При поиске себя квартиры покупатель может столкнуться со множеством нюансов. Один из них - просьба продавца указать в договоре купли-продажи цену меньшую, чем он покупает по факту. Это называется занижение стоимости в договоре купли-продажи. Делается для того, чтобы продавец не оплачивал налог с продажи квартиры, которая менее трех или пяти лет в собственности, подробнее о налоге при продаже можете прочитать в этой статье. Здесь же мы разберем, каковы последствия этого действия для покупателя.
Что такое занижение стоимости в договоре купли-продажи
Нужно понимать, что занижение стоимости в договоре купли-продажи - это незаконное действие. Сложившаяся судебная практика не на стороне покупателя, который согласился занизить стоимость в договоре купли-продажи. Такой покупатель уже не попадает под закрепленное в законе определение «добросовестный приобретатель». И все правовые последствия будут толковаться не в пользу такого покупателя.
Итак, что же такое занижение в договоре. Это указание в договоре купли-продажи цены, отличающиеся от фактической в меньшую сторону, с целью уменьшения налогооблагаемой базы. Например, квартира покупается за 3 млн рублей, а в договоре купли-продажи ставят её стоимость в разделе 1 млн руб.
Чем опасно занижение стоимости в договоре купли-продажи квартиры
Оспоримость сделки
Если сделка с занижением в договоре будет признана судом недействительной или оспоримой, то покупателю будут возвращены деньги только в том мере, в какой они указаны в договоре купли-продажи. Никакие расписки и дополнительные соглашения не помогут вернуть покупателю всю стоимость квартиры. О причинах, по которым сделка может быть признана недействительной, читайте здесь.
Налоговый вычет
Если вы хотите воспользоваться налоговым вычетом, то его вам вернут только с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Предоставление в налоговую расписок или дополнительных соглашений никак не повлияет на сумму, с которой вам будет оформлен налоговый вычет. То есть, если в договоре купли продажи указана цена квартиры в размере 1 млн рублей, именно с этой стоимости вам будет сделан возврат подоходного налога.
Банкротство продавца
Если впоследствии ваш продавец будет признан банкротом, вы сможете претендовать на возврат денег только в том количестве, которое указано в договоре купли-продажи. Вы станете одним из кредиторов продавца, ему отойдет назад квартира, а вы будете ждать момента, когда он выплатит вам деньги, которые были указаны в договоре купли-продажи. А если у продавца будет произведена реализация имущества, то средства, вырученные от такой реализации, будут распределены между кредиторами в определенном порядке, в первую очередь будут произведены выплаты юридическим лицам, остатки будут делиться между кредиторами физ лицами.
Проверка в налоговой
Налоговые органы сейчас очень жёстко отслеживают цену которую продавцы и покупатели указывают в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Если в налоговую поступает договор купли-продажи, в котором указана цена 1 млн рублей, то такой договор сразу попадает под проверку. Если ФНС установит, что продавец занизил стоимость в договоре, то его заставят оплатить налог исходя из рыночной стоимости квартиры.
Занижение стоимости квартиры при ипотеке
На сегодняшний день большинство банков пропускают сделки с занижением в договоре купли-продажи. Реальная стоимость квартиры отражается в отчете об оценке, кредитном договоре и закладной (если она имеется). Рекомендуется в сделках с занижением страховать дополнительно титул (риск утраты права собственности). Такая страховка покрывает реальную стоимость квартиры и оформляется всего 3 года (срок исковой давности по закону).
Вывод
Итак, прежде чем согласиться на условия продавца по занижению стоимости в договоре купли-продажи хорошо подумайте. Последствия такой сделки очень часто являются негативными для покупателя квартиры. И если продавец, в данном случае рискует только уплатой налога, то покупатель рискует потерей квартиры, и неполным возвратом денежных средств, уплаченных за эту квартиру.