Прежде чем перейти к способам оценки, предлагаю определить виды стоимости объектов недвижимости.
Рыночной стоимостью объекта недвижимости считается цена объекта, за которую объект будет реализован в средний срок экспозиции объекта на рынке недвижимости. То есть это та цена, за которую вероятнее всего вам удастся продать ваш объект за срок равный среднему сроку нахождения подобных объектов в рекламе на текущий момент.
Ликвидационная стоимость объекта - цена за которую объект может быть продан в срок меньший среднего срока экспозиции объекта на рынке недвижимости на текущий момент.
Инвестиционная стоимость объекта- это стоимость объекта рассчитываемая исходя из возможного дохода получаемого от аренды или роста стоимости объекта в будущем.
Кадастровая стоимость - стоимость от которой зависит размер налогообложения.
Самым популярным способом оценки объекта недвижимости, при продаже, является метод сравнительного анализа. Например при оценке жилой квартиры, оценщик берет для сравнения максимально похожие по техническим характеристикам и месторасположению объекты, которые сейчас предлагаются к приобретению на рынке недвижимости. Разницу сумм стоимости и общей площади объектов, взятых в сравнение, считают рыночной стоимостью оцениваемого объекта.
ПРИМЕР:
Квартира 1 - площадь 30 кв.м., цена 1000 т.р.
Квартира 2 - площадь 31 кв.м., цена 1200 т.р.
Квартира 3 - площадь 30 кв.м., цена 1300 т.р.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта площадью 30 кв.м. составит 1 153 846 рублей.
Не стоит забывать, что рыночная стоимость, определенная подобным образом, является "средним по больнице" показателем. Данный метод в большей степени помогает продавцу определить возможную стоимость своего объекта, а также оценить возможные сроки реализации.
Затратный метод/ метод цены замещения.
Этот метод может использовать покупатель объекта недвижимости.
Суть метода состоит в том, что вы сравниваете ваши возможные затраты на создание объекта с нуля с готовым решением.
Например при покупке загородного дома, вы можете рассчитать затраты на его строительство: покупку земельного участка и стройматериалов, оплату услуг дизайнеров, архитекторов и строителей, переезд, а также дополнительные возможные расходы связанные с тратой времени и сил. А потом сравнить получившуюся сумму со стоимостью готовых домов, предлагаемых к приобретению на рынке недвижимости на данный момент.
Доходный метод/ дисконтированый денежный поток.
Данный способ будет интересен тем кто планирует приобретать недвижимость с целью инвестиций.
К примеру у вас есть 1млн, который вы можете положить на счёт в банке под 5% годовых и есть квартира, которую вы можете купить за этот же миллиони сдавать в дальнейшем в аренду на три года.
Предположим, что в первый год вы получите 120 т.р. в виде аренды.
Во второй 140 т.р.
В третий 160 т.р.
Так же предположим, что стоимость объекта к четвёртому году вырастет на 100 т.р.
Считаем:
1 год. 120 т.р. /(1+5%)= 114 285, 71
2 год. 140 т.р./(1+5%) = 133 333, 33
3 год. 160 т.р./(1+5%) = 152 380, 95
4 год. 1100 т.р./(1+5%) = 1 047 619
Стоимость объекта = 1 447 618,99 рублей.
Формулы расчёта дисконтированного денежного потока (DCF) и чистой приведённой стоимости (NPV) вы можете найти в интернете.
Метод сравнения ценности.
Определив, круг потенциальных покупателей, особо заинтересованных в тех или иных характеристиках или критериях, которые имеет объект недвижимости, продавец может, приняв во внимание другие методы оценки, сформировать стоимость объекта, которая будет наиболее оптимальна с токи зрения получаемой выгоды и конкурентоспособности выбранной стоимости на рынке.
Выбирайте подходящий для вас способ оценки в зависимости от ситуации и вашей конечной цели.