconsult/
YouTube https://www.youtube.com/channel/UC0_dvS7umiyS32Vg4W3KyAQ?view_as=subscriber