Часто читаю разных авторов и комментарии, касающиеся кредитов, кредитных карт и других услуг банков. Так получилось, что эта тема заинтересовала давно и я не раз пользовался различными продуктами в разных банках. При этом я обычное физическое лицо, технарь, возможно отличие лишь в том, что люблю математику. Это не единственное мое увлечение, но хочу поделиться сейчас своим богатым опытом в части банковских услуг и постараюсь, в конце каждой части, делать выводы-рекомендации. Очень надеюсь, что это кому-то пригодиться.
Итак ипотека. Год 2008. В связи с реорганизацией, наше подразделение отделилось и разместилось не на заводе, а в центре города (300тыс.жителей). С учетом того, что повысилась должность и увеличилась зарплата, решили с женой перебраться ближе к работе в центр. Не последнюю роль также сыграло наличие трех детей обоих полов. Жили мы в большой двухкомнатной квартире, рядом с заводом, где работали. В общем, явно была необходимость (дети, работа) и появилась возможность (повышение зарплаты). Наличие этих двух составляющих очень важно и без острой необходимости сто раз подумайте, так как ипотека и переплата банку – слова синонимы. Без стабильного и высокого дохода также опасно брать ипотеку даже в расчете на повышение цен и инфляцию.
Перед нами встало несколько задач:
- Определить банк, с наилучшими условиями и процентную ставку.
- Определить пределы финансовых возможностей
- Определить требования к квартире.
- Найти квартиру, подходящую под требования.
- Разобраться с процедурой и допплатежами.
Первая задача лежала конечно на мне. Решалась она тогда просто, обращаешься в банк (у нас оказался конкурентным только Сбер и ВТБ) и просишь предварительно посчитать. Обязательно просите распечатать и ставьте для расчета одинаковые условия в разных банках. Дома подумаете и сравните – не торопитесь дело серьезное. При этом обязательно надо выяснить и остальное: необходимые документы, страховые компании, процедуру оформления и возможность досрочного погашения. Сейчас такой разницы нет, но тогда, почему-то Сбер предложил уменьшающиеся платежи (с моей суммы первый платеж 33900руб), а ВТБ равные платежи (аннуитетные, с моей суммы 26500руб). Также ВТБ пообещал скидку как зарплатному клиенту, но сколько не сообщил. Еще можно было определить период платежа самому не зависимо от даты сделки. В итоге подали заявку в ВТБ. Сравнение аннуитетного и дифференцированного платежа.
Вторая задача. Одно ограничение – двушку не продаем, сначала переезжаем, ремонтируем и потом думаем. Второе ограничение - предел по платежу, его определили просто, максимальная сумма платежа – это размер моего аванса (жена была в д/о). Т.е. около 50% от моей зарплаты на руки. В Сбере сумма по платежу получалась в районе 2200т.р., в ВТБ ~2750т.р., это при равных условиях разница между уменьшающимся и равным платежом. Смысл аннуитета в том, что можно взять больше, но тяжело будет тоже дольше. Об этом отдельно напишу. С учетом того, что собственные средства должны были быть не менее 20% предел по цене квартиры получился 3300т.р.
Третья задача чуть ли не самая сложная и это не шутка. На самом деле это важнее денег, т.к. деньги приходят и уходят, а квартира покупается чтобы жить и очень помогает переносить трудности сознание того, что тебя устраивает квартира. Вот часть требований, созданных совместно с женой:
- Расположение центр (как можно ближе к работе)
- Не менее трех раздельных комнат.
- Этаж 2,3,4.
Это основные, думаю этой теме тоже можно посвятить отдельную статью, менял места проживания около 10 раз, так что опыт личный есть.
Четвертая задача – поиск. Сейчас эта задача намного легче- можно искать в интернете, но и тогда покупая газеты, звоня и просматривая вариантов тоже было много. Но как правило, когда начинаешь искать оказывается все не то и это может Вас расстроить. Не отчаивайтесь ваша квартира обязательно найдется. Об этом тоже будет отдельный рассказ. Не бойтесь риэлтеров, главное не платить на стадии поиска. Записывайте подходящие квартиры, смотрите не более 2-х в день- иначе различать перестанете, ведите учет. Мы нашли квартиру 3-х комнатную соответствующую требованиям за 2750т.р (сейчас, к сожалению, за столько не продашь).
Пятая задача. Процедуры мы выяснили еще на первой задаче, но приступили, только найдя квартиру. Подали заявку в банк. Получили одобрение на 3000т.р., под 12,15% годовых на 182 месяца. Действовало одобрение 3 мес. Сейчас и 4 может действовать. Брать всю сумму не обязательно, последствий это не несет. Потом договорились о вызове оценщика квартиры, тогда это стоило 5т.р.. продавец со своим риелтором начал собирать документы. Мы отправились в страховую компанию оценивать затраты на страховку.
Страховка платится раз в год и состояла из трех частей:
1-я часть - Страхование жизни. Выплачивается в случае смерти или утраты трудоспособности – ставка 0,855%
2-я часть – Страхование квартиры. Выплачивается повреждение или разрушение квартиры (не обоев или мебели) – ставка 0,551%
3-ячасть – Страхование сделки. Действует три года, выплачивается при судебном прекращении или ограничении сделки – ставка 0,315%.
У Вас может быть ставки ниже, играет роль возраст и некоторые другие факторы. Для страховки собирал справки и сдавал анализы по списку страховой. Учтите, страховая меня подвела, лучше иметь два варианта. Мне изначально насчитали в районе 28т.р., но когда пришел заключать договор, в день сделки, платеж вырос до 41,5т.р. (т.е. 1,93%). Ощущения не из приятных и сделать ничего нельзя. Но сразу скажу, я платил около 5 раз и потом перестал, банк вспомнил об этом, когда я уже завершал платить, но не смог меня заставить.
Сделку оформляли в банке, все бумаги проверял и оформлял банк (страховку страховая) и эти документы отвезли в кадастр. Выбрал период платежа с 10 по 18, т.к. получка 10 числа. В кредит взял 2150т.р., платеж 26011руб. Первый платеж только проценты, которые набежали до даты платежа (у меня с 4 до 12). Это не важно, но потом понял, что первый месяц оказался 8 дней, а далее 181 месяц-так расчитан платеж. Расплатились в банке, при этом снижали стоимость, часть денег банк дал как бы на ремонт. Сейчас есть более безопасные способы передачи денег, но тогда в городе стандартная практика была отдать деньги при подписании договора. Оформление в банке дешевле нотариуса, других способов тогда не было.
Цель была достигнута.
Выводы-советы для тех, кто хочет взять ипотеку.
- Докажите себе и близким, что ипотека остро необходима и у вас есть возможность, даже с учетом рисков.
- Не делайте наобум, обязательно посетите несколько банков, получите распечатки при одинаковых условиях. Посчитайте сами платеж, формулу аннуитетного платежа можно посмотреть в статье.
3. Четко определите, что вы хотите от квартиры, с учетом ваших финансовых возможностей.
4. Все фиксируйте, и предстоящие расходы, и варианты квартир.
5. Имейте запас денег, т.к. могут появится неучтенные расходы. Лично присутствуйте при посещении оценщика.