Инвесторы в стрит-ритейл зарабатывают по 10-20% в год. В Петербурге это огромный рынок. Но какой стратегии стоит придерживаться новичку? Как найти помещение, которое принесет миллионы? Мы поможем разобраться.
5 причин, почему стоит инвестировать в стрит-ритейл
- Найти ликвидное помещение реально. Стрит-ритейл — это огромный рынок. До 80% всей офлайн-розницы в Петербурге работает во встроенных помещениях. Общая площадь объектов стрит-ритейла составляет 12,8 млн кв м. Это в 3,5 раза больше объема всех качественных торговых комплексов города. На таком рынке вполне возможно найти качественное ликвидное помещение, если грамотно оценить объект и понять, какого арендатора и по какой ставке в него можно привлечь.
- Не обязательно обладать узкоспециальными знаниями. На рынке есть управляющие компании, которые умеют делать арендный бизнес высокодоходным. При этом собственники могут даже не вовлекаться в процесс эксплуатации помещения.
- Минимальный порог входа — около 15 млн рублей. Средняя стоимость основного объема интересных объектов — 30-50 млн.
- Доходность, как правило, в два раза превышает доходность по депозиту.
- Рынок стрит-ритейла динамично развивается. Активно растет сегмент общепита, строятся новые районы. Значит, есть возможность зарабатывать.
С чего начать?
Прежде всего необходимо решить три основные задачи:
- Определиться со стратегией инвестирования.
- Найти бюджет на приобретение помещения.
- Найти подходящий объект.
Теперь расскажем обо всем по порядку.
Как выбрать верную стратегию?
Для начала разберемся в том, какие виды стратегий существуют.
1. Девелоперская
Главное для данной стратегии — выбрать объект с хорошим потенциалом для роста капитализации. То есть помещение, которое можно и нужно улучшать. Например, можно разделить объект на несколько обособленных частей, чтобы потом сдавать их разным арендаторам по более высокой ставке. Или провести перепланировку, увеличить витрины, организовать дополнительные входы, повысить электрическую мощность. Такие улучшения позволят поднять арендную ставку и найти качественного арендатора, а также – увеличить стоимость, то есть капитализацию объекта.
2. Классическая рента
В этом случае стоит искать уже оптимизированное под стрит-ритейл помещение с высоким трафиком, в районе, который не будет серьезно меняться в ближайшие несколько лет. Цель — приобрести готовый арендный бизнес, не требующий дополнительных вложений. В идеале в искомом помещении должен давно и стабильно работать арендатор с выгодным долгосрочным договором аренды.
3. Сохранение капитала в иностранной валюте
Все просто: найти хороший объект в районе с высоким спросом, таком как Невский проспект или премиальные локации исторического центра. Высокий пешеходный трафик в таких местах формируется в том числе за счет туристического потока. Помещения — всегда востребованы покупателями и арендаторами. Несмотря на высокую цену входа, такие инвестиции — надежное вложение капитала при достаточно высокой доходности.
Что важно: чем меньше риски инвестора, тем ниже доходность и тем выше порог входа. Соответственно, самая рискованная и доходная стратегия — девелоперская. Наименее рискованная и прибыльная — стратегия сохранения капитала.
Например, при сохранении капитала доходность редко превышает 10% годовых. По модели классической ренты можно получать 12-15% годовых. Все проекты с доходностью выше 20% связаны с более рискованными девелоперскими сделками.
Какая стратегия подойдет начинающему инвестору?
Это зависит от вашей цели: сохранить свои средства, жить на ренту или преумножить вложения. Как правило, начинающие, амбициозные инвесторы рассчитывают на третий вариант — нарастить капитал. В этом случае лучше придерживаться девелоперской стратегии.
В следующей части статьи мы расскажем, как найти подходящее помещение, бюджет на его приобретение и зарабатывать миллионы.