На российский рынок недвижимости большое влияние оказали переход на проектное финансирование и искусственное создание повышенного спроса в связи с ним. Не секрет, что девелоперы выкупали объёмы в объектах через дочерние компании, чтобы достичь необходимого показателя в 30% проданных лотов. Причём речь сейчас не о привилегированных застройщиках, а о рядовых частных компаниях, в том числе из рейтинга самых надёжных.
Второе важное событие рынка недвижимости — это неоднократное снижение ключевой ставки ЦБ и последовавшее вслед за этим падение ставок по ипотеке. Третьим моментом можно назвать участившиеся случаи банкротства среди застройщиков, но это, скорее, следствие перехода к проектному финансированию.
Вот, что получается по итогам года, — падение спроса осенью после ударного лета было ощутимым, но его сгладило снижение ипотечных процентных ставок и, как следствие, новый всплеск покупательской активности. В результате продажи просели на 10-12% в сравнении с летом и на 2-3% относительно показателей прошлой осени. Это всё равно печальный результат, поскольку осенние месяцы традиционно считаются наиболее активными в этой сфере.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский напомнил NEWS.ru, что переход на эскроу-счета очень сильно «перегрел» рынок. Напугав покупателей шумом про повышение цен на 20-30%, девелоперы сорвали куш в июле-августе. Другое дело, что этот взлёт продаж аукнется в течение следующих двух лет, но и здесь есть определённая «подушка безопасности» — заранее выкупленные «дочками» объёмы и дальнейший рост ипотечного портфеля благодаря снижению ключевой ставки 13 декабря.
При этом вокруг темы проектного финансирования до сих пор не утихают споры. С одной стороны, это, безусловно, правильный шаг, делающий рынок новостроек более цивилизованным и минимизирующий риски для покупателей. С другой, отмечает Кричевский, с рынка уйдут небольшие компании, обладающие индивидуальным подходом к строительству, но слишком скромными возможностями. Кроме того, ближайшие несколько лет всё равно будет происходить доработка законодательства в этой сфере. В частности, уже идут разговоры о субсидировании небольших региональных строительных фирм. И здесь основная задача законодателя — не допустить абсурдных поправок, к которым однозначно можно отнести начисление процентов на денежные средства на эскроу-счетах, поскольку предлагать начислять проценты на купленное имущество ничем, кроме абсурда, назвать нельзя.
Что же касается того, в каком направлении пойдёт рынок в скором будущем, ответ очевиден — в ближайшие два года он пройдёт фазу падения и ближе к 2024 году начнётся новый цикл роста. Стадия стагнации уже запущена, в 2020 году мы увидим выход больших объёмов лотов на рынок и нехватку спроса, поскольку у населения уже не останется свободных денежных средств для покупки недвижимости, а возможности ипотечного кредитования также не безграничны. Тем более, такого роста портфеля, как в прошлом и текущем годах, в ближайшее время не будет, несмотря на снижение ставок и относительную стабильность экономики РФ, говорит Кричевский.
В 2020 году стоит ожидать или полного отсутствия сильных колебаний цен на недвижимость, или их падения на 3-8%, возможно, и до 10% в ряде регионов с особо «перегретым» рынком. Стимулировать строительство станут национальные и федеральные проекты, но и здесь есть проблема в виде искусственного ограничения количества вводимого в эксплуатацию жилья на 75 млн кв. метров в год.
Постепенное восстановление может начаться в 2021 и 2022 году, когда объёмы сданных домов упадут из-за отсутствия предложения ввиду крайне малого числа строящихся через проектное финансирование объектов сегодня. Но к этому времени для покупателей комфорт уже может быть важнее стоимости: предпочтение будет отдаваться застройщикам, использующим индивидуальный подход и инновации в производственных циклах — системы «умный дом», экологичное производство, создание коворкинговых пространств внутри жилых комплексов. Также стоит ожидать выхода на рынок и альтернативных проектов в виде многоквартирных домов из CLT-панелей, но на горизонте пяти-семи лет.