Автор - Барамзин Константин Николаевич
Генеральный директор ООО «ЦЭПЭС»
ученая степень – кандидат технических наук
адрес электронной почты – bkn@esm-invest.com
Ссылки на оригинальные статьи
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 1
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 2
К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 3
Настоящая статья является логическим продолжением ранее опубликованных (в 2016 и 2019 г.г.) статей, касающихся вопросов оспаривания кадастровой стоимости и отношения к НДС в составе стоимости [1,2].
В оценочном сообществе продолжаются дискуссии в отношении того, что является верным при оценке рыночной стоимости недвижимости, нужно или ненужно включать НДС в рыночную стоимость.
На мой взгляд, опубликованная в Журнале «Имущественные отношения в РФ» статья уважаемых членов оценочного сообщества Н.П. Баринова, Ю.В. Козыря, А.А. Слуцкого «Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества. Обобщение мнений оценщиков-методологов» в полной мере отразила мнение профессионалов и показала, что в настоящее время существует вполне сложившаяся методологическая позиция: «…эта методологическая позиция может быть сформулирована следующим образом: рыночная стоимость не включает НДС, связанный со сделкой» [3].
Учитывая то, что при проведении судебных оценочных экспертиз многократно приходилось сталкиваться с различными точками зрения судей на позицию учета или не учета НДС в рыночной стоимости мнение профессионалов важно. Важно еще и потому, что есть иное мнение относительно НДС в рыночной стоимости, а именно, что оценка рыночной стоимости должна проводиться безотносительно включения или не включения в состав рыночной стоимости НДС.
Позиция представления стоимости объектов капитального строительства (ОКС) без учета НДС неоднократно подтверждалась определениями Верховного Суда РФ: от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258; от 9 августа 2018 г. №5-КГ18-96; от 29 ноября 2018 г. № 5-КГ18-276; от 16 января 2019 г. № 5-КГ18-274; от 13 июня 2019 г. № 5-КА19-6; от 13 ноября 2019 г. № 5-КА19-35 и Определением Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2604-О.
Новое определение Верховного суда РФ от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66 по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость было принято по делу собственника пяти помещений в московском бизнес-центре ООО «Арт формат». Верховный суд не согласился с кассационной жалобой правительства Москвы с просьбой оставить в силе стоимость с НДС, по которой и принял решение, вернув дело в апелляционную инстанцию. По мнению вице-президента Российского общества оценщиков Е.И. Неймана, которое он высказал в своем интервью РБК, Определение Верховного суда «не упоминать НДС всуе» все оценщики должны воспринять как указание не включать НДС и выдавать очищенную от налога стоимость [4].
Таким образом, в настоящее время доминирует мнение, что НДС не должен быть в составе рыночной стоимости, определяемой для целей определения кадастровой стоимости.
Хотя законодательство об оценочной деятельности не регламентирует определения рыночной стоимости с НДС или выделения НДС, само определение рыночной стоимости в 135-ФЗ трактуется как «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке…», то есть 135-ФЗ говорит о цене сделки.
Поскольку определение наиболее вероятной цены производится на основе рыночных данных (предложения о продажах используются в сравнительном подходе, а предложения об аренде в доходном подходе), то, очевидно, что таким образом определяется наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть отчуждена (то есть цена предполагаемой сделки или цена, которую заплатит покупатель).
В свою очередь, по общему правилу сделки по реализации (отчуждению) объектов недвижимости коммерческого назначения (или прав) по рыночной стоимости могут являться объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость [5].
В Налоговом кодексе РФ уделено значительное внимание расчету НДС и налоговой базы, относительно которой НДС начисляется.
Так, при отчуждении недвижимого имущества или передаче имущественных прав в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих имущественных прав соответствующую сумму налога (то есть, покупатель, приобретая соответствующие права на недвижимость, оплачивает именно ту сумму, которую оценщик определил в соответствии с определением 135-ФЗ).
А это означает, что полученная в соответствии с определением 135-ФЗ наиболее вероятная цена состоит из двух частей: рыночной цены (налоговой базы) и суммы налога (НДС).
Это в полной мере подтверждает и положение пункта 1 статьи 154 НК РФ: налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из рыночных цен с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Исходя из приведенных рассуждений можно сформировать соотношения:
Представляя значение рыночной стоимости, рассчитанное в рамках определения 135-ФЗ, но без НДС, оценщик и определяет налоговую базу, исчисленную исходя из рыночных цен, то есть рыночную стоимость недвижимого имущества в пользовании. Такая позиция была изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258 «Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».
Это в полной мере соответствует Международным стандартам оценки, где не включение транзакционных издержек, к которым относятся и налоги, в состав рыночной стоимости отражено в гл. 210.1. «Большинство видов стоимости представляют собой расчетную цену обмена актива безотносительно затрат продавца на осуществление продажи или затрат покупателя на покупку и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате каждой из сторон в результате непосредственного совершения сделки» [6].
Дополнительно хотелось бы обратить внимание на то, что есть иное мнение относительно НДС в рыночной стоимости, а именно, что оценка рыночной стоимости должна проводиться безотносительно включения или не включения в состав рыночной стоимости НДС. Достаточно часто суды формулируют вопрос к экспертам: «изменится ли рыночная стоимость объектов капитального строительства в случае ее определения безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС».
Понятия «рыночная стоимость, безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС» в законодательстве об оценочной деятельности нет.
Вместе с тем, подобная трактовка рыночной стоимости содержится в письме Минэкономразвития России от 12.10.2017 г. № Д22и-1031, где прописано, что « величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС».
Полагаю, что это ошибочное мнение, поскольку методически неправильным является игнорирование указания на наличие или отсутствие НДС в запрашиваемых (фактических) ценах объектов-аналогов [3] в рамках сравнительного и доходного подходов, поскольку влияние наличия или отсутствия НДС в ценах предложений на количественный результат оценки стоимости весьма существенно.
Не исследовать наличие НДС в ценах объектов аналогов нельзя, поскольку НДС не будет ценообразующим фактором только в том случае, если изначально все параметры (цены, расходы и пр.) принимать без его учета в их составе [7]. Аналогичного результата (исключения НДС из состава ценообразующих факторов) можно добиться, если проводить первоначально все расчеты с НДС, а в последующем выделять его из состава рассчитанной стоимости.
Применяя к оценке недвижимости методологию Минэкономразвития России (рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС, то есть безотносительно НДС) на вопрос суда «изменится ли рыночная стоимость объектов капитального строительства в случае ее определения безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС» можно ответить утвердительно. Стоимость, полученная при таком подходе, будет находиться в интервале от минимального значения (когда НДС не учитывается в составе объектов аналогов) до максимального (когда НДС учитывается в составе объектов аналогов).
Вместе с тем, практически любая стоимость, полученная по принципу «безотносительно наличия или отсутствия в ее составе НДС», не будет соответствовать определению рыночной стоимости в трактовке 135-ФЗ (отсутствие анализа наличия/отсутствия налога в исходной информации приведет скорее всего к занижению стоимости). Также эта стоимость не будет соответствовать и налоговой базе, исчисленной исходя из рыночных цен при реализации недвижимости, поскольку в ее состав будет входить налог, что противоречит пункту 1 статьи 154 НК РФ.
Таким образом, решая задачу определения рыночной стоимости для целей определения кадастровой стоимости и представляя значение рыночной стоимости, рассчитанное в рамках определения 135-ФЗ, но без НДС оценщик и определяет налоговую базу, исчисленную исходя из рыночных цен, то есть рыночную стоимость недвижимого имущества в пользовании. Такая позиция была изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258 «Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».
Библиографический список
- Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. //Журнал «Оценка инвестиций». -2016. №1.
- Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. Часть 2. //Журнал «Оценка инвестиций». -2019. №14.
- Баринов Н.П., Козырь Ю.В., Слуцкий А.А. Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества. Обобщение мнений оценщиков-методологов. // Журнал «Имущественные отношения в РФ». -2019. №5 (212).
- Верховный суд принял решение по делу «о налоге с налога» на недвижимость. РБК. Экономика, 25 февраля 2020 г. Интернет издание https://www.rbc.ru/economics/25/02/2020/5e4d6ffb9a79476254fcb2c8
- Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66.
- Международные стандарты оценки (МСО). Пер. с англ. И.Л. Артеменков и др. М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2019.
- Карцев П.В. Рыночная стоимость и НДС. Правовые и методологические аспекты. Доклад на методическом семинаре РОО 12.02.2020 г.
Читать 1 часть в Яндекс.Дзен
Читать 2 часть Яндекс.Дзен