🏠💰25 000₽ в месяц: Дивиденды или Аренда квартир

Михаил в своем комментарии подкинул идею для нового видео. На одну из моих любимых тем: сравнение недвижимости и акций. Я неоднократно упоминал, что очень активно занимался недвижимостью. Правда, не арендной, а куплей-продажей с заработком на разнице. Но по аренде у меня тоже есть опыт и много отзывов от клиентов, которые решили сменить стратегию с инвестиций в недвижимость в 2020 году на инвестиции в акции.

Итак, давайте пройдемся по пунктам:

1) Предположение о необходимости иметь 14 миллионов рублей в акциях я бы назвал завышенным: это означает доходность дивидендов лишь в 2.14% годовых в долларах, что близко к дивидендам по S&P500 до налогов.

Хорошие дивиденды по высокодивидендной стратегии 3-4% после налогов. И если взять 3.5%, то получается, что необходим капитал "всего" в 8.6 миллиона рублей. Тоже немало, но все же заметно меньше.

Доходность сдачи квартиры в аренду с другой стороны я считаю завышенной, пусть и немного. Мой анализ арендной доходности как в Кирове, так и в Москве показывает, что доходность аренды скорее ближе к 6%, но допустим так и есть.

2) Окупаемость - неоднозначный вопрос, поскольку сложно решить: что учитывать при окупаемости - рост стоимости акций, рост недвижимости (намного ли выросли квартиры в долларах?), рост дивидендов. Но если мы возьмем только дивиденды, возьмем скромный рост на 7% в год, то на окупаемость одними только дивидендами - без учета возможных девальваций рубля за это время, уйдет около 16-17 лет.

Вы можете сказать - ставка аренды тоже может расти. Может, но вот только я этого не вижу. И та ставка аренды, которую я видел в моем доме в 2013 году, так и осталась актуальна. Вот только доллар стал в 2 раза дороже.

3) По поводу ликвидности соглашусь. Если вы не собираетесь продавать объект, а хотите жить на пассивный доход с него, ликвидность по сути неважна. Но насколько вы уверены, что вы будете готовы жить в этом регионе до конца своих дней? Что не захочется поездить по миру, сменить работу, регион или даже страну проживания?

Квартира - это якорь. И весьма низколиквидный якорь, уж поверьте мне - я знаю, так как с продажами имел самое прямое взаимодействие.

4) Ну и финальный штрих: учтем-ка коммунальные платежи, амортизацию (но почему-то не учтем налоги, которые нужно платить тоже).

Как я упоминал выше - 3.5% в долларах - это доходность дивидендов ПОСЛЕ НАЛОГОВ, потому что я налоги предпочитаю платить. А здесь мы получаем 15 тысяч рублей в месяц ДО НАЛОГОВ. И на обозначенную стоимость квартиры в 4.5 миллиона рублей это лишь 4% в рублях - даже меньше, чем в банке.

Поэтому нет, у меня нет никакого желания "вытаскивать деньги". Мне неважно, что будет с акциями, если наступит кризис или еще "мало ли чего". Стоимость активов меня не волнует - меня волнуют дивиденды.

А они по качественным бумагам крайне стабильны в кризис. И уж точно стабильнее арендных платежей, которые как упали в долларах в 2 раза более 5 лет назад, так до прежнего уровня и не поднялись.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #финансы #аренда #недвижимость #дивиденды