Специальный обзор от руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова.
Участники рынка жилья часто концентрируются на экономических показателях, оценивают финансовые возможности покупателей и перспективы развития ипотеки. Это важное и необходимое направление, которое определяет объем рынка, но для понимания его структуры и потребительских изменений необходимо смотреть на социальные и демографические индикаторы.
ПОКУПАТЕЛЬ ВЗРОСЛЕЕТ
Старение населения – тренд, характерный для большинства стран мира. Во многих регионах продолжительность жизни растет, рождаемость снижается, доля старшего поколения увеличивается. Для России эта проблематика усиливается тем, что мы вступили в период демографического спада, связанного с тем, что в свою активную жизнь вступает малочисленное поколение 90-х годов. Волнообразная демографическая динамика – очень устойчивый фактор, который предопределяет многие процессы и корректирует рыночные тенденции.
Рынок жилья и ипотеки долгие годы базировался на спросе со стороны молодежи (поколение 80-х годов). Именно молодые формировали массовый запрос на жилье, и работать с ними было просто и удобно. Они легко откликались на предложения переехать в новый район на окраине, мирились с инфраструктурными диспропорциями и не придирались к качеству проектов. Но рынок уже меняется – постепенно массовый спрос начинают формировать не покупатели своего первого жилья, а те, кто улучшает жилищные условия. Это все то же многочисленное поколение 80-х годов. Но эти семьи уже выплатили свою первую ипотеку, у них родились дети и им стало тесно или некомфортно в том жилье, которое было куплено около 10 лет назад. У многих выросли качественные требования не только к квартире и дому, но и к району проживания. И этот тренд будет усиливаться.
НЕПОХОЖИЕ ГОРОДА РОССИИ
Города России, как и люди, имеют много общего, но часто сильно отличаются друг от друга по характеру и поведению. Многие особенности предопределены жизненным укладом, культурными, национальными особенностями и другими факторами. Но ряд особенностей, которые напрямую отражаются на рынке жилья, связаны с возрастной структурой населения.
Общий тренд – снижение числа молодых и активных людей. Этот процесс изменит городскую экономику и рынок жилья. Но не везде эти процессы будут происходить синхронно. Анализируя демографические процессы в российских городах, мы пришли к выводу, что все крупнейшие региональные центры можно разделить на три условные группы: молодые, зрелые и стареющие города. Этим городам и девелоперским копаниям, работающим на них, нужны разные стратегии развития. Возрастной состав населения один из ключевых факторов, который будет корректировать спрос на жилье и определять качественную динамику развития рынков.
Сложившаяся возрастная структура населения – достаточно устойчивый параметр, который влияет на структуру спроса, но для девелопера важно оценивать его в динамике. Темпы сокращения числа молодежи в отдельных городах заметно отличаются из-за миграционных потоков. Существенный миграционный приток часто упрощает спрос как в территориальной, так и в качественной плоскости. Особенно, если этот поток сформирован молодежью.
БУБУЩЕЕ РЫНКА
Отдельные молодые города пока продолжают отрабатывать спрос со стороны покупателей первого жилья и имеют сильный перекос в сторону малогабаритных квартир. Но уже сегодня в городах, со сбалансированной структурой населения и не избалованных внешними покупателями, мы отмечаем разворот девелоперов в сторону более взрослого покупателя. Семьи с детьми становятся значимым ориентиром для девелоперов. Процесс улучшения жилищных условий становится главной движущей силой рынка. Программы субсидирования ипотеки для семей с детьми должны поддержать этот тренд. Это правильная корректировка, которая позволит выстроить более устойчивую модель развития бизнеса в следующие десять лет.
Но смещение акцентов с покупки первого жилья на улучшение жилищных условий не единственная необходимая корректировка. Рынок жилья по-прежнему не замечает того, что возрастная группа покупателей старше 50 лет является выключенной из основных рыночных процессов. Никто целенаправленно не работает с этой категорией населения, несмотря на то, что таких людей становится все больше. Работа с этой группой не входит в планы современных девелоперов. Текущих и будущих пенсионеров для современного рынка жилья не существует. Участники рынка готовы рассматривать их лишь в контексте прошлого рынка – тех, кто финансирует покупку малогабаритного жилья для своих детей, и тех, после кого остается квартира в наследство. Между тем, жизненный цикл семьи предполагает, что на каждом этапе ее развития жилищные условия должны корректироваться и меняться. Рано или поздно первое жилье становится маленьким и/или несоответствующим качественным запросам домохозяйства. Процесс улучшения жилищных условий, как правило, связан с появлением детей, их взрослением и необходимостью выделения детских комнат. Но дети быстро вырастают и часто уезжают от своих родителей. Опустевшее гнездо – проблема, которая абсолютно не осознана российским рынком жилья. На этом этапе у собственников возникает необходимость оптимизации жилищных условий. Сегодня средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах пенсионеров – около 35–40 кв. м на человека. Избыточная площадь в городской квартире часто дополняется наличием дачи и изменением образа жизни на пенсии.
Российским городам предстоит пройти через важные демографические изменения в структуре населения. Эти процессы будут отличаться, но они неизбежно отразятся на рынке недвижимости и городской экономике. К этому надо быть готовым и учитывать в стратегических планах развития компании.