Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Фев 20 Янв 20
Индекс стоимости жилья, Р/м2 180 878 +0,7%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 847 -2,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 607 -0,6%
Благодаря дешевеющей ипотеке и вымыванию наиболее доступных предложений темпы роста цен на вторичном рынке жилья Москвы ускорились. Однако доходы населения по-прежнему стагнируют, а ситуация в экономике чревата неприятными сюрпризами, которые могут негативно отразиться на динамике ставок.
По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам февраля квартиры в Москве подорожали в среднем на 0,7% до 180 900 руб. за квадратный метр. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, из-за ослабления рубля за тот же период времени потерял 2,3%, снизившись до $2 850 за «квадрат».
Рублевые цены толкает вверх самое доступное жилье в своих сегментах. Это хорошо видно при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности. Стоимость однокомнатных квартир в феврале увеличилась на 1,2%, то есть темпы роста цен на однушки ощутимо опережали рынок. Двушки подорожали на 0,8% - примерно как рынок в среднем. А трешки и многокомнатные квартиры от рынка отстали – первые прибавили только 0,5%, вторые – 0,2%.
Динамика стоимости жилья по географии была очень похожей. В топе рейтинга по уровню цен только демократичные локации: районы за МКАД, Восточный округ, Северо-Восточный, Южный, Юго-Восточный. Из дорогих округов в феврале чуть лучше рынка выглядел только ЦАО (+0,8%). Все-таки вид на Кремль – это «вечная» ценность.
В целом, индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, в феврале вырос на 0,7%, а индекс дорогого остался на январском уровне.
Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ Фев 20 Янв 20
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 155 319 +1,1%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 157 532 +0,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 170 733 +1,3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 168 776 +0,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 196 495 +0,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 200 107 +0,6%
Все панельные и блочные дома 161 195 +0,8%
Все монолитные и кирпичные дома 188 459 +0,5%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Фев 20 Янв 20
Однокомнатные квартиры 177 802 +1,2%
Двухкомнатные квартиры 179 515 +0,8%
Трехкомнатные квартиры 172 856 +0,5%
Многокомнатные квартиры 186 081 +0,2%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Фев 20 Янв 20
Центральный округ 316 221 +0,8%
Северный округ 176 531 0,0%
Северо-Восточный округ 159 119 +1,1%
Восточный округ 165 560 +1,3%
Юго-Восточный округ 151 737 +0,9%
Южный округ 160 460 +1,0%
Юго-Западный округ 206 950 -0,3%
Западный округ 195 921 +0,7%
Северо-Западный округ 184 808 +0,5%
Все районы за МКАД 136 610 +1,6%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Фев 20 Янв 20
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 301 916 0,0%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 130 515 +0,7%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,31 -0,7%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Фев 20 Янв 20
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,6 %/мес. +0,1%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 1,8 б.деп. +0,2 б.д.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Снижение ипотечных ставок позволило выйти на рынок жилья новому пласту покупателей, что, естественно, стимулирует покупательскую активность и цены. Однако, несмотря на рост доступности кредитов, платежеспособный спрос остается ограниченным - с рынка уходят прежде всего самые доступные предложения. Ипотека, даже сильно подешевевшая, может лишь отчасти компенсировать отсутствие роста доходов и без того сильно закредитованного населения.
При этом уровень ставок по ипотеке, которая в последние годы стала главным драйвером рынка недвижимости, зависит от макроэкономической ситуации. А она остается очень хрупкой. Еще в январе цены на нефть достигали почти $70 за баррель, а рубль стоил $61. Сейчас, из-за паники в связи с коронавирусом, ограничения передвижений и т.п., нефть подешевела до $52 за баррель, а рубль упал до $65,6. Если эпидемия перерастет в пандемию, чего ВОЗ не исключает, потребление и стоимость главного экспортного продукта Российской Федерации снизится еще больше, что может поставить под угрозу стабильность рубля и заставить Центробанк прекратить снижение ключевой ставки. А значит, и ипотека перестанет дешеветь.