Особенностью этого дела было то, что продавец требовал включить в договор купли-продажи условие о цене, в 20 раз меньшей, чем в реальности должен был получить, так как хотел таким путём уклониться от уплаты подоходного налога в размере 2444000 рублей, а покупателя, как законопослушного гражданина, это условие не устраивало.
А ещё одной особенностью дела была абсолютная уверенность покупателя в высоком профессионализме «лучшего в городе риэлтора», который, однако, составил ущербный для покупателя предварительный договор купли-продажи недвижимости, написав в нём, что основная часть денег за сделку будет уплачена продавцу перед подписанием основного договора купли-продажи, что создавало для покупателя некоторые трудности в финансовом обеспечении сделки.
Покупатель K. обратился ко мне за юридической помощью в связи с получением искового заявления от продавца Ж. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенных на нём жилого дома и бани, а также о выселении К. из жилого дома в связи с тем, что якобы покупатель К. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Изучив исковое заявление и предварительный договор купли-продажи, а также побеседовав с К., я установил следующее:
19 мая 2018 года К. заключила с продавцом Т. предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного на нём жилого дома и бани за 18800000 рублей, причём, как было указано в этом договоре, «Продажная цена, указанная в настоящем договоре, является фактической, по ней будут произведены расчёты между Продавцом и Покупателем».
Согласно этому предварительному договору, расчёт между его сторонами производится в следующем порядке: четыре миллиона рублей покупатель передаёт продавцу в качестве аванса при подписании этого договора, а ещё 14800000 рублей будет выплачена продавцу в день заключения основного договора, перед его подписанием.
В случае неисполнения условий предварительного договора по вине продавца он обязан вернуть покупателю четыре миллиона рублей плюс компенсацию в размере 1000000 рублей; если же будет вина покупателя, то продавец вернёт ему лишь 3000000 рублей.
В соответствии с условиями предварительного договора основной договор стороны предполагали заключить в срок до 20 мая 2019 года с возможностью пролонгации этого срока не более чем на один месяц.
В точном соответствии с условиями предварительного договора покупатель К. передала продавцу Ж. четыре миллиона рублей в качестве аванса и К. начала возводить на земельном участке капитальный жилой двухэтажный дом с цокольным этажом, вложив в это строительство за год около шести миллионов рублей.
Четырнадцатого апреля 2019 года стороны предварительного договора заключили дополнительное соглашение к нему, согласно которому предположили заключить основной договор до 20 мая 2019 года; по просьбе продавца Ж., которому срочно понадобились средства "на юга, подлечиться", покупатель К. передала ему по расписке ещё 400000 рублей.
В дальнейшем, на предложение К. заключить основной договор, продавец Ж. по совету своего отца, являвшегося реальным собственником продаваемой собственности, выдвинул новое условие заключения основного договора: указать в нём цену всего в один миллион рублей, но реальную цену оставить прежнюю – 18800000 рублей.
Естественно, что К. на это не согласилась, и тогда Ж. решил предъявить к ней вышеназванный иск, мотивировав его тем, что якобы К. уклоняется от заключения основного договора из-за отсутствия у неё денег.
Для придания же видимости законности своих действий Ж. направил К. требование от 2 июля 2019 года заключить до 15 июля 2019 года основной договор купли-продажи земельного участка с баней и домиком и выплатить ему оставшиеся 14400000 рублей в следующем порядке: до 5 июля 2019 года – 2000000 рублей, до 10 июля 2019 года – 2000000 рублей, до 15 июля 2019 года – 10400000 рублей.
Это требование было получено К. 17 июля 2019 года, а уже 22 июля Ж. обратился с иском к К. в суд.
Заключив с К. соглашение об оказании ей юридической помощи по данному делу, я связывался по телефону с продавцом Ж. и убеждал его заключить основной договор на условиях предварительного, однако тот был непреклонен в своём нежелании отдавать государству в виде подоходного налога более одного миллиона рублей и настаивал на указании в основном договоре цены имущества именно в один миллион.
Чтобы получить доказательство того, что именно продавец Ж. уклоняется от заключения основного договора, а не покупатель К., я инициировал направление Ж. заказного письма с уведомлением с предложением явиться 03.08.2019 года в 16 часов 00 минут в одно из отделений Сбербанка для заключения основного договора.
Как и предполагалось, Ж. на эту встречу не явился, что и было удостоверено средствами видеофиксации. Стало очевидно, что без судебной процедуры помочь К. невозможно, и я взялся за подготовку встречного иска к Ж. о понуждении его к заключению основного договора.
Составленное исковое заявление с соответствующими приложениями от 6 августа 2019 года было подано суду в ходе беседы судьи со сторонами по поводу иска Ж. к К., который продолжал утверждать, что у К. нет денег для заключения основного договора.
На это я вместе с К. попросили судью объявить перерыв, чтобы немедленно заключить основной договор с Ж., однако тот заявил, что «в настоящий момент потерял интерес к сделке».
Эти его слова были зафиксированы в протоколе судебного заседания и сыграли свою роль в принятии судебного решения.
Полагая, что при рассмотрении гражданского дела по существу Ж. будет обвинять К. в нежелании заключить основной договор из-за отсутствия у неё денег, я посоветовал К. получить в Сбербанке справку о готовности выдать ей кредит в 14 миллионов рублей для завершения сделки.
Кроме того, по моей инициативе в суде были допрошены в качестве свидетелей муж К. и тот самый "лучший в городе риэлтор", которые подтвердили, что ещё до получения одобрения на выдачу указанного кредита К. у неё имелась очень крупная сумма денег, вырученная от продажи особняка в другом городе, и она могла бы немедленно рассчитаться с Ж. по основному договору, если бы тот захотел его заключить.
В судебном заседании вместо истца-ответчика Ж. был его представитель, который заявил об отказе от иска в части расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости, так как, по его мнению, срок его действия истёк ещё 20 мая 2019 года, видимо, забыв при этом, что его доверитель направил К. требование о заключении основного договора 2 июля 2019 года и предлагал заключить его до 15 июля.
Из исковых требований этот представитель Ж. оставил лишь просьбу о выселении К. из якобы занимаемого ею домика площадью 56 квадратных метров, хотя она никогда в нём не жила.
Соль-то всей ситуации заключалась в земельном участке, находившемся на элитной территории, и в уже почти достроенном К. на нём коттедже, пока ещё никак не оформленном, в связи с чем Ж. наивно полагал, что К. будет вынуждена согласиться на его условия о фиктивной договорной цене продажи.
В судебных прениях я обратил внимание суда на то, что иск К. к Ж. об обязании его заключить основной договор купли-продажи недвижимости был подан в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, то есть в течение шести месяцев с момента неисполнения Ж. обязательства по заключению договора, и что исковые требования Ж. о выселении К. не подлежат удовлетворению. Суд своим решением отказал Ж. в иске и удовлетворил встречный иск К. об обязании Ж. заключить с ней договор купли-продажи недвижимости.
Это решение Ж. обжаловал в апелляционном порядке, и мне пришлось от имени К. составлять возражения на апелляционную жалобу и излагать их в заседании Судебной коллегии по гражданским делам областного суда, где представитель Ж. по-прежнему пытался утверждать об отсутствии денег у К. для заключения сделки, а я парировал это утверждение ссылкой на протокол судебного заседания, в котором были зафиксированы слова продавца Ж. о том, что он потерял интерес к сделке.
В апелляционном определении, оставившем решение суда первой инстанции без изменений, нашла отражение правильная моя позиция адвоката по даче совета К. направить Ж. письмо с предложением явиться в отделение Сбербанка для заключения договора: это письмо было расценено судом как принятие К. действенных мер к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Суть всей этой истории в том, что если бы "самый лучший риэлтор в городе" не поленился,скачав из интернета первый попавшийся ДКП, а составил бы его сам, указав, что основная сумма передается после регистрации сделки, то никакого подобного судебного спора бы и не было.