Доброго времени суток, друзья!
Из прочитанных вами статей вы уже поняли, какие договоры следует заключать при взаимодействии клиента и риелтора, об этом вы можете вспомнить здесь и здесь.
Как лучше закрепить за собой квартиру на вторичном рынке жилья - вспомните тут .
И как максимально безопасно купить новостройку, это вам напомнит данная ссылка.
О сделках с недвижимостью можно говорить бесконечно, поскольку видов недвижимости существует огромное многообразие. Думаю, я посвящу этому отдельную статью.
Сегодня, мне хочется поговорить о правовых последствиях, которые за собой могут «притянуть» сделки, когда вы к этим последствиям можете быть совершенно не готовы.
В основном, это появление в вашей жизни неких третьих лиц, претендующих на какую-то вашу вещь или право, либо утрата права собственности или пользования каким-либо имуществом. В общем всё то, что может плохо повлиять на ваш привычный жизненный уклад.
Также, сделки могут повлечь за собой, и это как правило в обязательном порядке - возникновение или прекращение юридических фактов, прав и обязанностей.
Причём все вышесказанное говорит о сделках не только с недвижимостью. Но, в этой статье мы поговорим о правовых последствиях сделок с недвижимым имуществом.
А пока, я перечислю в основном те объекты недвижимости, с которыми вы чаще всего совершаете сделки. И виды этих объектов, в большей степени зависят от их месторасположения: город, дачный участок, посёлок городского типа, деревня и т.п.
Итак, какие основные виды недвижимости бытуют в нашей жизни с которыми мы совершаем сделки:
- квартиры – новостройки в многоквартирном (я бы добавила высокоэтажном) доме
- квартиры – новостройки в таунхасе
- квартиры со вторичного рынка жилья
- квартиры со вторичного рынка жилья в таунхаусе
- комнаты в коммунальных квартирах (да, ещё есть и такое..)
- доли в жилом помещении
- доли земельного участка
- земельный участок со строениями (или с объектом незавершённого строительства)
- объект незавершённого строительства
- земельный участок без строений
- строения на земельном участке с уступкой прав аренды на него
- уступка прав аренды на земельный участок и т.д., и т.п.
У каждого из этих видов недвижимости своя процедура сделки. При этом вы можете, в зависимости от личной ситуации, выбрать ещё и вид сделки отчуждения (купля-продажа, мена, дарение, уступка прав требования собственности, уступка прав аренды и т.п.).
Главное, чтобы выбранный вами вид сделки подходил не только для вас лично, но и под вид недвижимости и имел все законные основания для проведения выбранной вами сделки. И знайте, у каждого вида сделки свои правовые последствия. Прежде чем быстренько оформить какую-нибудь сделочку, выясните сначала о её правовых последствиях, ведь они могут быть и негативными.
Похожа только начальная стадия у всех этих сделок. Это выбор подходящего варианта и закрепление его за собой одним из договоров: задатка, аванса, обеспечительного платежа, бронирования и т.п.
Я люблю приводить примеры из личной практики. Поэтому расскажу вам очередную историю.
Молодая, красивая Вероника вышла замуж, родила дочь и прожили они новой семьёй с родителями мужа лет десять. В то время брачные договоры не заключались. Дочка стала подрастать, пора разъезжаться. Правда из этого разъезда выгадать смогли только однокомнатную квартиру на троих. Жили они так ещё лет пять, пока муж не загулял. Вероника подала на развод и раздел имущества. И вот ещё при сборе документов для суда, выясняется, что квартира ни ей, ни дочери ни одной маленькой долечкой не принадлежит. Собственником является муж.
Как же так?! – возмущалась Вероника. Мы же прожили пятнадцать лет, дочь подросток! Я отдала свою молодость этому браку. Вели одно хозяйство, имели один бюджет! Неужели мы не заслужили поделить эту квартиру поровну? Я оплачивала квитанции ЖКХ, где были данные моего мужа, а наших с дочерью не было, думала, что так положено.
Конечно же супруг привёл Веронике твёрдые аргументы в пользу сложившейся ситуации.
Мол, разменивали квартиру его семьи, практически родовое гнездо. Однокомнатная квартира приобреталась на часть денег от родительской квартиры. Поэтому, чтобы в случае развода квартиру не делить, оформили договор дарения.
Небольшое отступление: любые безвозмездные сделки, заключённые в браке или имущество, полученное в порядке наследства, считается собственностью того супруга, на которого оно оформлено.
Веронике и её дочери грозило выселение из квартиры, в случае, если суд признает квартиру собственностью мужа.
Возможно все это было бы и правильно, если было бы в открытую и эти аргументы приводились заранее. Но! Сделка дарения прошла с нарушениями, поскольку одна сделка прикрыла собой другую. По сути произошла сделка купли-продажи, ведь за эту однушку продавец получил деньги. Вероника стала искать доказательства и нашла продавца квартиры у которого была вторая его же расписка в том, что он деньги за квартиру получил с подписями всех участников сделки. Ей просто повезло.
А вот и сами правовые последствия этой недействительной сделки: Суд принял доводы истицы в том, что сделка купли-продажи производилась в браке на которую она дала бы согласие, если бы её спросили. Суд принял её доказательства в том, что одна сделка прикрыла другую, так как имелся не только свидетель, но и документ. Суд не принял доводы ответчика, что квартира приобреталась на деньги от проданной квартиры, поскольку на это документальных свидетельств не нашлось, да и сыграли бы они опять же в пользу ничтожности договора дарения. А показания свидетелей в данном случае, суд признал несостоятельными в виду заинтересованности сторон.
Договор дарения был признан ничтожной сделкой и квартира разделена поровну между уже бывшими супругами.
Супругу решения суда не понравилось, но, оспаривать его он не стал. Наверное посчитал бесперспективным занятием.
Теперь же, после судебного процесса для Вероники и её бывшего супруга настали новые правовые последствия, и они вполне себе жизнеприемлемые. Это регистрация решения суда, как правоустанавливающего документа – по сути, регистрация юридического факта – признание права собственности по ½ доли в квартире за бывшими супругами. Регистрация прекращения юридического факта – заключенного ранее брака. Ну, и разделение платёжных документов в бухгалтерии управляющей компании.
Правовые последствия – тема, как и другие темы гражданско-правового поля неиссякаемая. Поэтому, мы обязательно продолжим её в следующей статье.
ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ?
ПАЛЕЦ ВВЕРХ И ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА МОЙ КАНАЛ!
НИЧЕГО НЕИНТЕРЕСНОГО! ТОЛЬКО ПОЛЕЗНЫЕ ДЛЯ ЖИЗНИ СТАТЬИ!
С уважением, Ваш юрист Кириллина Эльвира