Как самозанятые платят налог за сдачу недвижимости: плюсы, минусы, ожидания
Задача любого государства сделать сферу налогообложения максимально прозрачной, в том числе вывести из тени доходы с аренды жилья. Не всегда арендодатели понимают выгоду от легальной деятельности.
Государство готово помочь им, например, правоохранительной и судебной области. Не так давно был принят закон о проведении эксперимента по установлению специального режима для самозанятых, который, в частности, позволяет уменьшить налоговое бремя арендодателей с прибыли от сдачи жилья.
📣 А тут мы подробно ответили на такие вопросы:
Самозанятые кто это и в чем новшество?
Ни для кого не секрет, что в нашей стране немалое количество населения являются так называемыми фрилансерами, то есть не официально работают. Это — компьютерные мастера, репетиторы, специалисты по ремонту и т. д. Вот именно таких людей теперь называют — самозанятые. Причем прилично зарабатывая, они вообще не платят установленный налог.
Самозанятыми могут стать ка физические лица, в том числе и индивидуальные предприниматели, которые оказывают какие-либо услуги, либо работают по договору (или вовсе без него), чтобы с годовой доход не превысил больше 2,4 млн рублей.
Закон вступил в силу в начале прошлого года и с этого времени начал проводиться эксперимент длительностью один год в четырех регионах страны — Москве и Московской области, Калужской области и Татарстане.
В ходе эксперимента самозанятые вправе платить значительно меньший, так называемый, профессиональный налог — 4 %. Причем все оформление сводится в использовании специальной программы - мобильного приложения «Мой налог», т. е. не надо оформлять множество бумаг и ходить по различным инстанциям, что значительно облегчает процесс.
Однако имеются исключения. Самозанятыми, а следовательно, и плательщиками профессионального налога не могут стать некоторые категории граждан, например, те, кто нанимает других работников, кто применяет иные специальные налоговые режимы, ведут добычу полезных ископаемых или занимаются их продажей. А вот те, кто сдаёт квартиру, могут стать и называться самозанятыми гражданами.
Почему это важно для арендодателя?
Согласно российскому законодательству почти все со всех доходов нужно платить налог. Это практически не коснулось съёмного жилья. По сути те, кто сдаёт квартиру, тоже должны платить налог. Однако в силу различных обстоятельств налоги платят около 5–7% собственников.
Именно для того, чтобы вывести из «не прозрачной» зоны остальные 90 % и был задуман эксперимент.
Государство дало легальную возможность людям, которые не платят налоги с дохода от сдачи жилья, выйти «на свет» и стать добропорядочными налогоплательщиками.
И рычаги давления весьма реальны. С одной стороны — это санкции со стороны государства, с другой — шантаж со стороны квартиросъёмщиков, которые могут в любое время поделиться информацией с «кем надо», если хозяин квартиры не уступит их требованиям. Понятно, что проще все же налог платить.
Как платили налог раньше?
Ранее, да и сейчас, за исключением регионов проведения эксперимента, за доход от получения сдачи в наем жилья уплачивается налог на доходы физических лиц в размере 13 %.
Некоторое послабление имеют индивидуальные предприниматели. Размер налога зависит от выбранного режима: при упрощённой системе налогообложения налог составляет 6 % от доходов; при оформлении патента — тоже 6 %, но от дохода, зависящего от стоимости квартиры.
Подача налоговой декларации и отчётность — обязательны.
Каковы преимущества эксперимента?
Первое, налог ниже — 4 % для физлиц, 6% — для индивидуальных предпринимателей и компаний.
Второе, абсолютно все оформление можно осуществить через специальное программу для смартфонов «Мой налог». Программа настроена так, что распознает паспортные данные, автоматически находит в базе ИНН, регистрирует в качестве самозанятого, ежемесячно начисляет налоги и рассылает чеки для оплаты. Оплатить налог также можно через программу.
Есть, конечно, и некоторые технические сложности, но все это находится в процессе отладки и «доведения до ума». Согласитесь, плюсов все же больше.
Какова налоговая база (что облагается налогом)?
Рассмотрим все составляющие дохода от сдачи жилья в наем и попробуем разобраться, с чего будем платить налог.
- Ежемесячная плата за съемную квартиру — это, безусловно, доход. Основные отчисления для формирования налога будут идти именно с этой суммы. Хотя практически могут возникнуть различные нюансы, но, скорее всего, порядок начисления профессионального налога будет идентичен начислению НДФЛ. Время покажет.
- Далее, когда будущие жильцы собираются снять жилье, они передают арендодателю некую сумму, депозит — он будет считаться доходом лишь в том случае, если хозяин квартиры заберет его в счёт оплаты испорченного имущества. В противном случае эти деньги не будут считаться доходом и платить в этом случае налог не нужно.
- Коммунальные платежи, «компенсированные» хозяину квартиры, т. е. выплаченные непосредственно собственнику, — доход, подлежащий налогообложению.
- Коммунальные расходы, оплаченные по квитанциям и счетчикам, не являются доходом (согласно письму Минфина России от 11.07.2008 No 03-04-06-01/194 таким образом арендатор возмещает хозяину помещения стоимость расходов, произведенных арендатором исключительно в своих интересах, и у хозяина не возникает дохода, подлежащего обложению налогом).
Легче понять на примере. Скажем квартира сдается за 15 тыс. рублей плюс «компенсация» коммунальных платежей собственнику в размере 3 тыс. рублей и депозит — 10 тыс. рублей.
Тогда доход, полученный, хозяином квартиры составит 18 тыс. рублей (депозит не учитывается), а сумма налога (напомним, 4 %) составит 720 рублей в месяц.
Можно ли воспользоваться налоговым вычетом?
Можно и нужно. Так, при применении налога в размере 4 % предоставляется налоговый вычет в размере 1 %, а для налога в размере 6% (напомним, что это — ставка для компаний и индивидуальных предпринимателей) — 2 %. Это — ежемесячно.
Однако есть ограничение. Сумма налогового вычета не может быть выше 10 тыс. рублей: достигли этой цифры — уже не можете пользоваться вычетом, далее платим налог в полном объеме.
Следует помнить, что налоговый вычет применяется один раз за все время действия статуса самозанятости и деньги вычитаются из налога постепенно определенными частями. Совсем не платить налог, пока не достигнем цифры 10 тыс. рублей, не получится.
Опять же проще понять на примере. Условия следующие: самозанятый собственник сдает большую хорошую квартиру за 120 тыс. рублей в месяц и является добропорядочным налогоплательщиком, т. е. налог платить будет. Коммунальные услуги квартиросъемщики будут платить сами по квитанции.
Рассмотрим порядок оплаты налога с применением налогового вычета:
Месяц | Сумма дохода | Налог | Вычет | Налог для оплаты
- Январь 120 000 4800 1200 3600
- Февраль 120 000 4800 1200 3600
- Март 120 000 4800 1200 3600
- Апрель 120 000 4800 1200 3600
- Май 120 000 4800 1200 3600
- Июнь 120 000 4800 1200 3600
- Июль 120 000 4800 1200 3600
- Август 120 000 4800 1200 3600
- Сентябрь 120 000 4800 400 4400
- Октябрь 120 000 4800 вычет больше
- Не применяется 4800
- Ноябрь 120 000 4800 - 4800
- Декабрь 120 000 4800 - 4800
Видно, что налоговый вычет действует только до сентября включительно, после этого придется платить налог полностью до тех пор, пока будет сдаваться квартира.
Как стать самозанятым и правильно платить налог?
Чтобы получить статус самозанятого, необходимо установить специальное мобильное приложение (программу) и подать заявление.
Для индивидуального предпринимателя при переходе на новый порядок, следует сообщить об изменениях в свою налоговую инспекцию по месту жительства в течение месяца, отправив соответствующее уведомление.
При получении дохода за аренду квартиры, его сумма фиксируется в программе, которая сама сформирует чек (его можно отправить квартиросъемщику по электронной почте). Далее программа автоматически отправляет данные о сумме дохода в налоговую, на основании чего будет сформирована сумма налога и, если нужно и полагается — применен вычет.
А как же чек об оплате?
При разработке эксперимента была мысль установить штраф за невыдачу чека нанимателю жилья, позже было решено оставить лишь санкции о не передаче арендодателем информации о доходе в налоговую. За первое нарушение — штраф в размере 20 % от дохода, за повторное (в период 6 месяцев) — 100 % от дохода.
Как работает приложение?
- Указывая полученный доход в программе, вы вводите ИНН арендатора. Эта информация позволяет налоговой инспекции понять, кто им является — физическое или или юридическое лицо, и, исходя из этого применить нужную ставку для начисления налога.
- Далее программа рассчитает предварительную сумму налога и покажет сумму оставшегося вычета в специальном файле, в графе «Налоговый аванс».
- Неправильный платёж можно в программе аннулировать. Платеж станет неактивным и уже не будет в дальнейшем учитываться при расчёте налога. Те же действия в случае, если платёж вернулся по какой-то причине.
- Следует помнить, что налоговая начисляет налог ежемесячно до 12-го числа следующего за расчетным месяца. Оплата производится до 25-го числа по реквизитам, предоставленным налоговой. При желании можно автоматизировать списание.
Кроме того, если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующем месяце.
Предоставления декларации и отчетной документации не требуется.
Каковы достоинства и недостатки новой системы?
Хотя эксперимент только начался и делать выводы рановато, но все же можно понять чем он привлекателен и есть «подводные камни».
Что хорошего?
- Маленькая ставка налога. Это, безусловно, хорошо, поскольку позволяет значительно уменьшить налоговую нагрузку (сравните 13 % и 4-6 %).
- Кроме того, в перспективе маленькая ставка может привлечь «теневиков» выйти на свет.
- Ставка налога останется неизменной 10 лет. Законодательно запрещено изменять ставку по профессиональному налогу в течение 10 лет проведения эксперимента. Так что стабильность гарантирована.
- Простота процедуры. Процесс регистрации и оплаты налога максимально упрощен. Достаточно лишь скачать приложение и выполнять с его помощью все необходимые действия: отправить заявление, вносить суммы дохода и выдавать чеки. Оплату налогов можно сделать автоматической. Отсутствие отчетности и хождения по инстанциям также значительно облегчает жизнь.
- Хозяину жилья гарантированы спокойствие и безопасность. Платишь налоги — можешь спать спокойно и не опасаться санкций со стороны государства и шантажа со стороны арендаторов. Все максимально честно и прозрачно.
Налоговый вычет. Пусть небольшой, но он есть и с ним. И это тоже плюс
Отсутствуют страховые взносы. Согласно новому закону самозанятые, после перехода на новую систему, освобождаются от уплаты страховых взносов.
Можно легко отказаться от статуса самозанятого. Если арендодатель перестал сдавать жилье, то достаточно указать это в приложении и на следующий день налоговая обязана снять с учёта как самозанятого.
Чего следует опасаться?
Зависимость от работы программы. Поскольку приложение только начало работу, то не исключены технические ошибки. В этом случае предусмотрено, что налогоплательщик может заплатить налог на следующий день, после восстановления работы приложения.
Информация о доходах вносится самостоятельно. Здесь уже речь идет о сознательности самозанятого, поскольку налог начисляется только на те доходы, которые будут предоставлены только им самим. Для не слишком честных плательщиков предусмотрены штрафные санкции при обнаружении налоговой неучтённых доходов.
Отсутствие трудового стажа и отчислений в Пенсионный фонд. Далеко не для всех это является проблемой, поскольку для некоторых сдача квартиры в наем — дополнительный к основной, официальной деятельности заработок, то есть стаж идет.
Но если такая деятельность единственное средство получения дохода, то трудовой стаж идти не будет и стоит задуматься о размере пенсии по старости. Тем более, что налог от сдачи квартиры в аренду поступает только в бюджеты регионов и Фонд обязательного медицинского страхования.
Таким образом придется самому позаботиться о своей будущей пенсии.
📣 А тут мы подробно ответили на такие вопросы:
А как вы сдали квартиру и заплатили налог?