Каждый из нас, рано или поздно столкнется с продажей недвижимости. И для того, что бы её продать, нам для начала нужно её правильно оценить. Казалось бы, в 21 веке столь простую процедуру можно выполнить бесконечным количеством способов: от специализированных сайтов, до несчетных десятков агентств. Но когда дело касается сделок на сотни тысяч, миллионы, а то и десятки миллионов рублей, проверка работы специалистов собственными силами будет не лишней.
Итак, сколько стоит Ваша квартира? Только лишь по одной площади этого сказать нельзя, так, например роскошная студия в центре города может стоить больше "убитой" трёшки на периферии. В сегодняшних реалиях есть два объективных критерия оценки:
- Тип дома, в котором располагается квартира;
- Географическое расположение дома, принадлежность к районам/округам города.
Практически все жилые дома можно разделить на категории по соответствию с типом:
Первый тип - Бизнес-класс. Сюда относятся современные кирпичные, монолитные, кирпично-монолитные здания, построенные по индивидуальному проекту многократного применения, "сталинские", "доходные дома" начала 20-го века, довоенные и послевоенные здания со смешанными междуэтажными перекрытиями.
Второй тип - Массовые. Сюда входят современные панельные и блочные многоэтажки современных строительных серий (иногда их называют "комфорт"), "сталинские" пятиэтажки с высокими потолками и железобетонными перекрытиями. Также сюда относят многоподъездные 12-22 этажные дома постройки конца советского периода, а также "брежневские" 9-12 этажные дома конца 60-х - начала 80-х гг.
Третий тип - "Хрущевки", т.е. кирпичные, блочные и панельные пятиэтажки эпохи начала массового индустриального домостроения. Среди них различают "улучшенные", т.е. с относительно большими кухнями (6-8кв. м), или с изолированными комнатами.
Итак, мы узнали какие типы домов существуют, теперь нам нужно понять, к какому типу относится Ваш дом. Для того, что бы не ошибиться, Вам необходимо узнать в домоуправлении (инженерной службе района) точный год постройки дома и наличие в нем (или отсутствие) междуэтажных железобетонных перекрытий (в некоторых случаях вам могут в этом помочь сайты, такие как dom.mingkh.ru, где так же представлена необходимая информация).
Вы определили тип дома. Что дальше? Вторым по важности критерием оценки является место, где расположен дом. В каждом городе престижность района будет определятся разными факторами, от частоты воздуха, до времени в пути до центра города, поэтому Вам будет проще узнать эту информацию из интернета.
Теперь перейдём к оценке средней стоимости квадратного метра в Вашем типе дома и Вашем районе. Для этого рекомендую использовать специализированные порталы, такие как irr.ru, nesprosta.ru, provereno.ru.
Цифры, указанные на этих информационных источниках означают продажные (рассчитанные на покупателя) величины стоимости метра общей площади. Эти цифры верхняя граница, на которую следует ориентироваться.
Всё, о чем мы говорили выше, касалось оценки квартиры без учета её конкретных особенностей. Ниже представлены параметры, которые влияют на итоговую стоимость 1 кв. м Вашей недвижимости.
- Этаж.
Доплата: 4-7 этаж, есть лифт +0-1%
Первый этаж, с возможностью перевода в нежилой фонд +10-
15%
Скидка: Первый, непереводимый в нежилой фонд -8-15%
Второй - 0-1%
Последний, есть лифт -1-3%
Четвертый, без лифта -5-7% - Лоджия/ балкон/ эркер.
Доплата: Балкон +0-2%
Лоджия +1-2%
Балкон и(+) лоджия +2-3%
Эркер +3-5% - Перепланировка.
Доплата: Согласованный эскиз +0-1%
Согласованный проект +2-5%
Скидка: Несогласованный эскиз -0-1%
Несогласованный проект -3-6%
Несогласуемая -5-10%
Опасная -10-15% - Комнаты.
Доплата: Комната 22 кв. м. и больше +1-2%
Для прислуги +2-3%
Нестандартная форма +0-1%
Два окна +0-1%
Скидка: Смежные комнаты -2-8% - Сантех-оборудование.
Доплата: Дорогая сантехника +1-2%
Ванная от 4 кв. м. +2-4%
2 санузла +3-5%
Скидка: Колонка -0-1%
Совмещенный санузел - 2-4% - Куда выходят окна.
Доплата: Все жилые во двор +1-3%
Панорамный вид +2-5%
Скидка: Северная сторона -0-1%
низкая инсоляция -1-3% - Расстояние до метро.
Доплата: Меньше 1 км. (10 мин) +1-3%
Скидка: Больше 2 км (3-5ост.) -2-4%
6-10 ост. -5-7%
Больше 10 остановок -8-10% - Состояние квартиры.
Доплата: После ТР +2-3%
После КР +5-8%
После ЕР +6-10%
Скидка: Требует ТР -0-1%
Требует КР -3-5%
Протечки, грибок -1-2% - Состояние двора, подъезда
Доплата: Особо чистые +1-2%
Вахтер (консьерж) +1-2%
Видеонаблюдение +0-1%
Парковка а/м +2-5%
Скидка: Грязный лифт -0-1%
Подъезд без КР -2-4%
Грязный двор -1-2%
Двор забит а/м - 0-1%
Для того, что бы использовать вышеперечисленное, необходимо сделать следующее:
- По каждому параметру найдите строку, соответствующую особенностям оцениваемой квартиры;
- Сложите все цифры процентов отдельно по графе доплат и по графе скидок
- Взаимоуничтожьте "доплаты" и "скидки". Например, сумма доплат ровна 12%, а сумма скидок ровна 11%, итого получается +1% (плюс один процент)
- Умножьте стоимость квадратного метра общей площади квартиры, полученную Вами ранее, на разницу в процентах доплат и скидок. Например, стоимость 1 метра составляет 100 тыс. руб., тогда стоимость с учетом доплат и скидок составит 101 тыс. руб (100 × 1.01).
Теперь осталось последнее - определить абсолютную стоимость оцениваемой квартиры. Для этого точно надо знать её общую площадь, т.е. площадь комнат (жилую) плюс площадь всех подсобных помещений. Эти данные есть есть во всех правоустанавливающих документах на квартиру. Умножив приведенную стоимость метра на число метров общей площади, Вы получите желаемую величину - рыночную стоимость оцениваемой квартиры.
Ваш агент по недвижимости,
Тарасов Сергей
e-mail: s.tarasov@arin.spb.ru